万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷(yé)”的意外走(zǒu)红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称(chēng)要做地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集(jí)团，也(yě)被(bèi)拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到(dào)舆(yú)论关注(zhù)，起因中赫集团成(chéng)了(le)共同(tóng)债(zhài)务人被(bèi)中国信(xìn)达追债，中国(guó)信达为了收回钱(qián)款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是(shì)，这(zhè)些房子(zi)早已售出(chū)，业主并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购(gòu)入房产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被(bèi)割了(le)！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这(zhè)些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他(tā)们的姿势(shì)都那(nà)么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象的那么水娃是几娃？ 水娃是什么颜色简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海(hǎi)淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不(bù)良债权转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的(de)抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述(shù)不良债权(quán)转让项目的处置主(zhǔ)体(tǐ)是(shì)中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司北京市(shì)分公司(sī)（下称中国信达(dá)北分），处(chù)置(zhì)的是对北(běi)京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限公司（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权金额(é)约为46.95亿(yì)元人(rén)民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共(gòng)同债务(wù)人。目前(qián)，该项(xiàng)目已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中(zhōng)国(guó)信(xìn)达北分讨债(zhài)的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背(bèi)后暗(àn)藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报道(dào)，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说明这些(xiē)房(fáng)子实际上(shàng)都(dōu)是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那为(wèi)什(shén)么(me)中国信达的拍卖页面上又(yòu)注明(míng)这75套房(fáng)子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这些(xiē)房子(zi)根本(běn)没(méi)有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早(zǎo)就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在(zài)还没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北京的高端(duān)人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也(yě)是万柳书(shū)院的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集(jí)团的高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付价款并实(shí)际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良债权回(huí)本的愿望(wàng)，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失最大(dà)的，没准还是债主中国信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民(mín)事(shì)执(zhí)行中，业主(zhǔ)已经(jīng)支付价款并实(shí)际占有，但未办理过户(hù)手续的，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院不得查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向(xiàng)法(fǎ)院提出(chū)执行异议申(shēn)请，请求法(fǎ)院解除(chú)查封，同时可以联合(hé)起诉开发商，要求(qiú)退(tuì)还购房(fáng)款或办理房产证(zhèng)，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报(bào)公(gōng)布《最高人民法院关于商品(pǐn)房(fáng)消费者权利保(bǎo)护问题(tí)的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确(què)了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的购(gòu)买房屋并已支付全部(bù)价(jià)款，主张其房屋交付(fù)请求权优先于(yú)建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押(yā)权(quán)以及其(qí)他债权(quán)的，人民法院(yuàn)应(yīng)当予以支(zhī)持(chí)。只支付(fù)了部分价(jià)款的(de)商(shāng)品(pǐn)房消费(fèi)者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果这(zhè)75套房子均为(wèi)“已售未网签(qiān)”，那(nà)么这笔不良债权，实(shí)际(jì)上(shàng)是个烫手山(shān)芋(yù)。可能不仅不能(néng)卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子(zi)，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司(sī)中国信达申(shēn)请不良债权转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示，目前中(zhōng)国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团(tuán)旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等(děng)选(xuǎn)择(zé)退出了(le)赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际(jì)信(xìn)托有(yǒu)限责任公司成为(wèi)了唯一股东(dōng)，后者由中国信(xìn)达(dá)资产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产(chǎn)开发商，相较(jiào)其(qí)他房企(qǐ)，中赫集团(tuán)既没有(yǒu)很大规模，也没有很高的国民(mín)知(zhī)名度，但(dàn)却在北京豪宅圈(quān)留下一(yī)个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进入北京(jīng)的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置地(dì)推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成(chéng)为当时(shí)京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发(fā)的万(wàn)柳书院，更是(shì)被誉(yù)为“北京(jīng)海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料地(dì)王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以(yǐ)神(shén)秘(mì)高(gāo)端的姿(zī)态杀入市(shì)场，无论是(shì)一块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银(yín)杏树，还是(shì)每平米20万元的价格(gé)，都令业内(nèi)外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的(de)树、北(běi)平(píng)府的(de)院儿。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中，就可(kě)看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上(shàng)市(shì)的它，对手是当时有名(míng)的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最(zuì)终成交价1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明(míng)万(wàn)柳书(shū)院虽然已经(jīng)推出了8年(nián)之久，但(dàn)其依旧在(zài)北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发(fā)的豪宅，也吸引了不(bù)少知名(míng)人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而(ér)柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬则居(jū)住在(zài)万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的(de)成功(gōng)奠定了中赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它(tā)被(bèi)外界贴上了(le)，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京(jīng)城最(zuì)贵的地”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯(sī)”却(què)多(duō)次成为被执行(xíng)人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而(ér)拒(jù)不履(lǚ)行生效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万(wàn)柳书院少爷(yé)”走红(hóng)之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背(bèi)后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅(zhái)的开发(fā)商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人生(shēng)轨迹跟着(zhe)急(jí)转直下。而(ér)追根溯源，这个(gè)转折(zhé)点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元化转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元化业务(wù)，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终(zhōng)都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的(de)目光(guāng)，放(fàng)到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国(guó)安足(zú)球(qiú)俱乐(lè)部64％股权(quán)，成(chéng)为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手(shǒu)中(zhōng)拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权(quán)，至此拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部全部股权。如果北京国安的(de)估(gū)值一直(zhí)没变，那(nà)么中赫集团(tuán)拿下(xià)北京国安，总(zǒng)计(jì)花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里(lǐ)，有人也许会感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周金辉(huī)夫妇将(jiāng)其(qí)手中的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据企查查显示，目(mù)前中赫集(jí)团共有11条股权(quán)出质记录。质权人包括海金商业保理、北京(jīng)建工、山东国际(jì)信托(tuō)、中(zhōng)融(róng)信托(tuō)、中(zhōng)信(xìn)建设等。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北京国安的时间完全(quán)吻合(hé)。

　　然(rán)而，入主北京(jīng)国(guó)安后，不仅(jǐn)国(guó)安的(de)经营状况没(méi)有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京(jīng)国(guó)安足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年(nián)末(mò)，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资(zī)金压力(lì)，中赫集团(tuán)和周(zhōu)金辉夫妇还(hái)在持(chí)续(xù)质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安和(hé)中赫的(de)经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成(chéng)为被(bèi)执行(xíng)人(rén)，执行水娃是几娃？ 水娃是什么颜色标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书(shū)确定义务，上述被执(zhí)行人成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京国安，目(mù)前(qián)幸免于(yú)难。不过(guò)在实控人(rén)都成为老赖的情况(kuàng)下(xià)，被执行10个多亿(yì)的北京国安，又如何能(néng)独(dú)善其身？

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