万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的(de)意外走红，让这个(gè)位于北京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆论(lùn)关注，起因(yīn)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团成(chéng)了共同债务人(rén)被(bèi)中(zhōng)国信达追债，中(zhōng)国(guó)信达(dá)为(wèi)了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书(shū)院豪宅(zhái)拍(pāi)卖(mài)。可(kě)问题是，这些(xiē)房(fáng)子早已售(shòu)出(chū)，业主并非中赫(hè)集团，那些真正斥(chì)巨资购(gòu)入房产的有(yǒu)钱人(rén)，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割(gē)韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能(néng)没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是(shì)万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于(yú)海淀核(hé)心区位，名校(xiào)环绕的(de)顶(dǐng)级豪宅，竟(jìng)然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发(fā)现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架(jià)了(le)“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司(sī)不良债权转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显(xiǎn)示，上述不良(liáng)债(zhài)权转让项(xiàng)目(mù)的(de)处置主(zhǔ)体(tǐ)是中国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公(gōng)司北京市分公司（下称中国信达北分(fēn)），处置的是对(duì)北京(jīng)赫华恒瑞敬请届时光临是什么意思，万望届时光临是什么意思(ruì)房地产开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是共同(tóng)债务人。目前(qián)，该项目(mù)已有1万次(cì)围观，35名(míng)意(yì)向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国信达北(běi)分讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万(wàn)柳书院总共(gòng)301户，而且早已(敬请届时光临是什么意思，万望届时光临是什么意思yǐ)售罄。如果(guǒ)该报道属实(shí)，说明这(zhè)些(xiē)房子实际(jì)上都是(shì)卖(mài)出去了的，是有人(rén)住的(de)。

　　那(nà)为什么(me)中(zhōng)国(guó)信达的(de)拍(pāi)卖页面(miàn)上又(yòu)注明这75套房子是(shì)“未出(chū)售”的状态呢(ne)？只能说明(míng)这些房子根本没有网签(qiān)，也没有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫(hè)集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解(jiě)抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强(qiáng)学(xué)区房(fáng)，万柳(liǔ)书院的业主基本(běn)都是北京的(de)高(gāo)端(duān)人士，柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬也(yě)是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业(yè)主中，还有不(bù)少中赫集团的(de)高管(guǎn)、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业(yè)主确实已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，那么(me)，中(zhōng)国信达转让(ràng)这笔(bǐ)不良债(zhài)权回本的愿望(wàng)，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还是债主(zhǔ)中国信(xìn)达(dá)。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事(shì)执(zhí)行中，业主已经支付价(jià)款并(bìng)实际占(zhàn)有，但(dàn)未办(bàn)理过户手(shǒu)续的，如果业主没有(yǒu)过(guò)错，人民法(fǎ)院不得查封(fēng)、扣押(yā)、冻(dòng)结，已经查封的可以向(xiàng)法院提出执行异议申请，请求(qiú)法(fǎ)院解除查(chá)封(fēng)，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求(qiú)退还(hái)购房款或(huò)办理(lǐ)房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人民法院报公(gōng)布《最高人民法院关于商品(pǐn)房消费者权利保护问(wèn)题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的(de)购买房屋并已支付(fù)全部(bù)价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于(yú)建设工(gōng)程价款优先受偿(cháng)权、抵押(yā)权以及其他债权的，人民法院应(yīng)当予以支持。只支付了部分价款的商品房(fáng)消费者，在(zài)一(yī)审法庭(tíng)辩论终结前已(yǐ)实际支(zhī)付剩余(yú)价(jià)款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是(shì)说，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔不良(liáng)债权(quán)，实际上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵(dǐ)押的(de)这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请(qǐng)不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中赫集团(tuán)旗下(xià)子公司。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集(jí)团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金(jīn)谷国际信托有限责任(rèn)公司成为了唯一(yī)股东，后(hòu)者由中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很(hěn)大规(guī)模，也(yě)没有很高的国民知名度(dù)，但却在北京(jīng)豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫(hè)置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平米的天(tiān)价(jià)，成(chéng)为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳(liǔ)书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科(kē)等(děng)大(dà)型知名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢下了北(běi)京万(wàn)柳(liǔ)地块，成为(wèi)北京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高(gāo)端的姿态(tài)杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰(huī)砖(zhuān)垒(lěi)起(qǐ)来的(de)五米高墙，还(hái)是每棵成本超(chāo)6万的成(chéng)年银杏树，还是每平(píng)米20万元(yuán)的价(jià)格，都(dōu)令业内外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可(kě)看出(chū)其在北(běi)京豪(háo)宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它(tā)，对手(shǒu)是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业(yè)广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院(yuàn)一套300平米(mǐ)的(de)法拍(pāi)房，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿(yì)、单(dān)价达到(dào)惊人的(de)36万元/平米(mǐ)，说明万柳书(shū)院虽(suī)然已(yǐ)经推出了8年(nián)之久(jiǔ)，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪(háo)宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如(rú)知(zhī)名演员(yuán)宋丹(dān)丹，就住在钓(diào)鱼台七号(hào)院(yuàn)。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬(lǎo)则居住(zhù)在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路(lù)线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被外界贴(tiē)上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开发商光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的(de)中(zhōng)赫集(jí)团，发现其深陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉(huī)的(de)人生轨迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根溯源，这个(gè)转折(zhé)点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年(nián)来(lái)，房企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了多(duō)元(yuán)化转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之路并不(bù)好走(zǒu)。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试(shì)过多元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将(jiāng)转型的(de)目光(guāng)，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新(xīn)东(dōng)家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团(tuán)从中信集团手中拿下北京国(guó)安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至此拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐(lè)部全部股权(quán)。如(rú)果北京国安(ān)的(de)估(gū)值(zhí)一直没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样，中赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人周金(jīn)辉夫妇将其手(shǒu)中的(de)中赫集团(tuán)股份质(zhì)押陆续质押，据企查查显示(shì)，目前中赫(hè)集团共有11条(tiáo)股权出质记录。质权人包括海(hǎi)金(jīn)商业保理、北京建工(gōng)、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时(shí)间(jiān)完(wán)全吻(wěn)合(hé)。

　　然而(ér)，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部(bù)实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资(zī)产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力(lì)，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押(yā)手中(zhōng)的(de)中赫集团股份，但国(guó)安和中赫的经营(yíng)状况却持续没(méi)有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集(jí)团被5次列被(bèi)执行人，执(zhí)行(xíng)标的高达11亿，北京国(guó)安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集(jí)团股东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确(què)定义务，上述被执行人(rén)成(chéng)为“老赖(lài)”。只有北(běi)京(jīng)国(guó)安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被(bèi)执(zhí)行10个多亿的(de)北京(jīng)国(guó)安，又如何能(néng)独善其身？

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