万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的(de)意外走红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪(háo)宅(zhái)被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的(de)神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书(shū)院再次受到舆(yú)论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中(zhōng)国(guó)信达追债，中(zhōng)国(guó)信达为(wèi)了收(shōu)回(huí)钱款不得不将中(zhōng)赫(hè)抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名(míng)奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的(de)维(wéi)权信(xìn)息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

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　　富人被(bèi)精(jīng)准收割(gē)？<树荫和树阴的区别读音，树荫和树阴的区别树成荫是哪个阴/p>

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是(shì)万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都没(méi)想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位，名校(xiào)环(huán)绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总(zǒng)额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良(liáng)债权转让项目的处置主体是中国信达资产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)北京(jīng)市(shì)分公司（下称(chēng)中国信达北分(fēn)），处置的是对(duì)北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下(xià)称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的(de)不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债(zhài)务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中(zhōng)国信达(dá)北分讨债(zhài)的故事，但实际上(shàng)，75套豪(háo)宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而(ér)且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房子(zi)实际上都是卖出去(qù)了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖(mài)页面上又注明这(zhè)75套房子是“未出(chū)售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说明这(zhè)些房子根本(běn)没有网签，也(yě)没(méi)有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证(zhèng)实了上述(shù)内容(róng)。有豪宅(zhái)中(zhōng)介透露，中赫集团早就把这75套(tào)房(fáng)子抵押出去，现在(zài)还没资(zī)金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万(wàn)柳书(shū)院的业(yè)主基本(běn)都(dōu)是北京的高端人(rén)士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是万柳书(shū)院的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹(tàn)，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已经支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有，那么，中国(guó)信达转让这(zhè)笔不良债权回本(běn)的愿望(wàng)，或将泡(pào)汤(tāng)。这次(cì)拍卖损失(shī)最大的，没准还是(shì)债主中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关法律(lǜ)规定，民(mín)事执行中，业主已经支(zhī)付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，但未(wèi)办(bàn)理(lǐ)过户手(shǒu)续的，如(rú)果业主没有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的(de)可以向法(fǎ)院提出(chū)执(zhí)行异议(yì)申请，请求法院(yuàn)解(jiě)除查封，同时可以联合起诉开发商，要求(qiú)退还(hái)购房款或(huò)办(bàn)理房产(chǎn)证，并承担(dān)违(wéi)约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最(zuì)高人民法院关于商品房消(xiāo)费者权利保护问(wèn)题的批复》，以司(sī)法解(jiě)释的方(fāng)式明确了购房人(rén)的优先(xiān)权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为(wèi)目的购(gòu)买房屋并(bìng)已支付全(quán)部价(jià)款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋交付请求权(quán)优先(xiān)于(yú)建设(shè)工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权(quán)以(yǐ)及其他债(zhài)权的，人民法院(yuàn)应当予以支(zhī)持。树荫和树阴的区别读音，树荫和树阴的区别树成荫是哪个阴rong>只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实际(jì)支(zhī)付剩(shèng)余价款的，可(kě)以适用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债(zhài)权(quán)，实际上是个烫手山(shān)芋。可(kě)能不仅不能(néng)卖(mài)出去(qù)回本，抵押(yā)的这75套房子，还会被(bèi)业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权(quán)公(gōng)司中(zhōng)国信达申请(qǐng)不良债权(quán)转让，可以追(zhuī)溯(sù)到金谷信托踩(cǎi)雷赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但此前(qián)，赫华恒瑞(ruì)为中赫(hè)集(jí)团旗(qí)下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任公司(sī)成(chéng)为了唯一(yī)股东，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发(fā)商，相较(jiào)其他房企，中(zhōng)赫集(jí)团既没有很大规模，也没有很高的(de)国民(mín)知(zhī)名度，但却(què)在北京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团(tuán)进(jìn)入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平(píng)米的天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼(lóu)盘(pán)，引发了市场(chǎng)强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是(shì)被(bèi)誉(yù)为“北(běi)京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年(nián)的“双(shuāng)料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷(hé)兰运回来的灰(huī)砖(zhuān)垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是(shì)每平米(mǐ)20万(wàn)元的价格，都令业(yè)内外震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙(qiáng)、西(xī)宸的缸、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿(ér)、融(róng)创的(de)湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜中(zhōng)，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有名的(de)融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超树荫和树阴的区别读音，树荫和树阴的区别树成荫是哪个阴过这些(xiē)对(duì)手。

　　去(qù)年(nián)，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价(jià)1.09亿(yì)、单价达到惊人(rén)的36万元/平(píng)米(mǐ)，说明(míng)万柳书院虽然已经推出了8年(nián)之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少(shǎo)知(zhī)名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼(yú)台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)则居住(zhù)在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定(dìng)了(le)中赫集(jí)团的“高端路线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它被外界贴(tiē)上了(le)，“卖(mài)北京(jīng)城最贵的(de)房(fáng)，拿北京(jīng)城最(zuì)贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能(néng)力而拒不(bù)履行(xíng)生(shēng)效(xiào)法律(lǜ)文书确定义(yì)务，中(zhōng)赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中(zhōng)赫(hè)集团实控人周金辉的(de)人生轨迹(jì)跟着急转直下。而(ér)追根溯源，这个(gè)转(zhuǎn)折点，就在(zài)于收(shōu)购(gòu)北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷(fēn)开始了(le)多元化转(zhuǎn)型，但转型之(zhī)路并(bìng)不好走。早在2008年(nián)开始(shǐ)，中赫(hè)集团(tuán)就(jiù)尝试过多元化业务(wù)，先后进军能源市场(chǎng)、团购(gòu)网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放(fàng)到了体育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫(hè)集团(tuán)从中信集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股(gǔ)权。如(rú)果北(běi)京国安的估值一直(zhí)没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也(yě)许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其(qí)实控人周金辉(huī)夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份(fèn)质押陆续质(zhì)押(yā)，据企查查显示，目前(qián)中赫集(jí)团(tuán)共有11条股权出质记(jì)录。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际(jì)信托、中融信(xìn)托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国安后，不(bù)仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善(shàn)，中赫集(jí)团也被拉(lā)入(rù)泥淖(nào)。

　　据北(běi)京产权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部(bù)实现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了(le)缓解资金压(yā)力，中(zhōng)赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持(chí)续质押手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份(fèn)，但国安和中(zhōng)赫的经营状况(kuàng)却(què)持(chí)续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执(zhí)行(xíng)人，执(zhí)行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能(néng)力而拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书确(què)定义务，上述被执(zhí)行(xíng)人成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免(miǎn)于难(nán)。不过在实控人都(dōu)成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个(gè)多亿(yì)的北(běi)京国(guó)安，又如何能(néng)独善其身？