万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷(yé)”的(de)意外走红，让(ràng)这个(gè)位于北京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣(xuān)称要(yào)做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团，也被拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到(dào)舆论关(guān)注(zhù)，起(qǐ)因中赫集(jí)团成了共同债务人(rén)被中国信达追债，中(zhōng)国信(xìn)达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问(wèn)题是，这(zhè)些房子早已售出，业(yè)主并(bìng)非(fēi)中赫集团(tuán)，那些(xiē)真(zhēn)正斥(chì)巨资购入房(fáng)产的有钱(qián)人，房(fáng)子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截(jié)至(zhì)发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到(dào)这(zhè)些(xiē)业主的维权(quán)信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜(cài)的时(shí)候，他们的姿势都那(nà)么(me)优雅。”

　　不过(guò)事件背(bèi)后(hòu)，可能没你(nǐ)想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是(shì)万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在(zài)京东拍卖(mài)上(shàng)，上架(jià)了“北京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵押物(wù)中，包括(kuò)75套(tào)万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的(de)处(chù)置主体是中(zhōng)国信达(dá)资产管理股份有限公司(sī)北京(jīng)市分公司（下称中国(guó)信达北分），处置(zhì)的是对(duì)北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不(bù)良债权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权金(jīn)额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团有限公司是共同(tóng)债务人。目(mù)前，该项(xiàng)目已(yǐ)有(yǒu)1万次(cì)围(wéi)观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中(zhōng)国信达(dá)北分(fēn)讨(tǎo)债(zhài)的(de)故事(shì)，但(dàn)实际上(shàng)，75套豪(háo)宅的背(bèi)后暗(àn)藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄(qìng)。如果(guǒ)该报道(dào)属实，说(shuō)明这些房子(zi)实际上都是(shì)卖(mài)出去(qù)了的，是有人住的(de)。

　　那为(wèi)什么中(zhōng)国(guó)信达的(de)拍卖(mài)页面(miàn)上又注明这75套(tào)房子(zi)是“未出售”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能说明这些(xiē)房子(zi)根(gēn)本没有(yǒu)网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的(de)报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅(zhái)中介透(tòu)露，中赫(hè)集(jí)团(tuán)早(zǎo)就(jiù)把这75套(tào)房(fáng)子(zi)抵(dǐ)押出去，现(xiàn)在还(hái)没资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学(xué)区房(fáng)，万柳书院的业主基本都是(shì)北京(jīng)的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业(yè)大(dà)佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些业主确实已经支付(fù)价款并(bìng)实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不(bù)良债权回本(běn)的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债(zhài)主中国信(xìn)达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业主已经支付(fù)价款并(bìng)实际占有(yǒu)，但未办理(lǐ)过(guò)户手续的，如(rú)果业主没(méi)有过(guò)错，人民法院不得查封、扣(kò嗤笑的意思u)押(yā)、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封(fēng)的可以向法院提出(chū)执(zhí)行异议申(shēn)请，请求法(fǎ)院(yuàn)解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民(mín)法院报(bào)公布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复(fù)》，以司法解释的(de)方(fāng)式明确了(le)购房人的优先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋交付请求(qiú)权优先于建设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权(quán)以及其他债权(quán)的(de)，人(rén)民法院应(yīng)当予以(yǐ)支持。只支付了部分价(jià)款的(de)商(shāng)品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩(biàn)论终结(jié)前已实际支付剩余价款的(de)，可以适用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房(fáng)子均(jūn)为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良(liáng)债(zhài)权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还(hái)会被业主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达(dá)，将会赔(péi)了(le)夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次债权公(gōng)司中国信达申请不(bù)良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信托(tuō)踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目(mù)前(qián)中国(guó)信达已经(jīng)成(chéng)为赫华恒瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公(gōng)司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中赫(hè)集团、中赫置地等(děng)选择退出了(le)赫华恒(héng)瑞的(de)股东(dōng)行列，中国(guó)金谷国际信(xìn)托有限责任(rèn)公司成为(wèi)了(le)唯(wéi)一股东(dōng)，后者由中国信达资产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既没有很(hěn)大(dà)规模(mó)，也没有很高(gāo)的国民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为(wèi)中赫集团进入北京(jīng)的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城(chéng)最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名(míng)房企手中，抢下了北(běi)京万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入(rù)市(shì)场，无论是一块块从荷兰(lán)运(yùn)回来的灰砖(zhuān)垒起来的五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是每棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的(de)价格，都令业内(nèi)外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西宸(chén)的(de)缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫辰院的树、北平(píng)府(fǔ)的院儿。”从(cóng)这句(jù)顺口溜(liū)中(zhōng)，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上(shàng)市的它(tā)，对手是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等，现如今，它(tā)远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的(de)36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经推出了8年(nián)之久，但其依旧(jiù)在(zài)北京豪(háo)宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也(yě)吸引(yǐn)了不少知名(míng)人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成(chéng)功奠定了中(zhōng)赫集团(tuán)的“高端路(lù)线”，也因此(cǐ)，它被外(wài)界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的(de)房(fáng)，拿(ná)北(běi)京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环(huán)的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)”却多(duō)次成为被执行人，被执行(xíng)标的高(gāo)达11亿。

　　嗤笑的意思>

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法(fǎ)律文(wén)书(shū)确定义务，中(zhōng)赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集(jí)团如今沦(lún)落到这个地步，其实(shí)是有迹(jì)可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷(xiàn)财务(wù)危机(jī)。

　　从(cóng)知名豪宅(zhái)的开发商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转折点(diǎn)，就在于收购北(běi)京(jīng)国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转型之路并(bìng)不好走(zǒu)。早在(zài)2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多元化业务(wù)，先(xiān)后进军能源市场、团(tuán)购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型(xíng)的目光，放到(dào)了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安足(zú)球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的估值一直没变，那么中赫(hè)集团拿(ná)下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有人也(yě)许会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控(kòng)人(rén)周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份质押(yā)陆续质押嗤笑的意思(yā)，据(jù)企(qǐ)查(chá)查显示，目(mù)前中赫集团共有11条(tiáo)股权出质(zhì)记录。质权人(rén)包(bāo)括海金(jīn)商(shāng)业保理、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的(de)经(jīng)营状况没有得(dé)到改善，中赫集团(tuán)也被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年(nián)，北(běi)京(jīng)国安足球(qiú)俱乐部(bù)实(shí)现营业收入(rù)1.03亿(yì)元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力(lì)，中(zhōng)赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在(zài)持续质押手中的(de)中赫集团股份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却持(chí)续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成(chéng)为被(bèi)执(zhí)行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力(lì)而拒(jù)不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难。不过在实控人都成为老赖(lài)的情况(kuàng)下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安(ān)，又(yòu)如何能(néng)独善其身？

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