导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地(dì)产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低景(jǐng)气，有(yǒu)关(guān)中国地产是否过剩的(de)讨论日(rì)益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试(shì)图(tú)厘清中(zhōng)国城镇存量住宅(zhái)真实(shí)情况，据此判断(duàn)中国(guó)未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普(pǔ)查调查数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包(bāo)括大量(liàng)城镇非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如(rú)商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低(dī)。

　　七(qī)普(pǔ)显示(shì)中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅间数较发达国家还有(yǒu)很(hěn)大差距。人均(jūn)住宅间数(shù)大于1同(tóng)样(yàng)不意(yì)味(wèi)着(zhe)中国住(zhù)宅市场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套(tào)房，其(qí)中每户持有商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直接公布(bù)中国家庭(tíng)户均(jūn)住宅的数据，我(wǒ)们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户数，计(jì)算(suàn)出城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户(hù)城镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有房，然而(ér)事(shì)实上中国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均一套房无(wú)法满足流动(dòng)人(rén)口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近三(sān)成都是(shì)流动人口(kǒu)，流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而产生(shēng)了(le)额(é)外的(de)住宅需(xū)求。

　　即(jí)便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不(bù)断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家(jiā)庭化(huà)趋势将延续，带来(lái)新(xīn)户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益(yì)明(míng)显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅(zhái)需求(qiú)有望持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达(dá)国(guó)家(jiā)有着不小差距，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善性需求正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下中国地(dì)产步入(rù)大分化时(shí)代(dài)而非停滞期(qī)。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年(nián)是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足(zú)，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么(me)当下房地产(chǎn)大分化时代已至，大分化(huà)时代(dài)下地产矛(máo)盾则更多(duō)体现在住宅质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将(jiāng)体现在不同能级城市之(zhī)间(jiān)，不同区域(yù)板块之间，不同品质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方(fāng)披露(lù)全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来(lái)，各大(dà)城(chéng)市(shì)二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发(fā)一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心(xīn)，中(zhōng)国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当前的(de)房子(zi)是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数(shù)量(liàng)过剩的直观判断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险普查工作情(qíng)况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责(zé)人对(duì)外披露：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数(shù)据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋数计算(suàn)的(de)城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还(hái)包括(kuò)了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住(zhù)宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查(chá)数据公布了中国城镇家庭(tíng)户(hù)人均(jūn)住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户(hù)居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设施(shī)等因素(sù)密切(qiè)相(xiāng)关。单单从人均(jūn)住宅(zhái)间数不能(néng)完全反(fǎn)映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要(yào)是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅(zhái)，一(yī)套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜(yí)居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇子集是什么意思，非空真子集是什么意思居民住宅(zhái)主要分两大类(lèi)，一类是商(shāng)品住宅(zhái)，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自(zì)建(jiàn)房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并(bìng)没有直接(jiē)公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关(guān)数据有两处可以直接公布，一是每(měi)年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计(jì)算(suàn)中国居民户均住(zhù)宅数(shù)量，我们主(zhǔ)要用到上(shàng)述两组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民(mín)户均住(zhù)宅(zhái)套(tào)数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能够得(dé)到当(dāng)前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住(zhù)宅比例(lì)，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能(néng)够得(dé)到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套(tào)数(shù)/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅套户比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到底(dǐ)有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们(men)利(lì)用既有(yǒu)统计数据，大致(zhì)测算(suàn)得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住宅(zhái)累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房(fáng)和(hé)期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)以期(qī)房为主，从2019年开始，新房(fáng)销(xiāo)售(shòu)中(zhōng)期房占比(bǐ)近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期(qī)房销(xiāo)售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)=截止到2022年(nián)商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企(qǐ)竣(jùn)工周(zhōu)期在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现房套数除以家(jiā)庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下(xià)来我们需(xū)要进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显示中国城镇居(jū)民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或(huò)赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租赁(lìn)其他住宅(zhái)和购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅(zhái)与(yǔ)购买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住(zhù)宅增(zēng)幅为(wèi)过去十年变化(huà)幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住宅的(de)实(shí)际变化比例，从而我们估算出(chū)2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末，中国(guó)平均(jūn)每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆(lù)续交付使用，到(dào)2024年，中国(guó)平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三(sān)点含义

　　既(jì)然城镇居(jū)民(mín)已经达到了户均一套房的程度(dù)，“户户有(yǒu)房”是否意(yì)味(wèi)着中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余(yú)住(zhù)宅来满足因人口流动、居(jū)民换房等因素(sù)产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美国(guó)、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅(zhái)套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造成(chéng)房价或房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国(guó)的(de)流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡(xiāng)人(rén)口流动调查数据显(xiǎn)示，在(zài)上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人(rén)口在老家(jiā)拥有住宅(zhái)比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但(dàn)高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会(huì)占据两套房(fáng)，在高(gāo)房价的大城市(shì)租(zū)赁一套(tào)房，在房价较低的县城购买一套(tào)房。所以说户均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中国的(de)城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是(shì)约(yuē)9000万户城镇居民住(zhù)宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批存在(zài)着建(jiàn)筑结构(gòu)松散、设(shè)施陈旧、安全隐患(huàn)大等(děng)问题，如电线老(lǎo)化(huà)、管(guǎn)道等基础设(shè)施陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活(huó)带来了很大的(de)不便和安全隐(yǐn)患，并且居(jū)住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅(zhái)面积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有独立卫浴(yù)和厨(chú)房(fáng)。这类上世纪修建(jiàn)的(de)老旧(jiù)小区很(hěn)难满足(zú)现代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户(hù)型(xíng)偏小。其中一(yī)居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均(jūn)住(zhù)宅面积扩张是未来地产的需(xū)求驱动力(lì)

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及(jí)全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅(zhái)面(miàn)积(jī)仅为15.2平方(fāng)米。上海市将(jiāng)人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住(zhù)宅(zhái)存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需(xū)要(yào)住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿(yì)平(píng)，较目前至(zhì)少新(xīn)增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国(guó)和(hé)英国都(dōu)高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊(tān)面积后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要(yào)的(de)住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)1套房，看似已经(jīng)户户有房。即(jí)便如(rú)此，中(zhōng)国人口静态结构和动态(tài)趋势(shì)演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求(qiú)主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均(jūn)人口数不(bù)断下降(jiàng)，六(liù)普显(xiǎn)示(shì)城镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口子集是什么意思，非空真子集是什么意思规(guī)模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比(bǐ)明(míng)显上升，人(rén)口小(xiǎo)家(jiā)庭化(huà)趋势将继续延续(xù)，导致户数会(huì)因户均人口规(guī)模的(de)缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁(qiān)移(yí)导(dǎo)致经济发展(zhǎn)带来(lái)的新增住宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块的分(fēn)化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市流入(rù)，区域(yù)经济资源分配的再(zài)集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移(yí)势必涉及到(dào)买房(fáng)租房，给(gěi)迁入(rù)地住宅市场带来(lái)新(xīn)的(de)增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万(wàn)，而(ér)出生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改善性需求依然(rán)庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着(zhe)城中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比势必会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的(de)住(zhù)宅建筑面积还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破(pò)旧的(de)城中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基(jī)础(chǔ)设施配套(tào)差(chà)、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背(bèi)后(hòu)的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性(xìng)需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望(wàng)提高生活品(pǐn)质，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底的中央经济(jì)工作会(huì)议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因(yīn)素(sù)，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他国家(jiā)依(yī)旧(jiù)存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切(qiè)正向联系(xì)。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将(jiāng)随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二(èr)十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足，供需出(chū)现错配，这是过去二十年(nián)房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么未(wèi)来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分(fēn)化时(shí)代已至，这种分(fēn)化不单(dān)局限于城(chéng)市能级(jí)之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房(fáng)之间的差异也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人(rén)口普(pǔ)查数据(jù)调查的是人(rén)，并(bìng)不是子集是什么意思，非空真子集是什么意思针对住宅(zhái)，因此(cǐ)可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比实(shí)际(jì)值可能偏低，其(qí)增速可能(néng)超(chāo)预期(qī)。

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