饱受争(zhēng)议的二(èr)手房(fáng)交易中介(jiè)费问(wèn)题，正逐渐(jiàn)得到监管部门的(de)重(zhòng)视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监(jiān)管(guǎn)总局(jú)联合发布了关于规(guī)范房地(dì)产经纪服务的意(yì)见。意见提及，近年来，部分房地产经纪(jì)机构存(cún)在利用(yòng)房(fáng)源客源优势(shì)收取过高费用、未明码标(biāo)价、捆(kǔn)绑收费(fèi)、滥用(yòng)客户个人信息等问题(tí)，加重交易当(dāng)事(shì)人负(fù)担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从加强(qiáng)从业主体管理、明确经纪(jì)服务内(nèi)容、合理(lǐ)确定经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费、严格大龄剩男真的不能嫁吗，男人35岁没结婚基本上完了(gé)实行(xíng)明码标价等十方面，提出(chū)了(le)意见。

　　中原地产首席(xí)分析师(shī)张大(dà)伟称，随(suí)着城市发展，一二线城(chéng)市二(èr)手(shǒu)房交易占比逐渐增加(jiā)。以(yǐ)北京、上(shàng)海为例，二手房占(zhàn)市场成交(jiāo)比例(lì)超过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中介居(jū)间成交，房地产调(diào)控重心(xīn)逐渐(jiàn)从(cóng)开发商过渡到(dào)中介公司(sī)。

　　广(guǎng)东省城规(guī)院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房(fáng)对居民来说属(shǔ)于金额不低的大宗交易，由于二手房交(jiāo)易(yì)成(chéng)本较高、交易周期较长，具有非常强的专(zhuān)业性，居(jū)民往往通过中介(jiè)来完成。但很多中介利用(yòng)信(xìn)息不对称等问(wèn)题，将非必要的(de)收费夹带其中，如收取过(guò)桥融资、按揭费、担保费等，对居民造(zào)成额外的(de)负(fù)担(dān)，而(ér)且这些服(fú)务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过(guò)程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经纪服(fú)务在(zài)内的(de)相关市场(chǎng)交易行为及其主体进行(xíng)规范(fàn)和秩序整顿，是房地(dì)产(chǎn)市场管理和调控的主题。“当下，推进(jìn)这(zhè)项工作的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点

　　二手房市场中，历来(lái)对(duì)房(fáng)地产经(jīng)纪服务行业关注(zhù)最多(duō)的一个话题，便是(shì)房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务费(fèi)的(de)问题(tí)。

　　张大(dà)伟认(rèn)为，未来(lái)相(xiāng)关(guān)部(bù)门主要(yào)监管的重点，将是对房地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费及中介交(jiāo)易进行规范(fàn)。

　　在(zài)热(rè)点城市，二手房屋交易过程中，部分(fēn)价值不(bù)菲(fēi)的房屋，往往要(yào)缴纳一(yī)笔金额不低的(de)中介费。以北(běi)京某房地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服(fú)务费率(lǜ)计算，一套1000万(wàn)元(yuán)的房屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确定经(jīng)纪服务收费上，两部门在此次(cì)意见(jiàn)中提及，房地产经(jīng)纪机构要合理降低(dī)住房(fáng)买卖和租赁(lìn)经纪服务(wù)费用。鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越高、服务费(fèi)率越低的原则实行(xíng)分档定价。引导由交易双方(fāng)共同承担经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)收费标准(zhǔn)的最(zuì)早依据是1995年(nián)国家(jiā)计委建设部(bù)下发的《关于房地产中介服(fú)务收费的通知大龄剩男真的不能嫁吗，男人35岁没结婚基本上完了(zhī)》（971号文(wén)），其中第六条规定(dìng)：房屋买(mǎi)卖代(dài)理收费，按(àn)成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前北京市执行的2014年(nián)更(gèng)新后的收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)，即根据这(zhè)样的规定：“少数(shù)特别(bié)复(fù)杂的(de)住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易(yì)各(gè)方协商同意，可在(zài)规(guī)定的收费标准(zhǔn)基(jī)础上(shàng)适当(dāng)上浮，上浮(fú)幅度(dù)最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示(shì)，本着“简(jiǎn)政(zhèng)放(fàng)权”的精神(shén)，北京2015年取(qǔ)消了房地产中介服(fú)务等57个政府定价(jià)，房(fáng)地产经纪服务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机(jī)构在实际收取费用过程中，相关监管部门当前并未(wèi)明确具体的(de)中介费率，中介机构仅需在服(fú)务过程(chéng)中对收费标(biāo)准进行明(míng)码(mǎ)标价即(jí)可。而房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务机构在具(jù)体(tǐ)收取(qǔ)过(guò)程中，会结合(hé)房屋价值及工(gōng)资(zī)标准，综合计(jì)算(suàn)出合适的中(zhōng)介费率。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明码标价问(wèn)题，两部(bù)门在此次(cì)意见中提(tí)及，房地产(chǎn)经纪机构应当在经营门店、网(wǎng)站、客(kè)户端等(děng)场(chǎng)所或渠道(dào)，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得(dé)混合标价(jià)和捆绑(bǎng)收(shōu)费。房地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构提供(gōng)的(de)基本服务和延伸(shēn)服务，应当分别明确(què)服务项目和(hé)收费标准。房地(dì)产经纪机构收(shōu)费前应当向交易当(dāng)事人出具收费清单，列明收费标准、收费金额，由当事(shì)人签字确(què)认。

　　另(lìng)外，对收费(fèi)明显高于市场平均水平的房地产(chǎn)经纪机构，住房和城乡(xiāng)建设部门将会(huì)同市(shì)场监管等部门采取(qǔ)约(yuē)谈等综合措施进行重点监管(guǎn)。市场监管(guǎn)部门会(huì)同有(yǒu)关部门依法查处不(bù)按(àn)规(guī)定明码标价、操纵经纪服务收费等违反(fǎn)价格和反垄断法(fǎ)律法规的行为。对房地产经纪(jì)机构相关违(wéi)法违规(guī)信息，市场监管部门(mén)要依法依规纳入国家(jiā)企业信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋(wū)中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越(yuè)低的原则(zé)实行分档(dàng)定价，是(shì)否意(yì)味着，未来豪宅的(de)中介费有望大幅(fú)降低(dī)？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑叔(shū)伦称，住(zhù)建部发文鼓(gǔ)励按(àn)照成(chéng)交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定价，合理降(jiàng)低住(zhù)房(fáng)买卖和租赁经纪服务费(fèi)用，主要还(hái)是(shì)规(guī)范行业，打击收费过(guò)高的经纪(jì)机构，但对市场影响有(yǒu)限，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本来收费就不同，各家(jiā)收费普遍在合(hé)理范围(wéi)内，加上经纪(jì)服务费用对市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指(zhǐ)出(chū)，由于当(dāng)前两部(bù)门(mén)提出的意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只(zhǐ)是(shì)纲(gāng)领性文件(jiàn)而非规定，未来(lái)如何具体认定其(qí)中的细(xì)则，还需要看各城市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市(shì)场(chǎng)看(kàn)，经纪(jì)服务领域的调整(zhěng)改善、规范化，有利于行业健康(kāng)发展。同(tóng)时，由于二手房很多房源(yuán)在产权(quán)方面有瑕(xiá)疵，如产(chǎn)权抵押、不同(tóng)税费(fèi)等都可能(néng)对交易(yì)产生(shēng)影响，这对房地产经纪服务(wù)行业的专业性提出(chū)更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总(zǒng)监陆骑麟指出(chū)，在二手房买卖过(guò)程中(zhōng)，原本应该由上下(xià)家各支付一半的中介费，但在一些热点城市的二手房交易(yì)过程中，往(wǎng)往会有这样的情形，因(yīn)部(bù)分购房者处于弱势地位，从而会(huì)出现中介费(fèi)及税(shuì)费均(jūn)由购(gòu)房(fáng)者来承担。即(jí)使一些房东愿(yuàn)意承担中(zhōng)介费，这部分费(fèi)用也可能(néng)通过转嫁的方(fāng)式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中介费转嫁给下家(jiā)，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的(de)情况，一(yī)些房产中介公司将其视为向购房者(zhě)单(dān)边收(shōu)费的行为。部分中介公司(sī)可能会利(lì)用其(qí)支配地位(wèi)，在原(yuán)先经纪服(fú)务收费的基础上(shàng)，再次(cì)向(xiàng)房东收取费用，而这部(bù)分费用，房东(dōng)往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁(jià)给购房者，这实际(jì)上相当(dāng)于变相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不仅有(yǒu)利于提高(gāo)交易(yì)中操作的透明度(dù)，也有利于房(fáng)价(jià)的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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