文(wén)：任泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售(shòu)制了(le)。 1月17日召(zhào)开的全国住(zhù)房和城(chéng)乡建设工作会(huì)议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一(yī)个(gè)月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房(fáng)者的(de)不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实(shí)力的(de)别(bié)建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，这是房地产从大开(kāi)发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百(bǎi)姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时了(le)，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售。以后一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复(fù)市场信心以及(jí)长效机制，长效机制(zhì)四(sì)大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经(jīng)济规律办(bàn)事(shì)，中国(guó)一(yī)定能实现房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发(fā)展敷面膜前要擦水和乳液吗，正确的护肤顺序七步，跨过(guò)这(zhè)道关，解(jiě)好这道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预售制(zhì)、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的(de)单方面(miàn)不(bù)公平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承担(dān)了所有商品不能交付的风险。从个人(rén)层面(miàn)看，预(yù)售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房(fáng)、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能(néng)交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落实(shí)中央(yāng)房住不炒精神、有助(zhù)于保障(zhàng)购房老(lǎo)百(bǎi)姓权益(yì)、有助于(yú)房企稳健发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋(móu)划(huà)长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消预售制度(dù)？预售制度(dù)怎么(me)来的(de)？国外什么情况？简单科(kē)普(pǔ)一(yī)下：商品房预售最早(zǎo)源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一种开发商(shāng)放(fàng)杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年房改，由于(yú)商(shāng)品房短(duǎn)缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其(qí)实(shí)，当(dāng)前世界不少国家(jiā)存在预售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了！发达(dá)国(guó)家一般有(yǒu)严格的监管保(bǎo)障(zhàng)措施，开(kāi)发商在(zài)项目获得政府批准后才可(kě)以开始销售，买家(jiā)在购买期(qī)房后并(bìng)非像中国一样在支付(fù)完首付款后从银行一次性贷(dài)款支付(fù)剩余全部房款，而是根据开发商工(gōng)程(chéng)进度在完全交房(fáng)前(qián)进行分期支付。所以，预售制度(dù)是需要严格的资金监管(guǎn)、分(fēn)期(qī)支付以(yǐ)及违(wéi)约处(chù)罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一(yī)定会触(chù)发(fā)风(fēng)险，对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不公平，所以不如借(jiè)机取消预售制(zhì)度(dù)，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售制度有一定历(lì)史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制(zhì)度(dù)有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这(zhè)需(xū)要配套(tào)房企债(zhài)务重组、复(fù)工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场(chǎng)化(huà)改革，中国(guó)一(yī)定能化解这(zhè)个(gè)难(nán)题，让房地产(chǎn)回(huí)归实体经济和居住属性，安(ān)居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能(néng)不(bù)能兑(duì)现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质(zhì)的(de)保障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有商业的(de)本质是向善，是以客户(hù)为中心，房地(dì)产(chǎn)也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福(fú)一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健康发展的重大措施(shī)。在当前的(de)情(qíng)况下，取消预售制(zhì)要结(jié)合稳(wěn)楼市、房(fáng)地(dì)产软着(zhe)陆(lù)、打通金融支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房(fáng)地产税、人(rén)地挂钩(gōu)、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来(lái)形成的(de)专(zhuān)著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第三(sān)方全(quán)程(chéng)监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行(xíng)业(yè)盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)还(hái)未推行公(gōng)共房(fáng)屋制度(dù)，许多人栖身(shēn)于木(mù)屋或者(zhě)其他(tā)临时住宅，住房的需求(qiú)是相当(dāng)高，不(bù)过大(dà)多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金实力(lì)才能购买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租是(shì)中(zhōng)国(guó)香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题(tí)。针对(duì)这(zhè)一系列问题，不少地产商(shāng)开(kāi)始(shǐ)探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式(shì)一经推行(xíng)，购买楼宇的市民(mín)数量(liàng)有所增加，开(kāi)发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入(rù)房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英(yīng)东创办(bàn)立(lì)信(xìn)置业(yè)有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)，凭(píng)借商业直觉和多(duō)年经营杂(zá)货(huò)铺、海上(shàng)驳运业务(wù)的经验(yàn)，对于商品(pǐn)流通(tōng)、资金周转有着(zhe)独到的见解，在努力(lì)寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时(shí)其在(zài)购下九龙的一块地(dì)盘后(hòu)，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明书(shū)，上有(yǒu)文(wén)字详尽说明楼(lóu)宇的(de)地势环境、建筑(zhù)材(cái)料、分层价格、订(dìng)购(gòu)方法等(děng)。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即(jí)先收取(qǔ)买(mǎi)家(jiā)的(de)订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成(chéng)时，收(shōu)齐(qí)买家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了(le)民(mín)众购房的(de)资金压力，加速了房(fáng)屋的(de)建造和销(xiāo)售(shòu)，也解决了制造商(shāng)的(de)资金问(wèn)题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模(mó)式成(chéng)为当时中国香港房地产市(shì)场的(de)一大特色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效(xiào)率(lǜ)地解决了核心(xīn)的住房供不应求的问(wèn)题，使房(fáng)市发展进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但(dàn)期间也(yě)出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但(dàn)监管部门不断完善、规(guī)范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市(shì)场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费(fèi)用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门(mén)提升(shēng)了对于(yú)预售(shòu)楼花(huā)制(zhì)度的监管，即(jí)要求(qiú)开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要(yào)证(zhèng)明自(zì)身(shēn)有(yǒu)资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需(xū)放入律(lǜ)师所托(tuō)管，支取时(shí)需律所和建筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资(zī)金，中国(guó)香(xiāng)港要(yào)求律(lǜ)师行在(zài)银行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化(huà)机(jī)制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续需自身推动(dòng)项目(mù)完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的(de)现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年代，中国内地(dì)面临住房需(xū)求大和供给量短(duǎn)缺问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来(lái)，中国内地优先发(fā)展重工业，强调基础(chǔ)建设，这(zhè)一导向使(shǐ)前期发展工业化的进(jìn)程大(dà)于城市化(huà)进程，唯有解决(jué)住房(fáng)基础等城市化(huà)配套问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养房(fáng)”的(de)福利分房制度(dù)，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利(lì)分(fēn)房制度(dù)也(yě)出现(xiàn)了分配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因此福(fú)利(lì)分房制度(dù)不(bù)再适(shì)用于当时的国情。叠加房地(dì)产市场(chǎng)面临(lín)商品(pǐn)房(fáng)的需求量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商，商品房供应(yīng)量小的(de)困境(jìng)，此(cǐ)时引入(rù)中(zhōng)国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地(dì)逐步(bù)引(yǐn)进中国香港预售商品房制度(dù)，先后出台多项文件，大(dà)力(lì)支持国内(nèi)房(fáng)地(dì)产市场改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深化城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设的通(tōng)知(zhī)》文件，决(jué)定停(tíng)止(zhǐ)住(zhù)房无(wú)偿(cháng)实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货(huò)币化、住房供给商品化、社会化的住房新(xīn)体(tǐ)制，从计划经(jīng)济下(xià)的福利分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济的商品房(fáng)。房(fáng)地产市场采(cǎi)用预(yù)售制(zhì)，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企(qǐ)缺(quē)少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大(dà)难题(tí)，开(kāi)发商以预(yù)售款撬动下一(yī)个(gè)项目的开(kāi)发(fā)，形成滚动(dòng)开发模(mó)式，住房供应速度加快。自(zì)此(cǐ)中(zhōng)国内地开(kāi)始房(fáng)改货币化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政(zhèng)策，支(zhī)持(chí)购(gòu)房者，极(jí)大作用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合中国内地的(de)商品(pǐn)房预售制度(dù)。预(yù)售制(zhì)的初衷(zhōng)是为了(le)缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企业将正在建(jiàn)设(shè)中的房屋预先(xiān)出售给购房(fáng)者，由(yóu)购房者支付定金或房款的(de)行为。区别于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过(guò)程中，商(shāng)品房(fáng)预售流(liú)程为：房(fáng)地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订商品(pǐn)房买(mǎi)卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登记(jì)-交付房(fáng)屋。在购房(fáng)过程中，购(gòu)房者(zhě)需要一次性(xìng)付清(qīng)首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次(cì)性付(fù)清(qīng)剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发(fā)商可(kě)能已拿到了(le)全部购房款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国香港的(de)按照工程进度付款有所不(bù)同。对中国内地的(de)开发商(shāng)而言，预售制(zhì)商品房(fáng)也开启了(le)高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售(shòu)的最主(zhǔ)要方式，预售制极大(dà)缩短房企现(xiàn)金回(huí)笼周期，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化(huà)发(fā)展进(jìn)程。预售制在(zài)过去20多年对中国(guó)内地房地产市场(chǎng)的稳步发(fā)展(zhǎn)起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产(chǎn)市(shì)场快(kuài)速发展(zhǎn)阶段的资(zī)金需(xū)求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居(jū)民从筒子(zi)楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来(lái)，城镇(zhèn)化进程进(jìn)入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面(miàn)积由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的(de)《中国住房存量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到(dào)14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已(yǐ)成为中国内地(dì)商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推(tuī)动了中国内地房(fáng)地产行业的发(fā)展。中国内地(dì)房地产历经(jīng)二(èr)十多年长周期繁(fán)荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积和销售金额(é)分别(bié)从1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产企业数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房(fáng)地产也成为拉(lā)动中国(guó)内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中(zhōng)房(fáng)地产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地产(chǎn)带动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产(chǎn)对金融、批发、建(jiàn)材的带动(dòng)最为(wèi)明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三(sān)分之(zhī)一(yī)。从房地产融(róng)资(zī)存(cún)量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大(dà)面积(jī)违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据(jù)我们(men)的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的(de)64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值(zhí)的比例较高，主要(yào)是(shì)因(yīn)为住房市值(zhí)高，以及中国(guó)资本市场(chǎng)发育(yù)尚(shàng)不成(chéng)熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认(rèn)，预售制背(bèi)后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在，当前的负(fù)面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部(bù)分(fēn)商(shāng)品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不(bù)能交付的(de)风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不(bù)能交房(fáng)等(děng)风险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购(gòu)房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个独立的合同(tóng)关系，如果开(kāi)发(fā)商发(fā)生违(wéi)约(yuē)，购房者只能(néng)根据购房(fáng)合同(tóng)向开(kāi)发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银(yín)行进行(xíng)贷款偿还，因此购(gòu)房者(zhě)承担的风(fēng)险较(jiào)大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资(zī)金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风险，进行影响自(zì)身信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦(dàn)房(fáng)企因为市场波动(dòng)或经营不善，出(chū)现资(zī)金链断(duàn)裂等一系(xì)列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等(děng)情况，而房企(qǐ)通(tōng)过与购(gòu)房者签订(dìng)的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行(xíng)获得(dé)房款，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失还(hái)款能力或短(duǎn)期(qī)不能还(hái)款等，则(zé)风险(xiǎn)完全由银(yín)行(xíng)承担，银行将(jiāng)面临较大(dà)的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资(zī)金去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归(guī)根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城市(shì)商品房预(yù)售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项(xiàng)应当用(yòng)于有关的工程建设，商品房预售(shòu)款监管(guǎn)的(de)具体办法，由房(fáng)地产管理(lǐ)部(bù)门(mén)制定。但多年以来(lái)全(quán)国并没(méi)有统一(yī)的预售资(zī)金(jīn)监管规定(dìng)，各地(dì)实行(xíng)“一城(chéng)一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等(děng)城(chéng)市(shì)重点监管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额(é)报价(jià)计算(suàn)重(zhòng)点资(zī)金。而事实是(shì)，不少购房款未进入监管(guǎn)账户(hù)、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大开发时(shí)代的高周转背(bèi)景下，抽调(diào)预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包方，以工程建设名(míng)义，获得监(jiān)管账户(hù)拨(bō)付资金(jīn)，再(zài)由(yóu)工程方(fāng)将资金(jīn)转给房企，而拨(bō)付(fù)的工(gōng)程款，远超工程进度所需。通过(guò)这些方式套取(qǔ)的资金(jīn)，在房(fáng)企各地(dì)项目(mù)间流动(dòng)，变相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做(zuò)提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形(xíng)成一(yī)种资金循环高周(zhōu)转模(mó)式(shì)，但(dàn)一定程度(dù)上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外(wài)商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购(gòu)房者预付资金，一般设(shè)有定金或(huò)预付款(kuǎn)保护机制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的预(yù)付款比例相对(duì)较低，绝大(dà)部分房款(kuǎn)在房屋(wū)交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式(shì)：预付款一般以定金方式支付(fù)，或按工程进度分期支付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般(bān)采用两种(zhǒng)方式发放按(àn)揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭(jiē)贷款按(àn)照(zhào)工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品(pǐn)房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房(fáng)者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保(bǎo)障有两(liǎng)种方式(shì)，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为(wèi)购房者提供一(yī)定(dìng)的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资(zī)金第(dì)三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金一(yī)定(dìng)期限内无条(tiáo)件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后(hòu)按(àn)揭还(hái)款，交付前资金(jīn)由第三方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金及首付环(huán)节(jié)，定(dìng)金比例一(yī)般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除定(dìng)金或首(shǒu)付外，购房(fáng)者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为(wèi)防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的(de)定金及首付款由第三方公证(zhèng)行或产权保险公司的信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任(rèn)与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设过程中的资(zī)金全(quán)部来自银(yín)行(xíng)，银(yín)行根据工程进度向开发(fā)商提供一(yī)定比(bǐ)例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直(zhí)接损害银行利益，银行有充分敷面膜前要擦水和乳液吗，正确的护肤顺序七步动机监管(guǎn)开发(fā)商施工进度。开发商(shāng)在(zài)房屋交付时需取(qǔ)得由(yóu)政府相关部门经审查后发放(fàng)的(de)验收(shōu)凭证，通过验收(shōu)凭证向银(yín)行得到购房者支付(fù)的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率，开发商或购房者可购(gòu)买(mǎi)期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在(zài)项(xiàng)目获批(pī)后即(jí)可预售房(fáng)屋。签署购房(fáng)合同(tóng)前，购房者(zhě)需支付约2000欧的(de)定金(jīn)并(bìng)进行预约(yuē)公证，签订合(hé)同后定金退还(hái)。如(rú)由于任何原因(yīn)不(bù)能(néng)购买，定金按(àn)照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者需支付公证费和土地(dì)交(jiāo)易(yì)税，分别为(wèi)房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含(hán)在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低(dī)首付比例，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国也采取按工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具(jù)体支(zhī)付节点、比例因(yīn)项(xiàng)目而异(yì)。一般来说，支付节点(diǎn)可(kě)分为公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完(wán)工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地(dì)板完(wán)工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率，银行按施工节(jié)奏分多次发(fā)放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款给(gěi)予购房(fáng)者一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针对期(qī)房设计了两种保险，保险的功能是(shì)当(dāng)房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时(shí)支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一名(míng)律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内容确认无(wú)误后签订首付(fù)交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了(le)10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时(shí)，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超出10％的部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合(hé)同(tóng)签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款的方(fāng)式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个(gè)月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前(qián)付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房后支(zhī)付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规(guī)定房屋必须经过房产公证公司(sī)的检验验收(shōu)后才能交付，交(jiāo)付后(hòu)方(fāng)可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资金监管(guǎn)极为严(yán)格，资金也由(yóu)律师监管，在确认(rèn)工程进度、支(zhī)付相(xiāng)关款项过程(chéng)中，由买房律师将资金转给(gěi)卖(mài)方律敷面膜前要擦水和乳液吗，正确的护肤顺序七步(lǜ)师，卖方律师转给(gěi)开发(fā)商，即(jí)资金在进入开(kāi)发商账户(hù)前经(jīng)过两道关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购(gòu)房者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发(fā)商必(bì)须完(wán)成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返还定价并赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本(běn)二战结束(shù)后由(yóu)于房屋(wū)供(gōng)给(gěi)严(yán)重(zhòng)失衡，叠(dié)加法律空白，社(shè)会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目(mù)前是唯一(yī)一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对(duì)购(gòu)房者支付定金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商必(bì)须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施(shī)？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购房合同(tóng)时，开(kāi)发(fā)商向金(jīn)融机构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或保险机构签订(dìng)定金保证委托合同(tóng)，设置购(gòu)房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相(xiāng)应的(de)保证金证明书交付给购房者。除定金(jīn)外，其他(tā)预先支付(fù)的购房款也(yě)受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金(jīn)融机构(gòu)或保证机(jī)构(gòu)或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约(yuē)为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付最(zuì)多(duō)不(bù)超20％的定(dìng)金，签订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者(zhě)即(jí)可向(xiàng)银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按(àn)揭贷款，除(chú)定(dìng)金外的剩余(yú)房款在交房(fáng)后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房者违(wéi)约(yuē)可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所(suǒ)有资金进(jìn)银行专门项目资(zī)金账户(hù)，交房后(hòu)满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的(de)选(xuǎn)购权合(hé)同以及订金(jīn)返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步签订购(gòu)买合同，不(bù)执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方面，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的首付及印花税(shuì)，同时购(gòu)房者向银行(xíng)申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进度付款的方(fāng)式(shì)，《发展商条例》对期房(fáng)付(fù)款流(liú)程做(zuò)了统(tǒng)一详细规(guī)定(dìng)，要(yào)求所(suǒ)有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合(hé)同签订后、地(dì)基完工、框架(jià)完工、管道门(mén)窗等完工等，支(zhī)付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工(gōng)程进(jìn)度放款，月供在(zài)此过(guò)程中(zhōng)随着放出(chū)贷款的增(zēng)加而增加(jiā)，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金(jīn)与付款(kuǎn)会存入银(yín)行(xíng)专门(mén)的项(xiàng)目(mù)资金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付后，购房者享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋保修期(qī)，此后(hòu)购房者支(zhī)付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期(qī)来看，当(dāng)前房(fáng)地产到了(le)政策(cè)出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重(zhòng)组。一(yī)方面，加大对(duì)刚需和改善(shàn)型需求(qiú)的(de)支持力度(dù)，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复(fù)工(gōng)保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金(jīn)融工(gōng)具(jù)支持。另一(yī)方(fāng)面，从现在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常运转的房企(qǐ)包括民营(yíng)企业，加大(dà)支持力度(dù)，由优质(zhì)房(fáng)企牵头并购重(zhòng)组整个(gè)行业(yè)，为每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估计形势复(fù)杂性和(hé)人性复杂性，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。定(dìng)金(jīn)环节(jié)，建立开发商违(wéi)约后定(dìng)金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公(gōng)司(sī)介入，为(wèi)房屋(wū)重大延(yán)期以及重大缺陷等(děng)情(qíng)况提供充分的保障。余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，建立(lì)按工程(chéng)进度付(fù)款机制或交房后(hòu)按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益(yì)。资金监管(guǎn)环节，引入(rù)独立于(yú)开发商、银行的第三方资(zī)金监管(guǎn)机构，或(huò)由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房(fáng)者在保修期结(jié)束后支(zhī)付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预(yù)售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众不公平的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所得的(de)过硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购(gòu)房民(mín)众的最根(gēn)本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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