近两(liǎng)年(nián)火爆的创新产(chǎn)品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表(biǎo)示，强(qiáng)制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类产(chǎn)品长期投资(zī)价值，通过(guò)观测(cè)经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金等(děng)指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产生(shēng)现金(jīn)收益，特许经营权分红(hóng)目前已包含了(le)利润分配(pèi)和本(běn)金的归还，在选择投资标的时应了解资产类(lèi)型和(hé)分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红期(qī)，近(jìn)日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分配情况尚(shàng)未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持有期分红(hóng)收益，以(yǐ)及基金(jīn)份额交易(yì)价格的变化(huà)。基金份额二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格受到(dào)公募REITs资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况及市场因(yīn)素的综合(hé)影响(xiǎng)，较(jiào)易(yì)引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红(hóng)预期(qī)则更有规(guī)律(lǜ)可(kě)循。公募(mù)REITs的分红主要来自基(jī)础设(shè)施资产的经营现金流，投资人通过基(jī)金募集材料和信(xìn)息披露(lù)文件，结合(hé)行业(yè)及市场(chǎng)情(qíng)况，可以分析基础设施项目的(de)经营业(yè)绩，作为进行投(tóu)资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级(jí)市(shì)场价格变化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或(huò)浮(fú)亏，分红(hóng)作为基金份(fèn)额持有人实(shí)际获得的(de)现金收益(yì)，对于长期投(tóu)资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关(guān)负责(zé)人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营高级副总(zǒng)监李(lǐ)华平也表示(shì)，根据《公开募(mù)集基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试(shì)行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施(shī)基(jī)金应当将90％以上(shàng)合并(bìng)后基(jī)金年度可(kě)分配金(jīn)额以(yǐ)现金形式分配给投资(zī)者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现(xiàn)出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为，从投资角度(dù)来看(kàn)，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同时具(jù)备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场(chǎng)价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红(hóng)体现了这(zhè)类产(chǎn)品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制分红要(yào)求(qiú)，分红类似(shì)于(yú)债券派息，但不等同于(yú)债(zhài)券的固定利息回报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机(jī)构(gòu)投资(zī)者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类，为资产配(pèi)置多元化(huà)提供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强的配置(zhì)价值。另一(yī)方面，公募REITs的(de)分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定(dìng)收(shōu)益。机(jī)构(gòu)投资者公(gōng)募(mù)REITs能(néng)够通过(guò)分(fēn)红(hóng)获取相对于投资债券(quàn)相对高的收益性，在(zài)有效控制风(fēng)险(xiǎn)的前提下(xià)，增(zēng)厚资(zī)产包收益，起到(dào)投(tóu)资“压舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分(fēn)红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市(shì)场价格走(zǒu)势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的(de)二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和债券宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济(jì)的影(yǐng)响，可(kě)分配金额完成率不(bù)达预期，一定程度(dù)上影响了(le)公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格(gé)。”李(lǐ)华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格波(bō)动受多重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主要因(yīn)素之一(yī)，而稳定(dìng)的分(fēn)红有利于(yú)吸引投资者(zhě)参与公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期(qī)经济预期恢复(fù)，一(yī)方(fāng)面市场热点呈现向股票和债券回归的(de)过程；另一方(fāng)面(miàn)，基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩相对(duì)经济活(huó)力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额(é)的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金(jīn)额根据单位基金份额的分红金额进行计算(suàn)。除权操作是(shì)对(duì)分红前后基金份额净值变(biàn)化的(de)修正，使投资人在基金(jīn)分红前后均可以(yǐ)获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投资者长期投资的信(xìn)心，同(tóng)时需结合(hé)持有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动(dòng)对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红包(bāo)括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了(le)解(jiě)底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红(hóng)前提是(shì)本金之上的增值部分不同(tóng)，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的(de)“分(fēn)红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是本(běn)金(jīn)与增值两个部分(fēn)，两个部分之间的比(bǐ)例是变(biàn)动的，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公募(mù)基(jī)金(jīn)分红(hóng)差异很大，大多数(shù)普通(tōng)投资(zī)者可能把“分派”金(jīn)额误认为(wèi)是持续分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值(zhí)面临极大不确定性，这是(shì)该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营(yíng)权类和产权类两大(dà)资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每(měi)年的现金分红及资(zī)产增值(zhí)的收(shōu)益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其(为什么家人的核酸检测都出来了,我的还没有出来，和家人一起做的核酸检测为什么我的没出结果qí)中(zhōng)，特(tè)许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的分红(hóng)包括了利润分配和本(běn)金(jīn)的(de)归还，两者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资(zī)产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投(tóu)资收(shōu)益。普通投资(zī)者在选择投资标的(de)时(shí)，应了解公募(mù)REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金(jīn)也表示(shì)，从细分(fēn)来看(kàn)，各类公募REITs分(fēn)红(hóng)因底层资产属性不同而形成(chéng)区别(bié)。特(tè)许(xǔ)经营权类的(de)公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而(ér)产(chǎn)权类的公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层资产的价值增值，所以相(xi为什么家人的核酸检测都出来了,我的还没有出来，和家人一起做的核酸检测为什么我的没出结果āng)对股性偏强。普通(tōng)投(tóu)资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资(zī)产属(shǔ)性，对所选择产品的二级(jí)市场价格和(hé)分红(hóng)有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关负责人也认(rèn)为，与产权类(lèi)项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，特(tè)许(xǔ)经营项目在经(jīng)营权(quán)到(dào)期后不(bù)再能(néng)产生现金收(shōu)益(yì)，因此将(jiāng)可供分配金额的分(fēn)配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短(duǎn)的特许经营(yíng)项(xiàng)目，通常具备更高的(de)分(fēn)派率水平。对于(yú)剩余期限较长的(de)特许(xǔ)经营权项目，即使(shǐ)分派率相对(duì)较(jiào)低(dī)，也(yě)有(yǒu)足够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该(gāi)负责人提醒投资者注意，特(tè)许经(jīng)营权项(xiàng)目的(de)分派(pài)金额(é)包含了投资本(běn)金，在不进行扩募(mù)的情况下，基金份额单价随(suí)着分派(pài)进(jìn)度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类(lèi)项目的(de)土地或建筑的(de)剩余使用(yòng)年限一般较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加(jiā)投资(zī)，有(yǒu)机会进一步延(yán)长经(jīng)营期限。这种类似永续经(jīng)营的假设(shè)反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目(mù)底层资产运营情(qíng)况

　　在基金(jīn)分红(hóng)的时点，多位业内人士还表示，在(zài)产(chǎn)品分(fēn)红期，投资者(zhě)可以观测经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指标(biāo)，来观察和评估项(xiàng)目底层资产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基(jī)金表示，年报(bào)指标中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二(èr)者(zhě)存(cún)在本质(zhì)性区别(bié)。经(jīng)营活动产生的(de)现金净流量是指企业经(jīng)营(yíng)、筹资(zī)、投资产生的(de)现金(jīn)流(liú)，基于企业本身经(jīng)营活(huó)动产生；可供分(fēn)配(pèi)的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项目(mù)进(jìn)行调整，加期初(chū)现(xiàn)金，最(zuì)终得到(dào)的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资(zī)产配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资(zī)价值体现在相对(duì)股债市场(chǎng)独立(lì)的资产配置功能，比(bǐ)较适(shì)合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投资者(zhě)对经营权类的资产可以更多(duō)关注内部收益率的高低(dī)，对(duì)产权(quán)类的资产更多(duō)关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层(céng)资产(chǎn)的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况直接影响(xiǎng)投资回(huí)报，投资者(zhě)可综(zōng)合(hé)考虑原始(shǐ)权益(yì)人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来(lái)选择(zé)投资(zī)标的(de)。

　　中信证券(quàn)研报也(yě)显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交(jiāo)易带(dài)来的短期博弈(yì)机会(huì)仍在，叠加此前(qián)市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时(shí)分红规模较为可(kě)观(guān)的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明(míng)书(shū)均(jūn)会(huì)载明(míng)REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实(shí)际分红金额(é)与募集材料中披露预(yù)测进行比较分析，结合(hé)经济及市场的实际环境(jìng)，对基(jī)础设施(shī)项目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金上(shàng)述(shù)负责(zé)人也称。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 为什么家人的核酸检测都出来了,我的还没有出来，和家人一起做的核酸检测为什么我的没出结果