文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房(fáng)和城乡建设工作会议(yì)提出“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一(yī)个月时(shí)间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表(biǎo)态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制了(le)，用你的钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾了(le)，这是对购房者的(de)不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没(méi)钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这(zhè)是房地(dì)产从(cóng)大开发(fā)时(shí)代步(bù)入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是(shì)对购房(fáng)老(lǎo)百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平(píng)的预售制已(yǐ)经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱(qián)，一(yī)手交房，天(tiān)经(jīng)地义(yì)。当然二次(cì)房改(gǎi)是个技术活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制，长效(xiào)机制四大关(guān)键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税。如果(guǒ)按照(zhào)经(jīng)济规律办事(shì)，中(zhōng)国一定能实现(xiàn)房地产软着陆(lù)和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关(guān)，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。从个人(rén)层面看，预(yù)售制(zhì)对购房者非常不(bù)公平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房的风(fēng)险(xiǎn)。从行业(yè)层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期(qī)，会(huì)引发资金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落(luò)实(shí)中央(yāng)房住不(bù)炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保障购房老(lǎo)百姓(xìng)权益、有助于房(fáng)企稳健发(fā)展，一(yī)举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么(me)情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆(gān)的(de)方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界(jiè)不少国家存(cún)在(zài)预(yù)售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有严格的监(jiān)管保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政府批准后才可(kě)以开始(shǐ)销售，买家在购买期(qī)房后并非(fēi)像(xiàng)中国一样在支付完(wán)首付款后从(cóng)银(yín)行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开(kāi)发商工程进度在(zài)完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严(yán)格(gé)的资金监管、分期(qī)支付(fù)以及违约处罚(fá)措(cuò)施作为保(bǎo)障的，如果没有这(zhè)些保(bǎo)障措(cuò)施(shī)，一定会触发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取消预售制度(dù)，以后改为现房(fáng)销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定(dìng)历史阶段性，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进(jìn)入存(cún)量时代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，当(dāng)然这需要(yào)配套房企(qǐ)债务(wù)重组、复工保交楼(lóu)、恢复市(shì)场信(xìn)心和房地产长效(xiào)机(jī)制。这(zhè)是个技术(shù)活，只要(yào)坚持市(shì)场化改革，中国一(yī)定能化解这个难题，让房地(dì)产(chǎn)回归实体经(jīng)济和居住属性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是(shì)对(duì)购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善(shàn)，是以客户为(wèi)中心(xīn)，房地产(chǎn)也不能例(lì)外，老百姓(xìng)买房(fáng)子(zi)是天大的事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度(dù)，取消(xiāo)预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会(huì)长治久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业健康发展的重大(dà)措(cuò)施。在当前的情(qíng)况下，取红楼梦多少字消(xiāo)预(yù)售制(zhì)要(yào)结合稳楼(lóu)市、房地(dì)产软着陆(lù)、打通金融(róng)支持当期三(sān)好生、新(xīn)模式等综(zōng)合(hé)施(shī)策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国务院发展研究中(zhōng)心参(cān)与财税(shuì)改革方案研究(jiū)时，对预(yù)售制、房地产税、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系统(tǒng)的专项研究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第(dì)三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题，分层销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临(lín)时住宅(zhái)，住(zhù)房的需(xū)求(qiú)是相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖(mài)多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单位，需(xū)要雄厚(hòu)的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难(nán)、出租(zū)资金(jīn)周转期长等问题(tí)。针对这(zhè)一系(xì)列问题，不(bù)少地(dì)产商(shāng)开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼(lóu)宇分层(céng)出售。这模式(shì)一经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民数量(liàng)有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引入房(fáng)地产销售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭(píng)借商业直觉(jué)和多(duō)年(nián)经营杂(zá)货铺、海上驳运业(yè)务的经验(yàn)，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着(zhe)独到的见解(jiě)，在(zài)努力寻求方法加(jiā)快自身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下九龙的一块(kuài)地(dì)盘后(hòu)，除了分(fēn)层(céng)出售、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外一个亮(liàng)点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似(shì)租金的(de)分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻了民(mín)众购房的(de)资金压力(lì)，加速(sù)了房屋的建(jiàn)造(zào)和(hé)销售，也(yě)解(jiě)决了制造商的资金问题(tí)，降低投资风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓是“双赢”的(de)举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售(shòu)模(mó)式(shì)成为当时中国香港房地产市场的一大特(tè)色(sè)，纵观中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率地(dì)解决了核心的住房供不应求的问题，使房市发(fā)展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了(le)中(zhōng)国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情(qíng)况，但监管部门不断完(wán)善、规(guī)范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发(fā)展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门(mén)提(tí)升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在(zài)预(yù)售前，确保地价(jià)款已经全部支付，还要证明自身有资金(jīn)等能(néng)力把项目完(wán)成，资金需放(fàng)入律(lǜ)师所托管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造(zào)假(jiǎ)，套取(qǔ)监管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)，中国香港要求律师(shī)行在银行开设(shè)的信托账户（监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户）、开(kāi)发商(shāng)操作等采(cǎi)取(qǔ)全透(tòu)明化机制(zhì)，且(qiě)银(yín)行(xíng)的责任上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目(mù)完工(gōng)。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二(èr)十(shí)世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国内(nèi)地面(miàn)临住(zhù)房需求大和供(gōng)给量短(duǎn)缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调(diào)基础(chǔ)建设(shè)，这(zhè)一导向使前(qián)期发(fā)展工(gōng)业化的(de)进程大于(yú)城市化进程(chéng)，唯有解决(jué)住房(fáng)基础(chǔ)等城市化配(pèi)套问题，才能进一(yī)步推进城市化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住(zhù)房市场(chǎng)发展起步(bù)较晚、增速(sù)较(jiào)慢(màn)，福利分房(fáng)制度也出现了(le)分(fēn)配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因(yīn)此(cǐ)福利分房制度不(bù)再(zài)适用于当时的国情。叠(dié)加房(fáng)地产市场(chǎng)面(miàn)临商品房(fáng)的需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产开发商(shāng)，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引入中(zhōng)国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是(shì)对(duì)内地房地产市场(chǎng)的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香港预(yù)售商品房制度，先后出(chū)台多(duō)项文件，大力支持国内房地产(chǎn)市(shì)场改革。例(lì)如，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度(dù)改革，加(jiā)快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实(shí)行住房分(fēn)配货币化、住房供给商品化(huà)、社会(huì)化的(de)住房新体(tǐ)制，从计划经(jīng)济下的(de)福利分房转(zhuǎn)向市场经济(jì)的商(shāng)品房。房地(dì)产市场采用预(yù)售制，允许开发商(shāng)卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时(shí)间周(zhōu)期长的两(liǎng)大难(nán)题，开(kāi)发(fā)商(shāng)以(yǐ)预售款撬动下一个项目的(de)开发，形成滚动(dòng)开发模式(shì)，住房(fáng)供应速度(dù)加快。自(zì)此(cǐ)中国内地开始房改货币(bì)化，中国(guó)人(rén)民银行(xíng)等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷(dài)政策，支持(chí)购房者(zhě)，极大作用(yòng)推动(dòng)了(le)房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国(guó)内(nèi)地的(de)商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制度。预售(shòu)制(zhì)的(de)初(chū)衷是为了缓解房企资(zī)金压力，加(jiā)快城(chéng)镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房地产开(kāi)发企业(yè)将(jiāng)正在(zài)建设中(zhōng)的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者(zhě)支付定金或房(fáng)款的行为(wèi)。区别于(yú)中(zhōng)国香港，在(zài)中国内地实践过程中，商品房预售(shòu)流程为(wèi)：房(fáng)地产开发商(shāng)办(bàn)理(lǐ)预售许可证-签订(dìng)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进行备案登记和(hé)预告登记(jì)-交付房屋。在购(gòu)房(fáng)过程中，购房者需要一次(cì)性(xìng)付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商(shāng)可能已拿到了全(quán)部购房(fáng)款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进度付款有所不同。对(duì)中国内地的开(kāi)发商而言，预(yù)售制商品房也开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)房销(xiāo)售的最(zuì)主要方式，预(yù)售制极(jí)大缩(suō)短房企(qǐ)现金(jīn)回(huí)笼周(zhōu)期(qī)，同时增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程。预售制在(zài)过去(qù)20多(duō)年对中国内地房地产市场的稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅解决(jué)了(le)房(fáng)地产市场快(kuài)速发展阶段的资(zī)金(jīn)需求，也提高(gāo)了居民居住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅(zhái)小区(qū)，从(cóng)全(quán)民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取(qǔ)得(dé)巨大进步，数十年时间走完(wán)发达(dá)国家几百(bǎi)年(nián)城镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存(cún)量从不(bù)到14亿平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房(fáng)销售最主要方(fāng)式，2005年中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)住宅期房销售面(miàn)积占总销(xiāo)售(shòu)面积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地产行业的发展。中国(guó)内地房地产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和(hé)销(xiāo)售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房(fáng)地(dì)产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先(xiān)行到民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房(fáng)地产也成为拉动中国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个(gè)行业(yè)。2020年房地产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投资占全(quán)社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固(gù)定(dìng)资产(chǎn)投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道(dào)，从房地产贷款占银行各项贷款余(yú)额(é)的(de)比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三分之(zhī)一。从(cóng)房地产融资存量(liàng)占社(shè)融(róng)存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大(dà)面积违约(yuē)，将(jiāng)导(dǎo)致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房(fáng)市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计(jì)的31.5万(wàn)亿(yì)美(měi)元。从住房市值占(zhàn)股债房市(shì)值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市(shì)值与股债(zhài)房(fáng)市值的比例较高，主要(yào)是因为住房市值高(gāo)，以及中国资本市场(chǎng)发育(yù)尚不成(chéng)熟(shú)，直接融资比例(lì)较低，股(gǔ)票、债券市(shì)值较低(dī)，居民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负(fù)面效应(yīng)愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是对(duì)购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的单方面不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。比如，交房等(děng)待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房等风险。另外(wài)，购房者和开发商(shāng)之间的购(gòu)房合同、购房(fáng)者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立(lì)的合同关系，如果(guǒ)开发商发(fā)生(shēng)违约，购房者只能根(gēn)据购房合同向开发(fā)商主(zhǔ)张权(quán)力，但依旧需(xū)要(yào)根(gēn)据按揭(jiē)贷款合同(tóng)按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房(fáng)者(zhě)承(chéng)担的风险较(jiào)大。

　　从行业层(céng)面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自(zì)身信用和购房(fáng)者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企(qǐ)因(yīn)为市场波动或(huò)经营(yíng)不善(shàn)，出现资金(jīn)链断裂等(děng)一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和(hé)按揭合同，已经从(cóng)银行获(huò)得房款，如果购房者(zhě)丧(sàng)失还款能力或短期不(bù)能还款等(děng)，则(zé)风险完全(quán)由(yóu)银(yín)行承担，银行将面临较大的(de)坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购房(fáng)者的预售(shòu)监管资(zī)金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结(jié)底两个(gè)字(zì)那就是“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管理办法》中(zhōng)明确规定(dìng)了开发企(qǐ)业(yè)预售商品房所得款项应当(dāng)用(yòng)于有关的工程(chéng)建设(shè)，商(shāng)品房预售款监(jiān)管的具体办法(fǎ)，由(yóu)房地产管理部门(mén)制定。但多年以来全国并没(méi)有统一的预售资(zī)金监管规定，各地实行“一(yī)城一策(cè)”。例如，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重点监管资金比(bǐ)例(lì)为总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城市则按照项目的建安成(chéng)本乘(chéng)以建筑面积或(huò)者(zhě)项目工程总额报价计算重点资(zī)金。而事实是，不少购房款未(wèi)进入(rù)监(jiān)管账户、或(huò)进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资金如何被挪走的(de)？实(shí)际(jì)上，在过去(qù)房地产(chǎn)大(dà)开发时(shí)代的高周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程(chéng)总(zǒng)承包方，以工程建设(shè)名义，获得监(jiān)管账户(hù)拨付资金，再由工程方将资(zī)金转给(gěi)房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在房企(qǐ)各地项(xiàng)目(mù)间流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环(huán)高周(zhōu)转模式，但一定程度上把(bǎ)风(fēng)险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预(yù)售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护(hù)：对(duì)于购房者预付资金，一般设有定金(jīn)或预付款(kuǎn)保护机(jī)制，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房(fáng)者(zhě)支付(fù)的预付(fù)款比例(lì)相对较低(dī)，绝大(dà)部分房款在房屋(wū)交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或按(àn)工程进(jìn)度分期(qī)支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两(liǎng)种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二(èr)是房(fáng)屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保(bǎo)护：为(wèi)预(yù)售(shòu)商品房提(tí)供期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量(liàng)的(de)保障有(yǒu)两种方式，一(yī)是期房由(yóu)政府或(huò)第三方验收合(hé)格(gé)并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取(qǔ)得购房者支付的(de)房款(kuǎn)。二是开发商(shāng)为购房者提供(gōng)一(yī)定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一(yī)定期(qī)限内无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付(fù)首付，其余房款交付(fù)后按(àn)揭还(hái)款，交付前资金由第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环节，定(dìng)金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数(shù)据，2021年美国(guó)平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或(huò)首付(fù)外(wài)，购房者在房屋交付后(hòu)通过按(àn)揭(jiē)贷(dài)款支付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开发(fā)商挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付(fù)款由第三方(fāng)公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监(jiān)管。如(rú)果开(kāi)发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资金可通过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损失。而开(kāi)发商(shāng)在房屋建设过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行根据工程进度向(xiàng)开(kāi)发商提(tí)供(gōng)一定比(bǐ)例的(de)贷款，由于开发商(shāng)挪用资(zī)金直接损(sǔn)害(hài)银行(xíng)利益，银行有充分(fēn)动机(jī)监管开发商施工进度。开发商(shāng)在(zài)房屋交付红楼梦多少字时需取得由政府相(xiāng)关部门经审(shěn)查(chá)后发放(fàng)的验收凭证，通过(guò)验收凭(píng)证(zhèng)向银(yín)行得到购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房(fáng)款按(àn)建造(zào)工期进度(dù)支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发商(shāng)或(huò)购房者可购买期房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获(huò)批后即(jí)可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定(dìng)金退还。如由于任何原因不(bù)能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需(xū)支付公证费和土地交(jiāo)易(yì)税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面(miàn)，德国没(méi)有(yǒu)规定最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付(fù)房(fáng)款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付(fù)节点、比例因项目而异。一(yī)般来说，支付节点可分为(wèi)公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完(wán)工、全部(bù)完工，支(zhī)付(fù)比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者(zhě)可在支付房款前(qián)申(shēn)请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率，银(yín)行(xíng)按施工节奏(zòu)分多次(cì)发放贷(dài)款，每(měi)笔贷(dài)款(kuǎn)给予购(gòu)房者一定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国(guó)保(bǎo)险公司(sī)针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的(de)功能是(shì)当(dāng)房屋(wū)出(chū)现重(zhòng)大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破(pò)产，由保险公(gōng)司负责相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预(yù)售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买卖双方(fāng)均有一名律师(shī)，负责(zé)沟通期(qī)房交易中的(de)房产、资(zī)金、合同等各个(gè)环节(jié)，各环节内容确认无(wú)误后签(qiān)订(dìng)首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发(fā)商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的(de)定金由(yóu)保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天(tiān)内支(zhī)付(fù)。

　　余(yú)款支付环节，英(yīng)国采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但(dàn)是(shì)交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必(bì)须(xū)经过房(fáng)产公证(zhèng)公(gōng)司的检验验收后才能交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监(jiān)管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管，在确认工程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将资金转给卖方(fāng)律师(shī)，卖方(fāng)律(lǜ)师转给开发商，即资金在进(jìn)入开发商账户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　日(rì)本期房交易立(lì)法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万日元(yuán)时(shí)，开发商必须完成“预(yù)售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交(jiāo)房(fáng)后按(àn)揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日(rì)本二战(zhàn)结束(shù)后(hòu)由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空(kōng)白(bái)，社(shè)会上“一房二(èr)卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台(tái)《宅地建筑(zhù)物(wù)交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业(yè)法》，对购房者(zhě)支付定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日元的部(bù)分(fēn)，法律要求(qiú)开发商必须(xū)完成定金保全措施才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房合同时，开(kāi)发(fā)商向金融机构或指定保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)机构(gòu)签订定金(jīn)保证委(wěi)托合(hé)同，设置购房者定(dìng)金的(de)保(bǎo)证或保险，并将相应的(de)保证金证明书交(jiāo)付给购房者(zhě)。除(chú)定金外，其(qí)他预先支付的购房(fáng)款(kuǎn)也受该(gāi)措施保护(hù)。若开发商倒(dào)闭导(dǎo)致(zhì)期房烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保证金证明书(shū)向金融(róng)机构(gòu)或(huò)保证机构(gòu)或保险公司兑(duì)付(fù)，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购(gòu)房者即可向(xiàng)银(yín)行申请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除(chú)定金外的(de)剩余(yú)房款在交(jiāo)房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目(mù)资(zī)金账户(hù)，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商(shāng)有统一(yī)的选购(gòu)权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合(hé)同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付15％的首付及(jí)印花税(shuì)，同时购房者向(xiàng)银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进(jìn)度付款的方式(shì)，《发展商(shāng)条例》对期房(fáng)付(fù)款流程做了统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要求所有开发(fā)商(shāng)遵守，支付(fù)节点(diǎn)一般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等(děng)，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部(bù)分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面，购房者(zhě)的(de)订金与付款会存入银(yín)行专门的(de)项目资金(jīn)账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋(wū)建设有(yǒu)关(guān)。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年(nián)的房(fáng)屋保(bǎo)修期，此后(hòu)购房(fáng)者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政策出手临(lín)界(jiè)点(diǎn)，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大对刚需和改(gǎi)善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对(duì)局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复工保民(mín)生，给予强有力(lì)的金融工具(jù)支(zhī)持。另一方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还在正常(cháng)运(yùn)转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质(zhì)房(fáng)企牵头并购(gòu)重组(zǔ)整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分(fēn)估计形势复杂性(xìng)和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定金(jīn)保(bǎo)护机制(zhì)，如(rú)将已支付定(dìng)金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房者定(dìng)金安全。签订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情(qíng)况提供充分(fēn)的保障(zhàng)。余款支付(fù)环(huán)节，建(jiàn)立按(àn)工程进度付款机制或交房后按揭贷(dài)款机制(zhì)，充分保护购房者的(de)权(quán)益。资(zī)金监(jiān)管环节(jié)，引(yǐn)入(rù)独立(lì)于开(kāi)发(fā)商(shāng)、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关(guān)部门直接监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资金挪(nuó)用现象。交付环(huán)节，建立商(shāng)品房保修期制(zhì)度。保(bǎo)修期内，开发商应(yīng)对房屋质量(liàng)问题全(quán)权(quán)负责、免(miǎn)费维修，购房者在保(bǎo)修期结束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期(qī)来看(kàn)，取消商(shāng)品房预售制(zhì)是(shì)大(dà)势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发(fā)进入(rù)存量时代，对(duì)购房(fáng)民(mín)众不(bù)公平(píng)的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。另一方(fāng)面，取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是(shì)五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的(de)建(jiàn)筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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