饱受争议的(de)二(èr)手(shǒu)房交易中介费问题，正逐渐得到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总局联合(hé)发布了关于规范(fàn)房(fáng)地(dì)产经纪服务的(de)意(yì)见。意见提(tí)及，近年来，部分房地产经纪机构存在利用房源客(kè)源优势(shì)收取过高费用、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥(làn)用客户(hù)个人信息(xī)等(děng)问(wèn)题，加(jiā)重交(jiāo)易(yì)当事人负(fù)担、侵害其(qí)合(hé)法(fǎ)权益(yì)。

　　基于上(shàng)述背景，两(liǎng)部(bù)门从加强从业主体管理、明确经纪(jì)服务内(nèi)容、合理确定经(jīng)纪服务收费(fèi)、严格实(s池子为什么被封杀hí)行明码标(biāo)价等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产(chǎn)首席(xí)分析(xī)师张大伟(wěi)称，随着(zhe)城市发(fā)展，一(yī)二(èr)线城(chéng)市二(èr)手房交(jiāo)易占比逐渐增加。以北(běi)京、上海为例(lì)，二手房占市(shì)场成交(jiāo)比例超过(guò)80％，大量二手房成交依赖(lài)中(zhōng)介居间成(chéng)交，房地(dì)产(chǎn)调控重心逐渐从(cóng)开发商过渡到(dào)中介公司(sī)。

　　广(guǎng)东省城规院住房(fáng)政策研究(jiū)中心首席研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对(duì)居(jū)民(mín)来说属(shǔ)于金额不(bù)低的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周期较(jiào)长，具(jù)有(yǒu)非常强的专业性，居民往往通过(guò)中介来完成。但很(hěn)多中介利用信息不对称等问题(tí)，将(jiāng)非必要的(de)收费夹带其中(zhōng)，如(rú)收取过桥(qiáo)融资(zī)、按揭费(fèi)、担(dān)保费(fèi)等，对居民造(zào)成(chéng)额外的负担，而且(qiě)这些服务事项(xiàng)并未(wèi)明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程中存在(zài)的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪(jì)服务在内(nèi)的相关市场交易行为及其主体进行(xíng)规范和(hé)秩序整顿，是房地产市场管理和调控的主题(tí)。“当下，推进(jìn)这项工作的意义(yì)更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成(chéng)监管重点

　　二手房(fáng)市场中，历来对房地产经纪服务行业关注最多的一个话(huà)题，便是房地产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来(lái)相(xiāng)关部门主要监管的重点，将是对房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务收费及中(zhōng)介交易进(jìn)行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手(shǒu)房屋交易过程中，部(bù)分(fēn)价(jià)值不菲的房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不(bù)低(dī)的中介(jiè)费。以北京某房(fáng)地产经(jīng)纪服务(wù)机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房(fáng)屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合(hé)理(lǐ)确(què)定经纪(jì)服务收(shōu)费上，两部门在(zài)此次意见中提及，房地(dì)产(chǎn)经纪机构(gòu)要合(hé)理降低住房买卖和(hé)租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按照(zhào)成交价格(gé)越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的(de)原则实行分(fēn)档定价。引导由交易双方(fāng)共同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据(jù)张大(dà)伟介绍(shào)，目(mù)前房地产经纪服务收(shōu)费标准的最早(zǎo)依据是1995年国家计委(wěi)建(jiàn)设部下发的(de)《关(guān)于房地产中介(jiè)服务收(shōu)费的通知》（971号(hào)文），其(qí)中第六条规定：房(fáng)屋买卖代理收(shōu)费，按成(chéng)交价格(gé)总额的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京(jīng)为例，目前(qián)北(běi)京(jīng)市执行的2014年更新后的收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少数特别复(fù)杂的住宅买卖经纪服务，经交易各(gè)方协商(shāng)同意，可在规定的收费标准(zhǔn)基础上适(shì)当上浮(fú)，上浮幅度(dù)最高不得超(chāo)过(池子为什么被封杀guò)10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表(biǎo)示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年(nián)取消了房地产中介服(fú)务等57个政府定价，房地产经纪服务收费多少由各中介(jiè)机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介机(jī)构在实(shí)际收取费用过程中，相关监管部门当前并(bìng)未明确具体的(de)中(zhōng)介(jiè)费率，中介(jiè)机(jī)构仅需在服务过程中(zhōng)对收费标准进行明(míng)码(mǎ)标(biāo)价即可。而房地产经(jīng)纪(jì)服务机(jī)构在具体收取过程中，会(huì)结合房(fáng)屋价值及工资标准(zhǔn)，综合(hé)计算出(chū)合适的中介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部门在此次意见中提(tí)及，房地(dì)产经纪(jì)机构应当在经(jīng)营门店、网站、客户端等场(chǎng)所或渠道，公示服务(wù)项(xiàng)目、服务内(nèi)容和收费标(biāo)准，不得混合(hé)标价和捆绑(bǎng)收费。房地(dì)产经纪机构提(tí)供的基本服务和(hé)延(yán)伸服(fú)务，应当分别明(míng)确(què)服务项目和收费标准(zhǔn)。房地(dì)产经(jīng)纪机构(gòu)收(shōu)费前(qián)应当向交(jiāo)易(yì)当(dāng)事人出具收(shōu)费清(qīng)单，列明收费(fèi)标准、收费金(jīn)额，由当(dāng)事人(rén)签字确认。

　　另外，对(duì)收费明显高(gāo)于市(shì)场(chǎng)平均水平的(de)房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构，住房和城(chéng)乡建(jiàn)设部门将会同市(shì)场(chǎng)监管等(děng)部门采取约(yuē)谈(tán)等综合措(cuò)施进行重点监管。市场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)部门会(huì)同有关部门依法(fǎ)查处不按规(guī)定(dìng)明码标价、操纵(zòng)经纪服务收费(fèi)等违(wéi)反(fǎn)价格(gé)和反(fǎn)垄断法(fǎ)律(lǜ)法(fǎ)规的行为。对(duì)房地产经纪机构相关违法违(wéi)规信息，市场监管(guǎn)部门(mén)要依(yī)法(fǎ)依规纳(nà)入国家企业信用信息(xī)公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价，是否(fǒu)意味着，池子为什么被封杀未来豪宅的中介(jiè)费(fèi)有望大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华(huá)南区总裁兼深(shēn)圳中原总(zǒng)经理郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费率越低(dī)的原则实行分档定价，合(hé)理降低住房买(mǎi)卖和(hé)租赁(lìn)经纪(jì)服务费用，主要还是(shì)规(guī)范行业，打击(jī)收费过(guò)高的经(jīng)纪机构，但对(duì)市(shì)场影(yǐng)响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳市(shì)场豪宅和普宅本来收(shōu)费就(jiù)不同，各家收费普(pǔ)遍在(zài)合理范(fàn)围内(nèi)，加上经纪(jì)服务费用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出(chū)，由于当前两部(bù)门(mén)提出(chū)的意见仅为鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性文件而非规定(dìng)，未(wèi)来如何具体认(rèn)定其(qí)中的(de)细则，还需要(yào)看各城市落地执行(xíng)情况。

　　不(bù)过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领(lǐng)域(yù)的调(diào)整改善、规(guī)范化，有(yǒu)利于(yú)行业健(jiàn)康(kāng)发(fā)展。同时，由于二(èr)手房很(hěn)多(duō)房源在产权方面有(yǒu)瑕(xiá)疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费(fèi)等都可能对(duì)交易(yì)产生影响，这对房地产经纪服务行(xíng)业的(de)专(zhuān)业性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手房买(mǎi)卖过(guò)程中，原本应该由上下家各支付一半的中介(jiè)费，但在一些热点城市(shì)的(de)二手房交易过程(chéng)中(zhōng)，往往会有这样的情形，因部分购房者处于弱势地(dì)位，从而会出(chū)现中介费及税费(fèi)均由购(gòu)房者来承担。即使(shǐ)一(yī)些房东愿意(yì)承担中(zhōng)介费，这(zhè)部分费用也可能通过(guò)转嫁(jià)的(de)方式，在房价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下(xià)家，市场这(zhè)种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一些(xiē)房产中介公司将(jiāng)其视(shì)为向购房者单边收费的行为(wèi)。部分中(zhōng)介公司可能会(huì)利用其支配地(dì)位(wèi)，在原先经纪服务收费的(de)基础上，再次向房东收取费用(yòng)，而这(zhè)部分(fēn)费用，房(fáng)东往往会将(jiāng)其(qí)转再(zài)次转嫁(jià)给购房者，这实际(jì)上相当于变相推高了(le)房价。两部门提出(chū)严禁操纵经纪服务收费(fèi)，不仅有利于提(tí)高交易中(zhōng)操作的透(tòu)明(míng)度，也有利(lì)于房价的稳定。”陆骑(qí)麟(lín)称(chēng)。

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