近(jìn)两年(nián)火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的(de)REITs产品，平均分红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现出(chū)该类(lèi)产品长期投(tóu)资(zī)价值，通过(guò)观测(cè)经营活(huó)动(dòng)现金流、可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不(bù)再产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特许经营(yíng)权分红目前(qián)已包含了(le)利润分配和本金的归(guī)还，在(zài)选择投资标的时应了解资(zī)产类型和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平(píng)均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚未公布。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金(jīn)额比例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人(rén)对(duì)此表示，投资(zī)公募REITs的(de)主要收益来源为持有(yǒu)期分红收益(yì)，以及基金份额(é)交易价格的变化。基金份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运营情况及(jí)市(shì)场因素的综合影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预期则更有(yǒu)规律(lǜ)可(kě)循。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来自基(jī)础设(shè)施资产的经营现金(jīn)流，投(tóu)资人(rén)通过基金募集材料和信息(xī)披露文件，结合行(xíng)业及(jí)市(shì)场情(qíng)况，可(kě)以分析基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进(jìn)行投资决策的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相对于基(n是正极还是负极，L是正极还是负极jī)金份(fèn)额二级市场价格变化(huà)导致的(de)浮盈或浮亏，分红(hóng)作为(wèi)基(jī)金份(fèn)额持有(yǒu)人实际(jì)获得的现金收益，对于长期投资者更具(jù)参(cān)考价(jià)值。”中金基金相关(guān)负责(zé)人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高(gāo)级(jí)副总监李华(huá)平也表示，根据《公开募集(jí)基础设施证券(quàn)投资基金指引（试(shì)行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设施基金应(yīng)当将90％以上合(hé)并后基金年度(dù)可分配金额以现(xiàn)金形式分配(pèi)给投资(zī)者，强制分红机(jī)制是(shì)公募(mù)REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资(zī)价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为，从投(tóu)资角度来看，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格反映(yìng)这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类(lèi)产(chǎn)品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于(yú)债券派(pài)息，但不(bù)等同于债券的(de)固定(dìng)利息回报，而是由可供(gōng)分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的(de)角度(dù)来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了机(jī)构投资者的投资品(pǐn)类，为资产配(pèi)置多(duō)元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于(yú)投资债券相对(duì)高(gāo)的收益性(xìng)，在有效控制(zhì)风(fēng)险的前(qián)提下，增(zēng)厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资(zī)收(shōu)益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水平的(de)预期(qī)，也是影响REITs基(jī)金二级(jí)市场价(jià)格走势的关键因(yīn)素之一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的二(èr)级(jí)市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票(piào)和债(zhài)券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金(jīn)额完成(chéng)率不(bù)达(dá)预期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级市(shì)场的价(jià)格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因(yīn)素(sù)的影响，投资(zī)收益是影响REITs二(èr)级市(shì)场价格(gé)的(de)主要因素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参(cān)与公募REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也表示(shì)，近(jìn)期经济(jì)预期恢(huī)复，一方面市场(chǎng)热(rè)点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过程；另一(yī)方面，基n是正极还是负极，L是正极还是负极础设施项目(mù)的经营业绩(jì)相(xiāng)对经济活力(lì)的改善(shàn)有一定的(de)滞(zhì)后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除(chú)权日(rì)，将对基金份额(é)的开盘指导(dǎo)价做(zuò)调减(jiǎn)处理，调减金额(é)根据单位基金(jīn)份额的(de)分红金额进行计算。除权操作是对(duì)分红前(qián)后基金(jīn)份额净值变化的修正，使投(tóu)资人(rén)在(zài)基金分红(hóng)前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时(shí)需结(jié)合持(chí)有(yǒu)产品的特性，关注二级(jí)市场扰(rǎo)动对整体收益(yì)的(de)影(yǐng)响程度(dù)。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配(pèi)和本金归还(hái)

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了解底层资(zī)产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人(rén)士还提醒，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红前(qián)提是本金之(zhī)上(shàng)的(de)增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金(jīn)与(yǔ)增值两个部(bù)分，两个(gè)部分之间的比例是变(biàn)动(dòng)的，与现有公募基金(jīn)分红差异很(hěn)大，大(dà)多数普(pǔ)通投资者可能把(bǎ)“分(fēn)派”金额误认为是持续分(fēn)红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基(jī)金价(jià)值面临极大不确定性，这是(shì)该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示(shì)，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营权(quán)类和产(chǎn)权类两(liǎng)大资(zī)产类(lèi)型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要(yào)包(bāo)括(kuò)每(měi)年的现金分红及资产增(zēng)值的收(shōu)益(yì)，而(ér)持有(yǒu)特许经营(yíng)类产品的收益主要来自项(xiàng)目每年(nián)的现金分(fēn)红。其中，特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的分(fēn)红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变(biàn)动(dòng)的，对特许经营权类(lèi)资产的(de)公募(mù)REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通(tōng)投资(zī)者在选择投资标(biāo)的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表(biǎo)示(shì)，从(cóng)细分来看(kàn)，各类公募REITs分(fēn)红因(yīn)底层资产(chǎn)属性不同而(ér)形(xíng)成(chéng)区别。特(tè)许经(jīng)营权类的公募REITs产品(pǐn是正极还是负极，L是正极还是负极n)因其分(fēn)红相当于包含(hán)“本(běn)金+收益”，分红相对(duì)较多，债性(xìng)偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价(jià)值增值，所以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要(yào)考虑底层资产(chǎn)属性，对(duì)所选(xuǎn)择产品(pǐn)的(de)二级(jí)市场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为(wèi)，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项目在经营权(quán)到期后(hòu)不再能产(chǎn)生现金收益，因(yīn)此(cǐ)将可供分(fēn)配金额的分配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特(tè)点，剩余经营期限较短的特许经(jīng)营项目(mù)，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营权项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经(jīng)营(yíng)权项目的分派(pài)金额包含了投资本金，在(zài)不进(jìn)行(xíng)扩募的(de)情况(kuàng)下，基金份额单(dān)价随着分(fēn)派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资(zī)特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生(shēng)的(de)现金流。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类(lèi)项目的土地或建筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再(zài)加上到期后通过(guò)对建(jiàn)筑(zhù)的更新改造或(huò)补(bǔ)缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设(shè)反映在基础资产的估(gū)值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备更显著的资产投(tóu)资属性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业(yè)内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投(tóu)资者可(kě)以观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来(lái)观察和评估(gū)项目(mù)底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个(gè)：一是(shì)年报中披露的经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性(xìng)区(qū)别(bié)。经(jīng)营活动产(chǎn)生的(de)现金净流量是(shì)指企业经(jīng)营、筹(chóu)资、投(tóu)资(zī)产生(shēng)的现金流，基于企业(yè)本身经(jīng)营活动产(chǎn)生；可供分(fēn)配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金影响利润表的项目进(jìn)行调整(zhěng)，加期初现金，最终(zhōng)得到(dào)的账面现金。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择，投资价(jià)值体现在相对股债(zhài)市(shì)场独立的资产配(pèi)置功能(néng)，比较适合(hé)长期持有(yǒu)。建议投资者对(duì)经营权类的资产(chǎn)可(kě)以更多(duō)关注内部(bù)收益率的高低，对产权类的资(zī)产更多关注分派率高(gāo)低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产的经营净(jìng)现(xiàn)金流，所以底层资产运营(yíng)情况直接影响投资回报，投(tóu)资(zī)者(zhě)可综合考虑原(yuán)始权益人(rén)综合实力、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管(guǎn)理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在(zài)，叠(dié)加此前市场接连(lián)回调，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次(cì)年的可供分配金额预测。投资者可(kě)以将(jiāng)REITs的实(shí)际分红金额与募集材(cái)料中披(pī)露预测进(jìn)行(xíng)比较(jiào)分析(xī)，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基(jī)础设施项(xiàng)目(mù)的运营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进(jìn)行判断(duàn)。”中(zhōng)金(jīn)基金上述负责人也(yě)称(chēng)。

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