一线城市，也不端着了(le)。

　　昨(zuó)天(tiān)，深圳取消(xiāo)二手房指导价的消息在房产圈刷屏了。

　　这条消息为什(shén)么这么(me)重要？首先二手房指导(dǎo)价被称为(wèi)“核弹级(jí)”政策，其次深圳(zhèn)几乎(hū)是最后一个还在“认真”实施这条政策的城市，最(zuì)后深(shēn)圳是房价前(qián)三(sān)的核心城市。所以(yǐ)，深圳的一举一动(dòng)都具有风向(xiàng)标意义(yì)。

　　有分析(xī)人士指出，深圳二手房指导价如果取消，首先有(yǒu)利于深圳二(èr)手房回暖，然(rán)后二手(shǒu)房回暖有利于深圳楼市总体回暖，最(zuì)后深(shēn)圳楼市回暖有利于全国楼市回暖....

　　看吧，这妥妥(tuǒ)的“蝴蝶效应”。

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　　“核弹(dàn)调控”退出？

　　昨天，深圳疯(fēng)传(chuán)“二手(shǒu)房指导价”正式结束。传言称：二手(shǒu)房贷款不按官方参考价（指导价），银行核定房价以(yǐ)网签备案价和评估价孰低(dī)为准(zhǔn)。

　　自此，参考价真正变(biàn)成了“参考价”。

　　目前没(méi)有看(kàn)到官方文件。据证券时报21日(rì)消息，目前深圳多家(jiā)大行表示“尚未(wèi)接(jiē)到(dào)正式通(tōng)知，目前仍按参考价办(bàn)理按揭”。所以还需要持续的关(guān)注。

　　易居研究院(yuàn)研究总监严跃进认为，本次政策大概率为(wèi)真(zhēn)，更多体现为银行(xíng)贷款等领域按照新的规则进行，但不会出台正式文件。

　　有(yǒu)时候，有些事情(qíng)，是不用(yòng)发(fā)文件的(de)。毕(bì)竟可以(yǐ)“窗口指导”。

　　2021年2月8日，深(shēn)圳楼市二手房指(zhǐ)导价横空(kōng)出世。当时，深圳(zhèn)一口(kǒu)气公布了全市3595个小区的参考价，很多(duō)南山、福田、宝安中心区的高(gāo)价盘，直接按(àn)照(zhào)当时(shí)的市场价打了5折、6折来(lái)“指导”，银行只能按照(zhào)指导价来计算首付、发放贷款。

　　当(dāng)时大家还不觉得厉害(hài)，但经(jīng)历了这两(liǎng)年的痛苦，才(cái)深(shēn)知为啥叫(jiào)做——“核弹(dàn)级”。

　　举(jǔ)个例子，市(shì)场价1000万的房(fáng)子，如果(guǒ)不“指导”，可以首付3成即300万；如果指导价打七折(zhé)即700万，那么(me)首付3成210万，加上需(xū)要全款支付的部分(fēn)，实际首付去到了510万，相(xiāng)当于(yú)首(shǒu)付5成了（多(duō)给210万首付）。这(zhè)直接(jiē)让(ràng)大批量买家，失去了购房能力，相(xiāng)当于强势“降杠杆”。

　　自深(shēn)圳推(tuī)行二(èr)手房参考价以后，东莞、宁波、成都、三亚(yà)、西安(ān)、合肥(féi)、广州等10多个城市陆续跟进。事(shì)实也确实(shí)证明了，这条政(zhèng)策的(de)“核弹”级别。

　　到(dào)了(le)2021年(nián)10月，根(gēn)据安(ān)居客的统计，实施二手房指(zhǐ)导价的10个(gè)城市，有8个挂牌价降了。

　　2022年受到(dào)疫情(qíng)的影响，二手房(fáng)更是(shì)惨不忍睹。以2022年12月数据为例，全国70个(gè)大中城市(shì)房(fáng)价只有6个同比上涨，其他的泥沙(shā)俱下。

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　　2

　　深圳，有人(rén)付出了沉重代价

　　据深圳乐有家研究中心数据(jù)显(xiǎn)示：成(chéng)交(jiāo)量(liàng)上，二手房(fáng)指导价出台当年(nián)，深圳二手(shǒu)住宅成交量同(tóng)比下滑(huá)57％。2022年继(jì)续腰斩，成交量同(tóng)比(bǐ)下滑47％，全年(nián)成(chéng)交(jiāo)量(liàng)仅2.2万套(tào)，创近二十年(nián)最低记录，相较2020市场(chǎng)高峰缩水(shuǐ)近(jìn)八(bā)成。

　　价格方面，与二手房(fáng)指导价发布当月(yuè)相比，如今二(èr)手房挂牌价(jià)低(dī)于及(jí)接(jiē)近参考价的房源占比大幅增加。2023年一季(jì)度，深圳各区二(èr)手房成交TOP10小(xiǎo)区中(zhōng)，过半(bàn)成交价低于参考(kǎo)价。

　　只有真实经(jīng)历其中的人，才能深切的感知其(qí)威力。

　　深圳房东，斩仓(cāng)的新闻不绝(jué)于耳。

　　据说一(yī)位(wèi)码(mǎ)农三(sān)年前高杠杆买了2套华润城，月供12万(wàn)，最终亏损1000万破产。据媒体推测，如(rú)果案(àn)例属实，买(mǎi)家的实际购房(fáng)成本高达20万/平，目前价格跌至14万/平，叠加这(zhè)三(sān)年的(de)房(fáng)贷(dài)和持有成本，差(chà)不多亏损超(chāo)千万。

　　深(shēn)圳一大批人这两年(nián)感受到了太多(duō)“心(xīn)酸”。二(èr)手房(fáng)成(chéng)交量创(chuàng)下多年新低，学区房(fáng)神话不再，房产中介的日子(zi)难(nán)过，投资(zī)客挥泪斩仓....

　　在稳(wěn)楼市的基调下，2022年以来(lái)，实(shí)施了二手房指导价的城(chéng)市陆(lù)陆续(xù)续(xù)低(dī)调(diào)退出，目前(qián)只有深圳还是(shì)最后(hòu)的(de)“堡垒”。

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　　“风向标”意义明(míng)显

　　最近一(yī)线城市也(yě)不端着(zhe)了。

　　近(jìn)日，北京在(zài)房(fáng)山区试点(diǎn)多子女家庭和职住(zhù)平(píng)衡(héng)家(jiā)庭购房支持(chí)政策。上海(hǎi)也考(kǎo)虑予以(yǐ)多孩家庭在新(xīn)房计(jì)分制度(dù)政策上的(de)支持。

　　从最新公(gōng)布的(de)3月(yuè)份70个大中城(chéng)市(shì)商品住宅销(xiāo)售价格变(biàn)动(dòng)情况来看，广州、深圳的新(xīn)房、二手房价格仍然是同(tóng)比(bǐ)去年依然是(shì)下降的(de)。

　　北京、上海已经同比(bǐ)增长了，其他(tā)二线城市(shì)如(rú)杭州、成(chéng)都、南京、合肥(féi)等城市价格都是同比上涨的。

　　广州(zhōu)、深圳能(néng)不急吗？

　　事实上(shàng)，上面可能更急。3月份，两部门联(lián)合发文，全面(miàn)推动二(èr)手房“带押过(guò)户”全国实(shí)施，这是(shì)一条被(bèi)广泛好评的新政。对(duì)于(yú)激活(huó)二手(shǒu)房(fáng)交易(yì)，具有定海神针般的作用。

　　住建部(bù)部(bù)长倪虹近(jìn)日更(gèng)是(shì)指出：建筑业、房地产企业(yè)要发挥国民经济“顶梁柱(zhù)”“压(yā)舱石(shí)”作(zuò)用。回归(guī)到常识(shí)，从字面理解(jiě)一下这两个词，意思就是——顶梁(liáng)柱如果不行了，上面不就塌了嘛？压舱(cāng)石如果压不住(zhù)，小船不就翻了？

　　也许，今(jīn)年(nián)扶持(chí)楼市的政策，还(hái)有一大波正在路上...

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