5月以(yǐ)来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为(wèi)代表的(de)机构对于这一(yī)板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据基金(jīn)一(yī)季报统(tǒng)计(jì)，龙(lóng)头与(yǔ)地方(fāng)国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只(zhǐ)个(gè)股分别为(wèi)华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产(chǎn)的配置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所持有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房(fáng)地产公司市值(zhí)在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进(jìn)一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三(sān)年来的首次回升，年(nián)底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持(chí)股(gǔ)比例也同(tóng)步(bù)回升，从2021年底的6高宽深用什么字母表示什么，高宽深用什么字母表示出来.94％提高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今(jīn)年一季度得以延续。数据(jù)统计显示，公募(mù)重仓(cāng)持(chí)有(yǒu)房地产(chǎn)板块一(yī)季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五(wǔ)个(gè)股分别为(wèi)保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产的投资(zī)愈发有集中于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示，在公募基(jī)金一季(jì)报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块(kuài)排名最高(gāo)的是保利发展，在基(jī)金(jīn)重(zhòng)仓(cāng)第(dì)33位。排(pái)名第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先(xiān)在于(yú)几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均(jūn)有退步(bù)，尤(yóu)其是万科最为明(míng)显；其次是金地集(jí)团退出百大之列。但考虑到房地(dì)产是(shì)复苏链上最(zuì)后(hòu)一(yī)环(huán)，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到(dào)二级市场乃至机构持仓上(shàng)还(hái)需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经(jīng)济圈判断房地产已经进(jìn)入(rù)大分化时代，一二线城(chéng)市好于三四线城(chéng)市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配置房地产行业(yè)轻松收获行(xíng)业(yè)贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果按(àn)照产业周期来分类(lèi)，包括房地产等几(jǐ)类(lèi)行业在盖特(tè)纳曲线里属于成(chéng)熟期(qī)或(huò)者衰退期(qī)的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几高宽深用什么字母表示什么，高宽深用什么字母表示出来年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也(yě)出(chū)现了一些机会(huì)，背(bèi)后的逻(luó)辑是供(gōng)给侧(cè)发(fā)生了更(gèng)大(dà)的变化。”一(yī)不愿具名(míng)的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不(bù)过(guò)也有公募人(rén)士持谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销(xiāo)售面积很(hěn)难再(zài)出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定的(de)政策(cè)出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时(shí)至今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目(mù)前(qián)居民的杠杆率和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的(de)销售额，以及过快上行的房价(jià)，因而(ér)行(xíng)业(yè)高增的时(shí)代已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将回落，在(zài)此过程(chéng)中(zhōng)，伴随(suí)着(zhe)地产的高(gāo)杠杆属性，就很(hěn)容(róng)易出现信(xìn)用(yòng)风险问题（类(lèi)似2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程(chéng)中，综合(hé)竞争(zhēng)力(lì)强的公司(sī)就能够(gòu)通过大鱼(yú)吃小鱼的方式(shì)，获得市占(zhàn)率的(de)提升(shēng)。当行业需求(qiú)见顶回(huí)落时，行业(yè)的(de)贝塔已经(jīng)过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的(de)阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股(gǔ)票(piào)投资，就(jiù)是强(qiáng)竞(jìng)争力(lì)公(gōng)司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许也是(shì)基(jī)于(yú)这(zhè)样的认识(shí)转变，精耕细作(zuò)个股成(chéng)为公募乃至整体机构的(de)务(wù)实之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优质(zhì)区域(yù)性标的(de)成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板(bǎn)块个(gè)股，在纳入统计(jì)的(de)124只房(fáng)地产(chǎn)类标的(de)股(gǔ)中，本月(yuè)以(yǐ)来实现股价上涨的(de)达(dá)到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰(qià)好排名前五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的(de)上实(shí)发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基(jī)本面来看(kàn)，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与(yǔ)经营。公(gōng)司的主要产品及(jí)服(fú)务为房地产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流通(tōng)股股东来看，各类(lèi)机构都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括(kuò)公(gōng)募的上银基金、私募的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产(chǎn)管理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂(zàn)时排名(míng)第(dì)二的浦(pǔ)东(dōng)金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一(yī)方面(miàn)是该(gāi)公(gōng)司后疫(yì)情时代出租(zū)率复苏(sū)至近年来最高，另一方面(miàn)则是(shì)公(gōng)司拿地(dì)结算持(chí)续性向好，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背(bèi)景下(xià)，自然(rán)也吸引了知名机(jī)构在其中持(chí)续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也(yě)是连续第三个季度他(tā)有的两(liǎng)只产品杀入前(qián)十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投(tóu)资局，其当季(jì)还(hái)小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区(qū)域性(xìng)地产公(gōng)司外，荣安(ān)地产则是主要(yào)布(bù)局在深圳的地产公司(sī)，一季报交出(chū)的也是(shì)一份报喜(xǐ)的成绩(jì)单：首季公司实(shí)现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股(gǔ)东的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基(jī)首季新杀(shā)入十(shí)大流通股股(gǔ)东(dōng)行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则排(pái)名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和(hé)私募(mù)迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金相关人士(shì)分(fēn)析：“经历过行业洗牌(pái)和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙(lóng)头的(de)价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优质土地供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房(fáng)企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于(yú)信用问(wèn)题或者(zhě)资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机(jī)获取低成本(běn)土地，龙头(tóu)房(fáng)企的拿地(dì)力度（拿地金(jīn)额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融(róng)资(zī)上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净(jìng)负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙(lóng)头(tóu)房企的融(róng)资(zī)成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(nián)的销售(shòu)，龙头房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机(jī)会依然存在(zài)，少部分公司尤其(qí)是央企(qǐ)占据显著优势(shì)，其(qí)主(zhǔ)要又(yòu)体现为库存的(de)优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较(jiào)低(dī)的(de)融资成本，优质(zhì)的(de)开发(fā)资源和良好的不动产资产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特估(gū)，国央(yāng)企(qǐ)相(xiāng)较于民营(yíng)地产(chǎn)公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问(wèn)题，市场对民(mín)营房开企业的资(zī)产会有(yǒu)更多(duō)担忧(yōu)和质疑(yí)，所以在(zài)这一轮(lún)行业出清的过程中，央国(guó)企相较于民(mín)企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的(de)角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑(jí)在于集中度提(tí)升后，行业(yè)进入高质量(liàng)发展阶段(duàn)，具备较快速(sù)发展阶(jiē)段更稳定且可预期(qī)的盈利和现金(jīn)流创造能力(lì)，以此(cǐ)带来估值中枢的提(tí)升(shēng)，应该关(guān)注(zhù)估值相对较(jiào)低(dī)，企业(yè)自(zì)身资(zī)产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概(gài)率比(bǐ)较低，行业内部将(jiāng)出现分化(huà)，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资(zī)首席(xí)研(yán)究(jiū)官方(fāng)磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一思路(lù)的话，或许还是保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国资背景龙头(tóu)前途更为光明。不(bù)过(guò)国投瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观(guān)察国(guó)企央(yāng)企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续提(tí)升，再次是拿地份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企(qǐ)营(yíng)收、净利(lì)均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较大增速的(de)增长。而这些公(gōng)司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业(yè)内人(rén)士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业(yè)绩出现明(míng)显改善的房企，主要是因(yīn)为过去(qù)两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在(zài)持(chí)续性(xìng)地拿(ná)地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心城市(shì)，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房(fáng)企销售业绩(jì)的增(zēng)长，从而在2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过(guò)程中，能(néng)够保(bǎo)有一(yī)个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地(dì)产的(de)复苏过(guò)程中(zhōng)，还面临着一(yī)些不确定性。其(qí)实整(zhěng)个市场从四月(yuè)份(fèn)开始(shǐ)又在(zài)往(wǎng)下(xià)掉。除了(le)杭州、成都等极个别(bié)城(chéng)市四月(yuè)环(huán)比三(sān)月相对表现较(jiào)好之外，包(bāo)括(kuò)北京、上海在内(nèi)的绝大多数城市都(dōu)出(chū)现环(huán)比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表(biǎo)现也(yě)不太乐观。按照现(xiàn)在(zài)的经(jīng)济(jì)状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去(qù)库存压力、企(qǐ)业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六(liù)月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的(de)一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度(dù)、第三(sān)季度增长不(bù)确定性的压(yā)力仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀(tán)投资董事(shì)长陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地(dì)产(chǎn)以及(jí)其(qí)上下游(yóu)产业(yè)链(liàn)的复苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我们要多(duō)给一些(xiē)耐(nài)心，这个(gè)时候(hòu)，在房地(dì)产以(yǐ)及上(shàng)下游(yóu)就不(bù)是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本(běn)面(miàn)的(de)钱(qián)。但(dàn)这也(yě)意味着(zhe)，只有(yǒu)极为少数的、做得(dé)比同(tóng)行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业(yè)的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去(qù)等待它的基(jī)本面(miàn)不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发(fā)于5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文中提(tí)及个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 高宽深用什么字母表示什么，高宽深用什么字母表示出来