OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场(chǎng)的(de)影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开(kāi)盘继续延续此前几日的(de)下(xià)跌走势，午后跌(diē)幅一度扩(kuò)大(dà)，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大(dà)园REIT曾(céng)发布(bù)公告，紧急回(huí)应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购(gòu)入基(jī)础设(shè)施资产(chǎn)张润(rùn)大厦的(de)重要承租方之一，目(mù)前未收到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT进(jìn)一(yī)步表示(shì)，原始权益人将继续密切关(guān)注哲库科技(jì)后续情况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原(yuán)始权益(yì)人相关(guān)负(fù)责人也表示，近期(qī)已同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲(zhé)库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦是(shì)全国(guó)首批REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公司(sī)领导(dǎo)高(gāo)度(dù)重视(shì)，浦东新(xīn)区(qū)国(guó)资委也高度(dù)关(guān)注。

　　多位业内(nèi)人士表示(shì)，华安张江光大园REIT近期市(shì)场(chǎng)波动较大，但其(qí)实不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上(shàng)影响其内外价值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技的(de)事件(jiàn)继续扰动公募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低(dī)开，此后二级市场价格开始震荡走低，午(wǔ)盘(pán)收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大(dà)园REIT跌幅(fú)一(yī)度扩大(dà)到8.30％，随后(hòu)价格有(yǒu)所回升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息(xī)影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最(zuì)近几(jǐ)个交(jiāo)易日二级(jí)市(shì)场价格表(biǎo)现欠佳，5月(yuè)11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT累(lèi)计涨幅(fú)超(chāo)过(guò)24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体表现上看，目(mù)前上(shàng)市的8只产业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时(shí)招(zhāo)商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余(yú)7只均有不同程(chéng)度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌(diē)幅(fú)1.38％。今年以来平均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报(bào)中已经披露张江光大(dà)园霍元甲的师傅是谁，李小龙的师父是谁啊(yuán)项(xiàng)目出租率有所下降，如(rú)今拟扩募的项目又遭遇(yù)突(tū)发(fā)事件，因此导(dǎo)致二级市(shì)场价格(gé)出(chū)现波(bō)动。”一位业内人士分析称。

　　不过(guò)，在(zài)上述(shù)人(rén)士看来，尽管出于(yú)风险(xiǎn)规避的原因(yīn)，最近几个交(jiāo)易(yì)日场内资(zī)金有所流(liú)出(chū)，但是，不动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率下跌并不会从(cóng)根本(běn)上影响其内外价(jià)值。

　　他也同时表示，目前随着二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格下跌，风险也得到一定释放，但(dàn)是价格涨跌会(huì)受到基本面、情绪面等多重因(yīn)素影响，不好判(pàn)断价格是不是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还(hái)有一位(wèi)业内人士表示，今年整体REITs市(shì)场表现(xiàn)低迷(mí)，不少产(chǎn)品年(nián)内二级市场(chǎng)跌幅较大(dà)，其实有些隐含收益率高的(de)产品具备一定的投资价值，很适合稳健(jiàn)类投(tóu)资(zī)者。此外，伴随着经(jīng)济复苏的步(bù)伐，产业(yè)园区、物流类(lèi)等REITs产品具备一定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行董(dǒng)事高(gāo)如星对(duì)此表示(shì)，若张江园区最终能顺利解决(jué)招商，平稳过度(dù)对经(jīng)营现金流没有造成(chéng)大的影响，“事件(jiàn)性利空下调至得这么急、这么(me)深，加上前期本身园区类资产就(jiù)回调不少了(le)，这(zhè)就是黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最(zuì)终(zhōng)还是落到租(zū)金收入(rù)受不受影响，影响多大，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急回(huí)应

　　扩募路(lù)上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关(guān)停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技(jì)。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方(fāng)之(zhī)一，目前(qián)未收到(dào)哲(zhé)库科(kē)技及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益(yì)人将继续密(mì)切关注(zhù)哲(zhé)库(kù)科(kē)技后续情况，积极做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其(qí)一(yī)季报中披露的张江光大园项目出租率(lǜ)下降事项(xiàng)，一度二级市场价(jià)格(gé)出现回落。在(zài)随(suí)后召开的业绩说明会中(zhōng)管理人就相关事项进行了解释说明，市场信心得到了一定提振，二级(jí)市场价格表现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说(shuō)明会上，运营团队表示(shì)了对(duì)张(zhāng)江光大园项目的(de)信(xìn)心，预计签(qiān)署意向书和(hé)合同谈判中的储备租户(hù)正(zhèng)常转化后，项(xiàng)目(mù)出租率将得(dé)到(dào)回升。没想到仅过了不到三周的时(shí)间，张江REIT的扩(kuò)募之(zhī)路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述(shù)公告(gào)引起了市(shì)场各方的广(guǎng)泛关(guān)注，张江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项(xiàng)目的原(yuán)始权益(yì)人相关负责人(rén)坦(tǎn)言，事发突然确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一(yī)时(shí)间即奔赴现(xiàn)场进行了沟通和核实工(gōng)作(zuò)，并同(tóng)步启动(dòng)了(le)应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对(duì)哲库(kù)提前退(tuì)租的可能事项。由(yóu)于(yú)张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦是(shì)全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视，据(jù)悉新区国(guó)资委也高度关注。

　　当(dāng)谈(tán)及储备租户情况，相关(guān)负责人介绍说，目(mù)前储备租户(hù)还是比较丰(fēng)富的，覆(fù)盖了芯片(piàn)测试、人工(gōng)智能(néng)、航天产(chǎn)业、信息技术等产(chǎn)业客户，租赁意向面(miàn)积超过了2万方。从(cóng)意向(xiàng)储(chǔ)备转化为实际租户需(xū)要一些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通过(guò)签署租赁意向书来尽快锁定(dìng)一些重要租户(hù)。虽然(rán)收(shōu)了三个(gè)月履约保(bǎo)证金给了我(wǒ)们一些空间，但本着对首批(pī)扩募(mù)、对市场负(fù)责的态度，我们肯(kěn)定(dìng)要全力(lì)与时间赛跑，把(bǎ)这些面积在短期内完成去化。”相(xiāng)关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的张江光(guāng)大(dà)园项(xiàng)目一(yī)季(jì)度末也有将近30％的空置率，原始权(quán)益人有那么多储(chǔ)备租户，之前的空(kōng)置率为何未能得(dé)到解(jiě)决。

　　对此相(xiāng)关负(fù)责人解释(shì)，张江光(guāng)大园一(yī)直以来都坚持(chí)以市场(chǎng)化运营为导向，历史运营表现稳定，租户(hù)的调租和换(huàn)租都属(shǔ)于正(zhèng)常情况，而(ér)这次项目的大(dà)租(zū)户退租正好(hǎo)发生在市场活跃度的短(duǎn)期低点，目前市场情(qíng)况已有所好转。在看到出租率下滑(huá)情况没有得到及(jí)时修复(fù)后，张江这(zhè)边也作了一定(dìng)的资源调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外(wài)，张润大厦和张江光大园项(xiàng)目在给(gěi)租户的(de)分隔(gé)空间(jiān)、交付标准、租(zū)金水平等方面也有(yǒu)一些差(chà)异(yì)化，张润大厦多是两千多平的大(dà)平层，楼的成新(xīn)度高一些，单(dān)价也贵一些，张江(jiāng)光大园单(dān)层以一千平的面(miàn)积为主，还(hái)有一些(xiē)独栋形态的物业。租(zū)户自身(shēn)也会有诉求，也会根据自身(shēn)需求和预算挑选(xuǎn)区(qū)域(yù)内的不(bù)同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人(rén)都变成了一(yī)家(jiā)，后续我们(men)在资(zī)源共(gòng)享(xiǎng)和联合营销方(fāng)面能更加(jiā)充分发挥协同(tóng)效应，相信可以做得(dé)更好。”上述负责(zé)人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位和(hé)霍元甲的师傅是谁，李小龙的师父是谁啊展望，相关负(fù)责人表(biǎo)示，张江集团(tuán)和张江高(gāo)科目前在管资产约(yuē)五百万方，还有一(yī)些其他(tā)在开发(fā)的储备项目，这些都将成为张(zhāng)江(jiāng)REIT实现打(dǎ)造张(zhāng)江园(yuán)区产业空间资产(chǎn)上市平(píng)台目标的坚实后(hòu)盾和储(chǔ)备资(zī)源。“我们非(fēi)常重视张江(jiāng)REIT这个资(zī)本平台和它(tā)未来的发展。”相关负责人(rén)表示，“这次扩(kuò)募是我们(men)实现基金(jīn)扩容的第一步，也是至关重(zhòng)要的一(yī)步，眼下(xià)我们可能面临了一些突(tū)发(fā)情况需要(yào)解决，但(dàn)是这和我们(men)在张江(jiāng)科(kē)学城这三十(shí)年(nián)建设发展(zhǎn)过程中所(suǒ)经(jīng)历的相比，只(zhǐ)能算是一个非常小的插曲。我(wǒ)们有信(xìn)心排除万难，尽(jǐn)一切可能化解(jiě)当前(qián)突发事件的所有负面影响，维持预期和市场(chǎng)的信心(xīn)。”

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