OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市(shì)场(chǎng)的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘(pán)继续延续(xù)此(cǐ)前几日的下跌走势(shì)，午后跌幅(fú)一(yī)度扩大，尾(wěi)盘(pán)有所拉升(shēng)，全天收(shōu)跌(diē)6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入(rù)基础(chǔ)设施(shī)资产张润大(dà)厦的(de)重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协(xié)议的通(tōng)知。同时，在公告中，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一(yī)步(bù)表(biǎo)示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注(zhù)哲库科技(jì)后续(xù)情(qíng)况，积(jī)极做好(hǎo)相关应(yīng)对(duì)。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入项目的原(yuán)始权益(yì)人相关负责(zé)人也表示，近期已同步启动(dòng)了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全(quán)国(guó)首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度重视(shì)，浦东新(xīn)区国(guó)资委(wěi)也(yě)高度关注。

　　多位业内人士表(biǎo)示(shì)，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但(dàn)其实不动产(chǎn)公募REITs项目短期出(chū)租率下跌(diē)并不会(huì)从(cóng)根本上影(yǐng)响(xiǎng)其内(nèi)外价值，投资者应(yīng)理性(xìng)看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库(kù)科(kē)技的事件继续扰(rǎo)动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开(kāi)始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后(hòu)，华安张江(jiāng)光大园REIT跌(diē)幅(fú)一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响(xiǎng)，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几(jǐ)个交易日二级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个(gè)交易(yì)日跌幅达到(dào)9.69％，今年以(yǐ)来跌幅(fú)7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日(rì)上市以(yǐ)来(lái)，华安张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日(rì)公募REITs市(shì)场整体(tǐ)表(biǎo)现上看，目前上市的8只产(chǎn)业(yè)园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇(shé)口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其(qí)余7只(zhǐ)均(jūn)有不同(tóng)程度下跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中(zhōng)已经披露(lù)张江光大(dà)园项目出(chū)租(zū)率有所下降，如今拟(nǐ)扩募的项目又(yòu)遭(zāo)遇突发事件，因(yīn)此导致二级市场价格出现波动。”一位业(yè)内人士分析称。

　　不过，在上述(shù)人士(shì)看来(lái)，尽管出于风险规避的原因，最(zuì)近几个交易日场内(nèi)资(zī)金有所流出，但是，不动产(chǎn)公(gōng)募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率(lǜ)下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外价值(zhí)。

　　他(tā)也同(tóng)时表示，目前随(suí)着(zhe)二级市场(chǎng)价格下跌，风(fēng)险也得(dé)到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪(xù)面等多(duō)重因素影响，不好判断(duàn)价(jià)格是不是(shì)已经完全触(chù)底。

　　此外，还有一位业内人士(shì)表(biǎo)示，今(jīn)年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少(shǎo)产品年内二级(jí)市场(chǎng)跌(diē)幅较(jiào)大，其实有些(xiē)隐含收益率高的产品具备(bèi)一定的投资价值，很(hěn)适(shì)合(hé)稳(wěn)健类投资者。此外，伴(bàn)随(suí)着(zhe)经济复苏的(de)步伐(fá)，产业园区(qū)、物流类等REITs产品具备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执(zhí)行董事高如星对(duì)此表示，若张江园区最终能顺(shùn)利解决(jué)招商(shāng)，平稳过度对经营现金流(liú)没有造成大的影响，“事件性利空下(xià)调至得这么急、这么(me)深，加上前(qián)期(qī)本身园区类资产就回调不(bù)少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还是落到租金(jīn)收入受不受影响(xiǎng)，影响多大，估计(jì)园区会(huì)最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公告(gào)，紧急(jí)回应(yīng)称，哲(zhé)库科技是其扩募拟三大改造的内容和意义，简述三大改造的内容新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签(qiān)租赁(lìn)协议的通知。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始(shǐ)权益人将继续密(mì)切关(guān)注(zhù)哲(zhé)库科技后续情况(kuàng)，积(jī)极做好相(xiāng)关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一(yī)季报中披露(lù)的张江光大园项目出租(zū)率下降(jiàng)事项，一度(dù)二级市场价格(gé)出现(xiàn)回落。在(zài)随后召开的业绩说明会中管理人就相关事项(xiàng)进行了解释说明，市场信心得到了(le)一定提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线(xiàn)下的扩募说明会上，运营团队(duì)表示了对(duì)张江光大园项目(mù)的信心，预计签署意向书和合同谈判中的储备(bèi)租户正常转(zhuǎn)化后，项目(mù)出租率将得(dé)到回(huí)升。没想到仅过了不到(dào)三(sān)周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起(qǐ)了市场各方的广泛关(guān)注(zhù)，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人相(xiāng)关负责人坦言，事发突然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关(guān)停哲(zhé)库科技消息的第(dì)一时间(jiān)即奔赴现场进行了沟通和核实工作(zuò)，并同步启动了应急预(yù)案，排摸储备租(zū)户，积极应对(duì)哲库提(tí)前退租的(de)可能事(shì)项。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领(lǐng)导高(gāo)度(dù)重视，据悉新区国(guó)资委也高度关注。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相关负(fù)责(zé)人介绍说，目(mù)前储备(bèi)租户还是比较丰富的(de)，覆(fù)盖了芯片测试、人工(gōng)智能、航天产业、信息技术等产业(yè)客户，租赁意(yì)向面积超过了2万方。从意向(xiàng)储备转化为(wèi)实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁(suǒ)定一些重要(yào)租户。虽然收(shōu)了(le)三(sān)个月履约保证金给(gěi)了我(wǒ)们一些空间(jiān)，但本着(zhe)对首批扩(kuò)募、对(duì)市(shì)场负责(zé)的(de)态度，我(wǒ)们肯定要全力与时间(jiān)赛跑，把这些面积在(zài)短期内完成去化。”相关(guān)负责人(rén)说(shuō)道(dào)。

　　张江(jiāng)REIT已持(chí)有的同区域的张江(jiāng)光大园(yuán)项目一季度末也有将近30％的空置率(lǜ)，原(yuán)始权(quán)益(yì)人有(yǒu)那么多储备租户，之(zhī)前的空(kōng)置率(lǜ)为何未能得(dé)到解决(jué)。

　　对(duì)此相关负责人解释，张(zhāng)江光大园(yuán)一直以来都(dōu)坚持以市场化运营(yíng)为导向，历史运营表现稳定，租户的调租(zū)和换租(zū)都属于正常情况，而这次(cì)项目的(de)大租户退租(zū)正(zhèng)好发生在市场(chǎng)活跃度(dù)的短期低点，目前市场情况已有所好转。在看到出(chū)租(zū)率下滑情况(kuàng)没有得到及时修复后，张江(jiāng)这边也作了(le)一定(dìng)的资源调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江(jiāng)光大园项目在给(gěi)租户(hù)的分隔(gé)空间、交付(fù)标准、租金(jīn)水平等(děng)方面也有一些差(chà)异化，张润大厦多是两(liǎng)千多平的大平层，楼(lóu)的成新(xīn)度高一些，单价也贵一些，张江光大园单层以一千平的面(miàn)积为主(zhǔ)，还有一些独栋形态的物业。租户自身也会有(yǒu)诉求(qiú)，也会(huì)根据自身需求和预算挑(tiāo)选区(qū)域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完(wán)成(chéng)以(yǐ)后，新老资产(chǎn)的管理人都变成了一家，后(hòu)续我们(men)在资源共享和联合营(yíng)销(xiāo)方(fāng)面能更加充分发挥协(xié)同效应，相(xiāng)信可以做得更好。”上(shàng)述负责人补充(chōng)说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江(jiāng)REIT的定位(wèi)和(hé)展望，相关(guān)负责人(rén三大改造的内容和意义，简述三大改造的内容)表(biǎo)示，张江集(jí)团和(hé)张江高科目前(qián)在管资产(chǎn)约(yuē)五百万方，还有一些其他在开发的储备项目，这些都(dōu)将成为张江REIT实现打(dǎ)造张江园(yuán)区产业空(kōng)间(jiān)资产上市平台目标(biāo)的坚实后盾和储备资源。“我(wǒ)们非常重视(shì)张江REIT这个资本平(píng)台(tái)和(hé)它未来的发展。”相关(guān)负责人表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现(xiàn)基金扩容的第一步(bù)，也(yě)是至关(guān)重要(yào)的一(yī)步，眼下我们可能面临了一些突发情况需要(yào)解决(jué)，但是这和我(wǒ)们在张江科学(xué)城这三十年建(jiàn)设(shè)发(fā)展过程中所经历的相比，只能算是一个非(fēi)常小的(de)插曲。我们(men)有信心排(pái)除万难，尽(jǐn)一(yī)切(qiè)可(kě)能化解当(dāng)前突发事件的所有负面影响，维持预(yù)期和市场的(de)信心。”

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