饱受争议的二手房交易中介(jiè)费问题，正逐渐(jiàn)得到(dào)监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总局联(lián)合发布了(le)关(guān)于规(guī)范房(fáng)地产经纪服务的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部(bù)分房地产经纪机构存在(zài)利用(yòng)房源(yuán)客源优势收取过(guò)高费(fèi)用、未明码标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个人信息等问题，加(jiā)重交易(yì)当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪服(fú)务内(nèi)容、合理确定经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费、严格(gé)实(shí)行明码(mǎ)标价等十(shí)方面，提(tí)出了(le)意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随(suí)着城市发(fā)展，一二线城市二手房交(jiāo)易占比(bǐ)逐渐增加。以北(běi)京、上海为例，二手(shǒu)房(fáng)占市场成交比例超过80％，大(dà)量二(èr)手房成交(jiāo)依赖中介居(jū)间(jiān)成交，房(fáng)地产调控(kòng)重心逐渐从(cóng)开发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广(guǎng)东省(shěng)城规院住房(fáng)政策研究中(zhōng)心首席研究(jiū)员李(lǐ)宇嘉(jiā)表(biǎo)示，买房(fáng)对居民(mín)来(lái)说属于金(jīn)额不低(dī)的大宗交易，由于二手房(fáng)交易成本较高、交(jiāo)易(yì)周期(qī)较(jiào)长，具有非常强(qiáng)的专(zhuān)业性(xìng)，居民往往(wǎng)通过中介来完成(chéng)。但很多中介利(lì)用信息不对称等问题(tí)，将非必要(yào)的(de)收费夹带其中(zhōng)，如收取(qǔ)过桥融资、按(àn)揭费、担保(bǎo)费等(děng)，对居民造成额(é)外(wài)的负担，而(ér)且这些(xiē)服务(wù)事项并未明码标价。

　　对(duì)于二(èr)手房(fáng)市场交易过程(chéng)中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出(chū)，对(duì)包括经(jīng)纪(j世态炎凉是什么意思，人心冷暖世态炎凉下一句是什么ì)服(fú)务在内的相关市场交易行为及其主(zhǔ)体进行规范(fàn)和秩序整顿，是房地产(chǎn)市场(chǎng)管(guǎn)理和调(diào)控的主题(tí)。“当下(xià)，推(tuī)进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管(guǎn)重点(diǎn)

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房(fáng)地产经纪(jì)服务行业关(guān)注最多(duō)的一(yī)个话题，便是房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)费的问(wèn)题。

　　张大伟(wěi)认为，未来(lái)相关部门主要监管的(de)重点(diǎn)，将是对房地(dì)产经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)及中介(jiè)交易世态炎凉是什么意思，人心冷暖世态炎凉下一句是什么进(jìn)行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手房屋交易(yì)过(guò)程中，部分价值不(bù)菲的房(fáng)屋，往往要(yào)缴纳一笔金额不低(dī)的中介费。以北京某(mǒu)房(fáng)地产经纪服(fú)务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介(jiè)费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收费上，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构要合理降低(dī)住房买卖和租(zū)赁(lìn)经纪(jì)服务费用(yòng)。鼓励按照成交价格越高、服(fú)务(wù)费率越(yuè)低的原则实行分档定(dìng)价。引导由(yóu)交易双方共同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目(mù)前(qián)房地产经纪服务(wù)收费标准的最早依据是1995年国(guó)家计委建设部下发的《关于房地(dì)产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新(xīn)后的收费标(biāo)准，即根(gēn)据这样的(de)规定：“少(shǎo)数特别复杂(zá)的(de)住宅(zhái)买卖经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)，经交易各方协商同意(yì)，可在规定的收费(fèi)标(biāo)准基(jī)础上适当上(shàng)浮，上(shàng)浮幅度(dù)最高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前北(běi)京二(èr)手房中介费上限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放权(quán)”的(de)精神，北京2015年取消(xiāo)了房地产中介服务(wù)等57个政(zhèng)府定价(jià)，房地产经纪服务收费多少由各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收(shōu)取(qǔ)费用过(guò)程中，相关监管部(bù)门当前并未明确具体的中介费(fèi)率，中(zhōng)介机(jī)构仅需(xū)在服务过程(chéng)中(zhōng)对收费标准进行明码标价即(jí)可。而房(fáng)地产经纪服务机构在具体(tǐ)收取(qǔ)过程(chéng)中(zhōng)，会结合房(fáng)屋价值及工(gōng)资标准，综(zōng)合(hé)计算出合适的中介费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地产经纪机构应当在(zài)经营门店(diàn)、网(wǎng)站、客户端(duān)等场所或(huò)渠道，公示服务(wù)项(xiàng)目、服务内容和收费标(biāo)准，不得混合标(biāo)价和捆绑收费(fèi)。房(fáng)地产经纪机构提(tí)供的基(jī)本服务和延伸服务，应当分(fēn)别明(míng)确服务(wù)项(xiàng)目和收费(fèi)标准(zhǔn)。房(fáng)地产经纪机构收费前(qián)应当世态炎凉是什么意思，人心冷暖世态炎凉下一句是什么向交易当事人出具收费(fèi)清(qīng)单(dān)，列明收费标准、收费金额，由当(dāng)事人签字(zì)确(què)认。

　　另外，对收费(fèi)明显高于市场平均水平的(de)房地(dì)产经纪机构，住房和城乡建设(shè)部门将会同市场监(jiān)管(guǎn)等部(bù)门(mén)采取约谈等综合措施(shī)进(jìn)行重点监(jiān)管。市场监管部(bù)门会同有关(guān)部(bù)门依法查处不按(àn)规定明码标价、操纵经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费等违反价(jià)格和反垄断(duàn)法律法规的行为。对房(fáng)地产经纪机构相关违法(fǎ)违规(guī)信息，市场(chǎng)监管部(bù)门要(yào)依法(fǎ)依(yī)规纳入国(guó)家企业(yè)信用信息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率越(yuè)低的原(yuán)则实(shí)行分档定价，是否意(yì)味着(zhe)，未来豪(háo)宅的(de)中介费(fèi)有(yǒu)望大幅降(jiàng)低(dī)？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁兼深(shēn)圳中(zhōng)原(yuán)总经理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文(wén)鼓励(lì)按(àn)照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的(de)原则实行分档(dàng)定价，合理(lǐ)降低住房(fáng)买卖和租赁经纪(jì)服务费(fèi)用，主要还(hái)是规范行业，打击收费过(guò)高的经纪机构，但对市场影响(xiǎng)有限(xiàn)，“以深圳为(wèi)例(lì)，深圳市场豪宅和普宅本来收费(fèi)就不(bù)同，各家收费普遍在合理范(fàn)围内，加上经纪服务费用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由(yóu)于当前两部门提出的意见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲领性(xìng)文件而非规定(dìng)，未来如(rú)何(hé)具体认定其中的细则，还需要看各城市落地(dì)执行情况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领(lǐng)域(yù)的调整改善、规范(fàn)化(huà)，有(yǒu)利于(yú)行业(yè)健康发展(zhǎn)。同时，由于二(èr)手房很(hěn)多房源(yuán)在产权方面有瑕(xiá)疵，如(rú)产(chǎn)权(quán)抵押、不同(tóng)税费(fèi)等都可(kě)能(néng)对交易产生影(yǐng)响，这对(duì)房(fáng)地产经纪(jì)服务行业的专业性提出(chū)更高的(de)要求。”

　　58安(ān)居客研究(jiū)院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二(èr)手房买(mǎi)卖过程中，原(yuán)本应该由上下家各支付一半(bàn)的中介费(fèi)，但在一些热点(diǎn)城(chéng)市的二手房交易(yì)过(guò)程中，往往会有这(zhè)样的(de)情形，因部分(fēn)购房者处于弱(ruò)势(shì)地位，从(cóng)而(ér)会(huì)出现(xiàn)中介费及税(shuì)费(fèi)均(jūn)由购房(fáng)者来承担。即使(shǐ)一些(xiē)房东愿意承担中介(jiè)费，这部分费用也可能(néng)通过转嫁的(de)方式(shì)，在(zài)房价中(zhōng)有所(suǒ)体现。

　　“上(shàng)家把中(zhōng)介费(fèi)转嫁给下(xià)家，市(shì)场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房产(chǎn)中介公司(sī)将其视为向购房者(zhě)单(dān)边(biān)收费的行为。部(bù)分中介(jiè)公司可能会(huì)利用(yòng)其(qí)支(zhī)配地位，在原先经纪(jì)服务收费的(de)基础上(shàng)，再次向房东收取费(fèi)用，而这部分(fēn)费用，房东往往会将其转再次(cì)转嫁给(gěi)购房者，这(zhè)实际上(shàng)相当于变(biàn)相(xiāng)推(tuī)高(gāo)了房价(jià)。两部(bù)门(mén)提出严禁操(cāo)纵经纪服务收费，不仅有利于提高交(jiāo)易中操作的透明度(dù)，也有利于房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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