近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例(lì)稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对此表示，强(qiáng)制分(fēn)红机(jī)制是(shì)公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分(fēn)红体现出(chū)该类产(chǎn)品长(zhǎng)期投(tóu)资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营(yíng)情况的(de)“窗口”。他(tā)们也提(tí)醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再(zài)产生现金(jīn)收益，特许经营(yíng)权分红目前已包含了利润分配和本(běn)金的归还，在选择投资标(biāo)的时应了解资产类(lèi)型和分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外(wài)尚有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚未(wèi)公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配(pèi)金(jīn)额(é)占可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　丙烯是直接用还是沾水用的 丙烯是气体还是液体data title="8209108421682172698000">

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为(wèi)持有期分红收益，以及(jí)基金(jīn)份额交易价格的变化。基金份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素(sù)的综(zōng)合(hé)影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基(jī)金(jīn)分红预期(qī)则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资(zī)人通过基金募集材料(liào)和信(xìn)息披露文件，结合行(xíng)业及(jí)市(shì)场情(qíng)况，可以分析基(jī)础设施项目的(de)经营业绩，作为进行投资(zī)决策(cè)的(de)重要参考。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份额(é)二级市(shì)场价格变化导(dǎo)致(zhì)的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金(jīn)份(fèn)额持有人实际(jì)获得的现金收益，对于(yú)长期(qī)投(tóu)资者更具参考价值。”中金基(jī)金(jīn)相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运(yùn)营高级(jí)副总监李华平也(yě)表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相关法规(guī)要(yào)求，基础设(shè)施基金应当将90％以上合并后基(jī)金(jīn)年度(dù)可分配金(jīn)额以现金(jīn)形式分(fēn)配给投(tóu)资者，强制分红(hóng)机(jī)制是公(gōng)募REITs的主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定的分红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为(wèi)，从投资角度来看，基(jī)础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现了这类产品的(de)“债性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制分红(hóng)要求(qiú)，分红类似于(yú)债券派息(xī)，但不等同于债券的(de)固定利息回报(bào)，而(ér)是(shì)由可(kě)供分配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机(jī)构(gòu)投(tóu)资者的投资品类(lèi)，为资产配置(zhì)多(duō)元化(huà)提供抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一(yī)方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助(zhù)机构投资者稳定收益。机(jī)构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相(xiāng)对于投资(zī)债(zh丙烯是直接用还是沾水用的 丙烯是气体还是液体ài)券相对(duì)高(gāo)的收(shōu)益(yì)性(xìng)，在有效控制风险的(de)前提(tí)下(xià)，增厚(hòu)资产包收(shōu)益，起(qǐ)到(dào)投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的(de)二(èr)级(jí)市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布(bù)了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达(dá)预期(qī)，一定程度上影响了(le)公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场的(de)价格(gé)波动受多(duō)重(zhòng)因素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格(gé)的主要因(yīn)素之一，而稳定的分红有利(lì)于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也表示(shì)，近期经(jīng)济预期恢复，一(yī)方面(miàn)市场热(rè)点呈(chéng)现向股票和债券回(huí)归(guī)的过程(chéng)；另(lìng)一方面，基(jī)础设施(shī)项目的经营业(yè)绩相(xiāng)对经济活力的改善有一定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红(hóng)除权(quán)日(rì)，将对基(jī)金份额的开盘指导价做(zuò)调(diào)减处理(lǐ)，调减金额(é)根据单位基金份额的(de)分红金额(é)进(jìn)行(xíng)计算。除权操(cāo)作是对(duì)分(fēn)红(hóng)前后基金份额净值变化的修正，使投资(zī)人在基金分红前后均可(kě)以获得(dé)公平的(de)投资机(jī)会(huì)。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投资者长期投资的(de)信(xìn)心(xīn)，同时需结(jié)合持有产品的特性(xìng)，关注二级(jí)市场扰动对(duì)整体收益(yì)的(de)影响程度。”中航基金相(xiāng)关人(rén)士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了(le)解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本(běn)金之(zhī)上(shàng)的(de)增值部分不同，特(tè)许经(jīng)营权REITs基金运作期间的(de)“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的(de)是本金与增(zēng)值(zhí)两(liǎng)个(gè)部分，两个部分之间的比例是变动的(de)，与现有公募基(jī)金(jīn)分红差异很大，大多数普通(tōng)投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同年限到期后基(jī)金价值面临极大(dà)不确定性，这是该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类(lèi)产品的收益(yì)主要包括每年的现金(jīn)分红及(jí)资(zī)产(chǎn)增(zēng)值的收益，而持(chí)有特许(xǔ)经营类产(chǎn)品的收益主要来自项目(mù)每年的现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的(de)分(fēn)红包括了利润分配和本金的归还，两(liǎng)者的(de)比率(lǜ)也是变动的，对特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收益(yì)。普通投资者在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公(gōng)募(mù)REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形成区(qū)别。特许(xǔ)经营权类的公募(mù)REITs产品因其(qí)分红相当于包含(hán)“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看重底层资(zī)产的价值(zhí)增(zēng)值，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强。普(pǔ)通投资(zī)者在选择公募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑底层(céng)资产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营项(xiàng)目在经(jīng)营权到期(qī)后不再能产(chǎn)生现金(jīn)收益，因此将可供分配金额的(de)分配理(lǐ)解为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期(qī)限较短的特许(xǔ)经营项目(mù)，通常具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余(yú)期限较长的(de)特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足(zú)够年限收回本(běn)金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营(yíng)权项目的分派金额(é)包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单(dān)价(jià)随(suí)着分(fēn)派进度逐年(nián)下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自(zì)项目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生(shēng)的(de)现金流(liú)。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项(xiàng)目(mù)的土地或(huò)建筑的剩余(yú)使用年限一(yī)般较(jiào)长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新(xīn)改造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投资，有机会(huì)进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经营的假设(shè)反(fǎn)映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益(yì)率等(děng)指标

　　评(píng)估项目底层(céng)资产运营(yíng)情况

　　在基(jī)金分(fēn)红的时点(diǎn)，多位业内人士还(hái)表示，在(zài)产(chǎn)品分红期，投(tóu)资者可以观测经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等(děng)指标，来(lái)观察和评估项目底层(céng)资产(chǎn)的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是(shì)年报中披露的(de)经营活动现金流(liú)，二(èr)是可供分配(pèi)现金，二(èr)者存(cún)在本质性区别。经营活动(dòng)产生(shēng)的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹(chóu)资、投(tóu)资产生的现金流(liú)，基于企业本身(shēn)经营活(huó)动产生；可供分配的现(xiàn)金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项(xiàng)目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配置新选择(zé)，投资价值(zhí)体现在相对股债市场(chǎng)独立的(de)资(zī)产(chǎn)配置(zhì)功(gōng)能，比较适合长期持有。建议(yì)投(tóu)资者对(duì)经营权类的资产可以更多关(guān)注(zhù)内部收(shōu)益率的高低(dī)，对产权类的资产更多关(guān)注分派率(lǜ)高低。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配收(shōu)益主要来自底层资产的(de)经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影响投(tóu)资回(huí)报，投(tóu)资者可综合考虑原始(shǐ)权益人(rén)综合实力、运营管理机构实力、公募基(jī)金管(guǎn)理人实(shí)力等多重因(yīn)素来选择投资标的(de)。

　　中信证券研报也(yě)显示(shì)，公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，由于分(fēn)红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接连回(huí)调，建(jiàn)议(yì)投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分红(hóng)规模(mó)较为可(kě)观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均(jūn)会(huì)载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供(gōng)分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集(jí)材料中披露预(yù)测进(jìn)行比(bǐ)较分析，结合经济及市(shì)场的实(shí)际环境，对基础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负(fù)责人(rén)也称。

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