万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个(gè)位于北京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其(qí)背后(hòu)曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的(de)神(shén)秘(mì)开发商(shāng)——中(zhōng)赫集团，也被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院(yuàn)再次受到(dào)舆论关注，起(qǐ)因中赫(hè)集团成(chéng)了共同(tóng)债(zhài)务人被中国信达追债，中国信达为了收(shōu)回钱款不(bù)得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已售出(chū)，业主并非中赫集(jí)团，那(nà)些(xiē)真正斥巨(jù)资购(gòu)入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫(mò)名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这些业主的维权信息(xī)，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时(shí)候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背后，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个(gè)位于海淀核心区(qū)位(wèi)，名(míng)校(xiào)环(huán)绕(rào)的顶级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上(shàng)，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发有限公(gōng)司不良债(zhài)权转三维向量叉乘公式矩阵，三维向量叉乘公式行列式让项目(mù)”，债权总额高达(dá)近(jìn)47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

三维向量叉乘公式矩阵，三维向量叉乘公式行列式　　

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显示，上(shàng)述不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目的处(chù)置主体是中国信(xìn)达资产管理股份有(yǒu)限公司(sī)北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有限公司（下称(chēng)赫(hè)华恒(héng)瑞）的不良债权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日，债权(quán)金额(é)约(yuē)为46.95亿元人民币，其(qí)中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共(gòng)同债务(wù)人。目前，该项目已有1万(wàn)次围(wéi)观，35名意(yì)向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的(de)故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报(bào)道(dào)，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道属实(shí)，说明这些房子实际上都是卖(mài)出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为(wèi)什(shén)么中国信达的(de)拍卖(mài)页(yè)面上又(yòu)注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这些房子根本没(méi)有(yǒu)网签(qiān)，也(yě)没有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一财经(jīng)的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早(zǎo)就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签(qiān)、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房(fáng)，万柳书院的业主基本都是北京的高(gāo)端(duān)人士(shì)，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大(dà)佬也是万柳书院的业主。另据地(dì)产自媒体“地产(chǎn)八(bā)卦女”爆料，万柳(liǔ)书(shū)院的业主中，还有(yǒu)不少(shǎo)中(zhōng)赫(hè)集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了(le)！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些业主确实已经支付(fù)价款并实际(jì)占有(yǒu)，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债(zhài三维向量叉乘公式矩阵，三维向量叉乘公式行列式)权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还(hái)是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但(dàn)未办理过(guò)户手(shǒu)续的(de)，如果业主没(méi)有过错，人民法院不(bù)得查(chá)封、扣(kòu)押、冻结，已经查(chá)封的(de)可以向法院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求退还(hái)购房款或(huò)办理(lǐ)房产证，并(bìng)承担违(wéi)约责任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年(nián)4月，人民法院报(bào)公(gōng)布《最(zuì)高人民(mín)法院关(guān)于商品房消费者权利保护问题的(de)批复》，以司法解释的方式明确了(le)购房(fáng)人的优先权(quán)：

　　商品房(fáng)消费(fèi)者以居住为(wèi)目的购(gòu)买房屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其(qí)房屋交付(fù)请(qǐng)求权优先于建设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权(quán)以及其他债权的(de)，人(rén)民法院应(yīng)当予(yǔ)以支(zhī)持。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际(jì)支付剩(shèng)余价款的，可(kě)以适用前款规(guī)定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如果这75套(tào)房子均为“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出去(qù)回本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房子，还会(huì)被(bèi)业(yè)主讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请不(bù)良债(zhài)权转(zhuǎn)让(ràng)，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前(qián)中国信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选(xuǎn)择退出了(le)赫华恒瑞(ruì)的股东(dōng)行列，中国(guó)金谷国际信托有限责任公司成为(wèi)了唯一(yī)股东(dōng)，后者由中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商(shāng)，相(xiāng)较(jiào)其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既没有(yǒu)很大(dà)规模，也没有(yǒu)很高的(de)国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈(quān)留(liú)下一个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入(rù)北京的第(dì)一(yī)个(gè)豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高(gāo)达(dá)30万/平(píng)米的天(tiān)价(jià)，成(chéng)为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书(shū)院，更是被(bèi)誉(yù)为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了(le)北京万柳地块(kuài)，成(chéng)为北京当(dāng)年的(de)“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神(shén)秘(mì)高端的姿态杀入市场，无(wú)论是一(yī)块(kuài)块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是每(měi)棵成本超6万的成(chéng)年银(yín)杏树，还是每平米20万元的价(jià)格，都令业(yè)内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平(píng)府的院儿(ér)。”从这(zhè)句顺口溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末(mò)上市(shì)的它，对手是当时有(yǒu)名的融(róng)创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场(chǎng)、恒大(dà)华府等(děng)，现如今，它远远超过(guò)这些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万柳书(shū)院(yuàn)一(yī)套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然(rán)已经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在(zài)北京豪宅(zhái)圈(quān)备受追捧。

　　中赫(hè)集(jí)团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号(hào)院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成(chéng)功(gōng)奠定了中赫集(jí)团的“高端(duān)路线(xiàn)”，也(yě)因此(cǐ)，它被外(wài)界贴上(shàng)了，“卖北京城(chéng)最贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开发(fā)商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多(duō)次(cì)成为(wèi)被执行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒不(bù)履行生效(xiào)法(fǎ)律文(wén)书(shū)确定(dìng)义(yì)务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了(le)？

　　中赫集(jí)团如(rú)今沦(lún)落(luò)到这(zhè)个地步，其(qí)实(shí)是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初(chū)“万柳(liǔ)书(shū)院少爷”走红之(zhī)时(shí)，深蓝财经就曾深挖(wā)出背(bèi)后的(de)中赫集团(tuán)，发(fā)现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖(lài)”，中赫集(jí)团实控人周(zhōu)金辉的(de)人生轨迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下(xià)。而追根溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷(fēn)开始(shǐ)了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并(bìng)不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝(cháng)试过多元化业务，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最(zuì)终都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金(jīn)辉将转型的(de)目光，放(fàng)到了(le)体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新(xīn)东家。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫(hè)集团从(cóng)中(zhōng)信集团手中拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北(běi)京国安，总计花(huā)费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会(huì)感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这样，中(zhōng)赫为(wèi)什(shén)么又要质押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团股份(fèn)质押陆续质押，据企查查显示(shì)，目前中赫(hè)集团共有11条股(gǔ)权出质记录。质权人包括海金(jīn)商业保(bǎo)理、北京建工(gōng)、山东国际(jì)信托、中融(róng)信托(tuō)、中信(xìn)建设等(děng)。

　　这与入(rù)主北京国安的时(shí)间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北(běi)京国(guó)安后，不仅国安(ān)的经营状况没(méi)有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信息(xī)显示，2020年(nián)，北京国安足球俱(jù)乐部实现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末，该俱(jù)乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫(fū)妇(fù)还在持续质押手中的(de)中赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫的经(jīng)营状况却持(chí)续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被(bèi)5次(cì)列(liè)被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京(jīng)国安也(yě)3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执行标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为(wèi)履行能力而拒不(bù)履行(xíng)生效(xiào)法(fǎ)律文书确定(dìng)义(yì)务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于(yú)难。不过在(zài)实控人都成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的北京国安，又如何能独(dú)善(shàn)其身？

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