万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的(de)意(yì)外走红，让这(zhè)个位于(yú)北京海淀的(de)豪宅(zhái)被全国知晓，其背后(hòu)曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的(de)神(shén)秘开(kāi)发商——中赫集(jí)团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫(hè)集(jí)团成了共(gòng)同债务人被中国信(xìn)达追债(zhài)，中国信(xìn)达为了收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押(yā)的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些(xiē)房(fáng)子早已售(shòu)出，业主并非中赫集团(tuán)，那(nà)些真正斥巨资购入房产(chǎn)的(de)有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的(de)维权信息(xī)，难怪(guài)有网友调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割(gē)韭菜的时(shí)候(hòu)，他们的姿势(shì)都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后(hòu)，可能没(méi)你想象的(de)那么简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能(néng)还是(shì)债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校(xiào)环(huán)绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友发(fā)现(xiàn)，中国信(xìn)达(dá)在京东(dōng)拍卖上，上(shàng)架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良(liáng)债权转让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该(gāi)项目的抵(dǐ)押(yā)物中，包括(kuò)75套万(wàn)柳书(shū)院住宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显示，上述不(bù)良债(zhài)权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处(chù)置主体是(shì)中国信达资产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对(duì)北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限(xiàn)公(gōng)司（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权金(jīn)额约(yuē)为(wèi)46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有(yǒu)限公司是(shì)共同债(zhài)务人。目前(qián)，该项目已有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上看，这(zhè)就是一起中(zhōng)国信达北(běi)分讨债的(de)故事，但实(shí)际上，75套豪宅(zhái)的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书(shū)院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道属实，说明这(zhè)些房(fáng)子实际上都是卖出去(qù)了的(de)，是有人住的(de)。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子根(gēn)本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经(jīng)的(de)报道证实了上述内容(róng)。有豪宅中介(jiè)透露，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵(dǐ)押(yā)出去，现在(zài)还没资金解抵押，所以不(bù)能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房(fáng)，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)基本都(dōu)是(shì)北京的高(gāo)端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大佬也是(shì)万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒(méi)体“地产八(bā)卦(guà)女(nǚ)”爆料，万柳书(shū)院的业(yè)主中，还有不(bù)少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已经支(zhī)付价(jià)款并实际占有，那(nà)么(me)，中国信达转让这笔不(bù)良债权(quán)回(huí)本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据相关法律(lǜ)规(guī)定，民事(shì)执(zhí)行中(zhōng)，业(yè)主(zhǔ)已经(jīng)支付(fù)价(jià)款并实(shí)际(jì)占有，但未(wèi)办理过(guò)户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提(tí)出执行异议申请(qǐng)，请求法院(yuàn)解除查封，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要求退还购(gòu)房款(kuǎn)或办理房产证，并承担违约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年4月，人(rén)民(mín)法院(yuàn)报(bào)公布《最高(gāo)人民(mín)法(fǎ)院关(guān)于商(shāng)品房消费者权(quán)利保(bǎo)护问(wèn)题的(de)批复》，以司(sī)法解释的方(fāng)式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的购买房屋并已(yǐ)支(zhī)付(fù)全部价款，主张其房屋交(jiāo)付(fù)请求权优先于建(jiàn)设工程价款(kuǎn)优先(xiān)受偿权、抵押权以及其(qí)他(tā)债权的，人民(mín)法院(yuàn)应当予以支持。只支付了部(bù)分价(jià)款的商品房(fáng)消费者，在(zài)一审(shěn)法庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余价款(kuǎn)的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如(rú)果这75套房(fáng)子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良(liáng)债权，实(shí)际(jì)上是个(gè)烫手山芋。可能不仅不(bù)能(néng)卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业(yè)主讨回(huí)去(qù)。

　　中国信达，将会(huì)赔(péi)了(le)夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请(qǐng)不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目(mù)前中国信达(dá)已(yǐ)经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但(dàn)此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等(děng)选择退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任(rèn)公司成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商(shāng)，相较其(qí)他房企，中赫(hè)集团既没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北(běi)京(jīng)豪宅圈留下一(yī)个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作(zuò)为中赫集团进入(rù)北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达(dá)30万/平米的(de)天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书(shū)院，更是被誉为“北(běi)京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万(wàn)科(kē)等大型(xíng)知名(míng)房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的(de)五米(mǐ)高墙(qiáng)，还是每棵成(chéng)本(běn)超6万的成年(nián)银杏树(shù)，还是每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的(de)缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年(nián)末上市的它(tā)，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒大华府等，现(xiàn)如今，它(tā)远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平(píng)米的法拍房(fáng)，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说明(míng)万(wàn)柳书院虽(suī)然(rán)已经(jīng)推出(chū)了8年之久(jiǔ)，但其依(yī)旧在北京豪(háo)宅(zhái)圈备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了(le)不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋(sòng)丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则(zé)居(jū)住(zhù)在(zài)万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团的(de)“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房(fáng)，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环(huán)的(de)背(bèi)后，这个地产界“抚州市是哪个省的 抚州市是几线城市劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文书确定义(yì)务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落(luò)到这(zhè)个地步，其实(shí)是(shì)有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事实上(shàng)，早在今(jīn)年年(nián)初“万柳(liǔ)书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背(bèi)后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的开发商(shāng)到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实(shí)控人(rén)周金辉的(de)人生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转直下(xià)。而(ér)追(zhuī)根溯(sù)源，这个转折(zhé)点(diǎn)，就在于(yú)收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房(fáng)企纷(fēn)纷开始了多元化(huà)转型(xíng)，但转型(xíng)之(zhī)路并不好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金(jīn)辉将转型的目(mù)光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资(zī)本退出后，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐(lè)部64％股权(quán)，成为国安的(de)新东(dōng)家(jiā)。接着在(zài)2021年(nián)6月，中赫集团(tuán)从中信集(jí)团手中(zhōng)拿下(xià)北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部全部股(gǔ)权。如(rú)果北京国安(ān)的估(gū)值一(yī)直(zhí)没变，那么(me)中赫集团拿下北(běi)京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪(háo)宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是(shì)这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团(tuán)及其实控人周金辉(huī)夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份质(zhì)押陆续质押，据企查(chá)查显(xiǎn)示，目(mù)前(qián)中赫集(jí)团共有11条(tiáo)股权(quán)出质记录。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东(dōng)国际(jì)信托、中融信(xìn)托、中信建设等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北京国(guó)安的时间完(wán)全吻合。

　　然而(ér)，入(rù)主(zhǔ)北京国安(ān)后(hòu)，不仅国(guó)安的经营状况没有得到改善，中赫(hè)集团也被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国(guó)安足(zú)球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐(lè)部资(zī)产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集(jí)团和周金(jīn)辉夫妇还在持(chí)续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但国安和(hé)中赫(hè)的经营(yíng)状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团(tuán)被(bèi)5次(cì)列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安(ān)也3次与中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地(dì)、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执行标的(de)抚州市是哪个省的 抚州市是几线城市约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为履行能(néng)力而(ér)拒不(bù)履行生效法律(lǜ)文(wén)书确定义务(wù)，上(shàng)述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京(jīng)国安，目(mù)前幸免于难。不过在(zài)实(shí)控人都成为(wèi)老(lǎo)赖的情况(kuàng)下，被执行10个多(duō)亿的北京(jīng)国(guó)安，又如何能独善其(qí)身？

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