近(jìn)两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进(jìn)入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来(lái)除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高(gāo)比例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可(kě)供分(fēn)配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人(rén)士对此表示，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特(tè)征之一(yī)，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也(yě)是(shì)观察REITs项目底层资(zī)产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类(lèi)项目(mù)相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权到期后不(bù)再(zài)产生现金(jīn)收益，特许经营(yíng)权分(fēn)红目前已包含(hán)了(le)利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本金的归(guī)还，在选择(zé)投资标的时应了解资(zī)产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续迎来(lái)除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分红收益，以及基金(jīn)份额交易价格的(de)变化(huà)。基金份额二(èr)级市场价格(gé)受(shòu)到公募(mù)REITs资产(chǎn)运营情况及(jí)市场因素(sù)的综合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预(yù)期(qī)则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来自基础设施(shī)资产(chǎn)的经(jīng)营现金流(liú)，投资人通(tōng)过(guò)基金募集材料(liào)和信息披露(lù)文(wén)件，结合行业及(jí)市场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营(yíng)业绩(jì)，作为(wèi)进(jìn)行投资决策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额二级市(shì)场价格变(biàn)化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持(chí)有人实际(jì)获得的(de)现(xiàn)金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价(jià)值。”中金(jīn)基金相(xiāng)关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李(lǐ)华平(píng)也表示，根(gēn)据《公(gōng)开募集(jí)基础设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及(jí)相关(guān)法规要求，基础(chǔ)设施(shī)基(jī)金应当将90％以上合并后基(jī)金年度可分配(pèi)金额以现金形式分配给投资者，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资价(jià)值。

　　中航(háng)基金也认(rèn)为，从投资角(jiǎo)度(dù)来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特(tè)点。二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格反映这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面，分红体现(xiàn)了(le)这类产品的“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类(lèi)似(shì)于债券(quàn)派息，但不等(děng)同于债券(quàn)的(de)固定利息回(huí)报，而(ér)是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的(de)角度来看，一(yī)方(fāng)面是公募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资者(zhě)的投资品类(lèi)，为资产配置多(duō)元化提供(gōng)抓手，具有较强(qiáng)的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助(zhù)机构投资者稳定收(shōu)益(yì)。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投资(zī)债券相对(duì)高的收益(yì)性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石空气炸锅是不是一定要放烤架上 空气炸锅没有烤架能用吗”的(de)作用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资(zī)收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来(lái)分红水平的(de)预期，也(yě)是影响REITs基(jī)金二级市场价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市(shì)场(chǎng)表现看(kàn)，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的(de)影(yǐng)响，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一定程(chéng)度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)波(bō)动受多(duō)重因(yīn)素的影(yǐng)响，投资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸(xī)引投资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市(shì)场(chǎng)热点呈现向股票和(hé)债券回归(guī)的过程；另一方(fāng)面(miàn)，基(jī)础设施项(xiàng)目的经营业绩(jì)相(xiāng)对经(jīng)济活力(lì)的改善有一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除(chú)权日，将对(duì)基金份额的开盘指导价(jià)做调减(jiǎn)处(chù)理，调减金(jīn)额根(gēn)据单位(wèi)基金份额的(de)分红(hóng)金额进(jìn)行计算。除权(quán)操作是对(duì)分红前后基(jī)金份额净值(zhí)变化的修(xiū)正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资(zī)者(zhě)长(zhǎng)期投(tóu)资的信心，同时(shí)需结(jié)合持有产品的特(tè)性(xìng)，关注二级市场扰动对整体收益的(de)影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金(jīn)归还(hái)

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是本金之(zhī)上的(de)增值部分(fēn)不同(tóng)，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本(běn)金与增值(zhí)两个部分(fēn)，两个部分之间(jiān)的比例是变动(dòng)的，与(yǔ)现有(yǒu)公募基(jī)金(jīn)分红差异(yì)很大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临(lín)极大不确定性(xìng)，这是该类投资者应该(gāi)注意的(de)情况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营权(quán)类和产权类两大资(zī)产类型，持有(yǒu)产权(quán)类(lèi)产品(pǐn)的收益(yì)主(zhǔ)要包括每年的现金分红(hóng)及资产增值(zhí)的收益，而持(chí)有特(tè)许经营类产品的(de)收益主要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许经营权(quán)类资(zī)产的分红(hóng)包括了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营(yíng)权类资(zī)产的(de)公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收益。普通投资者在选择投资标的(de)时，应(yīng)了(le)解公募(mù)REITs底层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也(yě)表示，从细(xì)分来看，各类公募(mù)REITs分红因(yīn)底层资产属性不(bù)同而形(xíng)成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相(xiāng)当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权(quán)类的公募(mù)REITs分红主要为“收(shōu)益(yì)”，更看重底层资产的价值增(zēng)值(zhí)，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所选择(zé)产(chǎn)品的(de)二(èr)级(jí)市场价格(gé)和(hé)分红(hóng)有(yǒu)合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现金(jīn)收益，因此将可(kě)供分配(pèi)金额的(de)分配理解为“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加(jiā)准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高(gāo)的分(fēn)派率水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余期限较长的(de)特许经营权项目(mù)，即使分派(pài)率相对较低，也(yě)有足够年限(xiàn)收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人(rén)提醒投资者(zhě)注意，特(tè)许经营权(quán)项目(mù)的分派(pài)金额包含了(le)投(tóu)资本金，在(zài)不进行扩募(mù)的情况下，基金份额单(dān)价随着分派进(jìn)度逐(zhú)年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限(xiàn)产生的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许经营项(xiàng)目相比，产权(quán)类项目的(de)土地或建筑(zhù)的剩余使用年限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再加上到(dào)期后通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让(ràng)金等追加投资，有机会进一(yī)步延(yán)长经营期限。这种类似永续经(jīng)营的假设反映在基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属(shǔ)性(xìng)。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资(zī)产运营情(qíng)况

　　在基金分(fēn)红(hóng)的时(shí)点，多(duō)位(wèi)业内人士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率等指空气炸锅是不是一定要放烤架上 空气炸锅没有烤架能用吗(zhǐ)标，来(lái)观察和评估项目(mù)底(dǐ)层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟(gēn)现金相关的(de)指标有(yǒu)两个：一是(shì)年报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二(èr)是可供(gōng)分(fēn)配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营(yíng)活动产生的现金净流(liú)量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基(jī)于(yú)企业本身经(jīng)营活动产生；可(kě)供(gōng)分配(pèi)的现金实质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利(lì)润(rùn)表的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也表示(shì)，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合(hé)长期持有。建议投(tóu)资者对经营(yíng)权类的资产可以更多关注内(nèi)部收益率的高(gāo)低，对产权类(lèi)的(de)资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自(zì)底层资(zī)产(chǎn)的经(jīng)营净现金流，所以底层(céng)资(zī)产运营情况直接(jiē)影响投资回(huí)报(bào)，投(tóu)资者可综合(hé)考虑原(yuán)始权益(yì)人综合实力(lì)、运(yùn)营管理机构实力、公募基(jī)金管(guǎn)理人实(shí)力(lì)等多重(zhòng)因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，由于(yú)分红交易带来的短(duǎn)期(qī)博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关(guān)注有基(jī)本(běn)面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时(shí)分红规模(mó)较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供分(fēn)配金额(é)预(yù)测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合(hé)经济及市(shì)场的实际环境，对基础设施项目的运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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