万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位于(yú)北(běi)京海淀的豪宅(zhái)被全国知(zhī)晓，其背后(hòu)曾宣称要(yào)做地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”的神(shén)秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书(shū)院再次受到舆(yú)论关注，起因(yīn)中赫集团成了共同债务人被中国信(xìn)达(dá)追债，中国信达为了收(shōu)回钱款不(bù)得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的75套(tào)万(wàn)柳书(shū)院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)，那些真正斥(chì)巨(jù)资购入房产的有钱(qián)人，房(fáng)子现(xiàn)在莫名(míng)奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还(hái)是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没(méi)想到(dào)，这个位于海淀核心区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发(fā)现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目(mù)的(de)抵押(yā)物中(zhōng)，包括75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖显示(shì)，上述不良债权(quán)转让项目的处置主(zhǔ)体是中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司北京市分公司(sī)（下称中国信达北分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良(liáng)债权。截(jié)至(zhì)2023年(nián)1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元(yuán)人(rén)民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是(shì)一起中国信(xìn)达北(běi)分讨债的故(gù)事，但实际(jì)上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报(bào)道，万柳书院总共301户，而(ér)且早(zǎo)已(yǐ)售(shòu)罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房(fáng)子实际(jì)上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出(chū)售”的(de)状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说明这些(xiē)房子根本没有网签，也(yě)没有房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经(jīn中海物业是国企还是央企 中海和万科哪个档次高g)的(de)报道证实了上述(shù)内容(róng)。有(yǒu)豪宅(zhái)中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押(yā)出去，现在还(hái)没(méi)资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的(de)业主基本都是(shì)北(běi)京的高端(duān)人(rén)士(shì)，柳(liǔ)传(chuán)志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地(dì)产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少网友感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精准收割了(le)！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些业主确(què)实(shí)已经支付价款并实际占有(yǒu)，那么(me)，中国(guó)信(xìn)达(dá)转让(ràng)这笔不(bù)良债权回(huí)本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律规定(dìng)，民事执行中，业主已经(jīng)支(zhī)付价款并实际占有，但未办理过户手续的，如(rú)果业主(zhǔ)没有过错，人民法(fǎ)院不得(dé)查(chá)封、扣押、冻结(jié)，已经查封的(de)可以向法院提(tí)出执行异(yì)议申请，请求法院解除查封，同时可(kě)以(yǐ)联合(hé)起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人(rén)民法院(yuàn)报公布(bù)《最高人(rén)民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方(fāng)式明(míng)确了购(gòu)房人的(de)优先权(quán)：

　　商品房消费者(zhě)以居(jū)住(zhù)为目的购买(mǎi)房屋并已(yǐ)支付全部(bù)价(jià)款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先(xiān)受偿(cháng)权、抵押(yā)权(quán)以及(jí)其他(tā)债权(quán)的(de)，人民法(fǎ)院(yuàn)应当予以支持(chí)。只支付了部分(fēn)价(jià)款的商品房消(xiāo)费者(zhě)，在一审(shěn)法庭辩论终(zhōng)结前已实(shí)际支(zhī)付(fù)剩余(yú)价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房(fáng)子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实(shí)际上是(shì)个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房(fáng)子，还会被(bèi)业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔(péi)了(le)夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公(gōng)司中(zhōng)国信达(dá)申请不(bù)良债(zhài)权转让，可以追(zhuī)溯(sù)到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目前中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但(dàn)此前，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中(zhōng)赫(hè)集团旗下(xià)子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退(tuì)出了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际(jì)信托(tuō)有限责任(rèn)公(gōng)司成(chéng)为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其他(tā)房(fáng)企，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号院，作为(wèi)中赫集团进入北京(jīng)的第一个(gè)豪(háo)宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达(dá)30万/平米的天价(jià)，成为(wèi)当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保(bǎo)利(lì)、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料地(dì)王”。很(hěn)快(kuài)，万(wàn)柳书院就(jiù)以神秘高端的姿(zī)态杀入市场，无(wú)论是一块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的(de)五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成年(nián)银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜(liū)中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市(shì)的(de)它，对手是(shì)当时有(yǒu)名的融创观澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府(fǔ)等(děng)，现如今(jīn)，它远远(yuǎn)超过这些对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳书院(yuàn)一套(tào)300平米(mǐ)的法拍房，最终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院(yuàn)虽然已经推(tuī)出了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少(shǎo)知名人(rén)士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊(lěi)等(děng)知名商(shāng)业(yè)大佬则居(jū)住在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此(cǐ)，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的(de)房，拿(ná)北(běi)京城最贵的地(dì)”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多(duō)次(cì)成(chéng)为被(bèi)执行人，被(bèi)执(zhí)行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不履行(xíng)生效法律文书(shū)确定(dìng)义(yì)务，中(zhōng)赫集团正(zhèng)式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今沦(lún)落到(dào)这个地步，其(qí)实是(shì)有(yǒu)迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年(nián)初(chū)“万柳书院少爷”走红(hóng)之(zhī)时(shí)，深蓝财经就曾深(shēn)挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务(wù)危机(jī)。

　　从(cóng)知名豪宅的开发(fā)商(shāng)到(dào)沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹(jì)跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型(xíng)，但转型(xíng)之路并(bìng)不好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业务，先(xiān)后进军能源市场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最终都惨淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元中海物业是国企还是央企 中海和万科哪个档次高参(cān)股国安足球俱乐(lè)部(bù)64％股权，成(chéng)为(wèi)国(guó)安的新(xīn)东家。接(jiē)着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部(bù)36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全(quán)部股(gǔ)权。如果北京国安的(de)估(gū)值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖(mài)豪宅(zhái)真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及(jí)其实控人(rén)周金辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团股(gǔ)份质押陆续质押(yā)，据(jù)企查中海物业是国企还是央企 中海和万科哪个档次高(chá)查显示，目前中赫集团(tuán)共有(yǒu)11条股权出质记录(lù)。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融信(xìn)托、中信建设等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安(ān)后(hòu)，不(bù)仅国安(ān)的(de)经营状况没有得到改善(shàn)，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇(fù)还在(zài)持续(xù)质押(yā)手中的(de)中赫集团股份，但国安和中赫的经营(yíng)状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被5次列(liè)被执行人，执行标的(de)高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执行(xíng)人，执行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为履行(xíng)能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确定义务，上述被执行人成(chéng)为“老(lǎo)赖(lài)”。只有北京国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于难。不(bù)过在(zài)实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又如(rú)何能独善其(qí)身(shēn)？

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