万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年初(chū)“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意外走(zǒu)红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全(quán)国知晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣(xuān)称要做地(dì)产(体重kg是公斤还是斤，体重50kg是多少斤chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论(lùn)关注，起因(yīn)中(zhōng)赫集团成(chéng)了共同债务人(rén)被(bèi)中国信达追债，中国(guó)信(xìn)达(dá)为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵(dǐ)押的(de)75套(tào)万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这(zhè)些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被(bèi)拍卖(mài)，算是被割了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未看到这(zhè)些(xiē)业主(zhǔ)的维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他(tā)们的姿势(shì)都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象的(de)那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这(zhè)个位于海淀核心(xīn)区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限公司不良(liáng)债权(quán)转让(ràng)项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目的处(chù)置主体是中(zhōng)国信达资产管理股份有(yǒu)限公司北京市分(fēn)公司（下(xià)称(chēng)中国信达北分(fēn)），处(chù)置的是对北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下称赫华(huá)恒(héng)瑞）的不(bù)良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是(shì)共(gòng)同债务(wù)人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中(zhōng)国(guó)信达北分讨债的(de)故事，但实际上，75套(tào)豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且(qiě)早已售罄(qìng)。如果该报道(dào)属实，说明这些房子(zi)实际(jì)上都是卖出(chū)去了的，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为什(shén)么中国(guó)信达的(de)拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能(néng)说明这些房子根(gēn)本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道(dào)证实了上(shàng)述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中介透(tòu)露，中赫集团(tuán)早就把这75套(tào)房子抵押出去，现在还(hái)没资金解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万(wàn)柳书院的(de)业主基本都(dōu)是北京的高(gāo)端(duān)人士，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒(méi)体“地产(chǎn)八卦(guà)女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还有不少中(zhōng)赫(hè)集团的高(gāo)管、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些业主确实已经(jīng)支付(fù)价款并实际占有，那么，中国信达转让这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失(shī)最大的(de)，没准还是债主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价款并实(shí)际占有，但未办理过户手续(xù)的，如果业主(zhǔ)没(méi)有过错，人(rén)民法(fǎ)院不得(dé)查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经查封的可以向法院(yuàn)提出执行异议申请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以联合起诉开发(fā)商(shāng)，要求(qiú)退还购房款或办理房产证(zhèng)，并承担违约责(zé)任。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最(zuì)高(gāo)人民法(fǎ)院关(guān)于商品(pǐn)房消费者(zhě)权利保护问题的批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的(de)方式(shì)明确了购房人的(de)优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消(xiāo)费者以(yǐ)居住为(wèi)目的购买房屋(wū)并已(yǐ)支付全(quán)部(bù)价款，主张其房屋交付请求权优先(xiān)于建(jiàn)设工程价款优先受偿权(quán)、抵押权以及其他债权的，人(rén)民法院应(yīng)当予以(yǐ)支持。只支付(fù)了部分价款的商品(pǐn)房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实(shí)际支付剩余(yú)价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子(zi)均(jūn)为“已售(shòu)未网签(qiān)”，那么(me)这笔不良债权(quán)，实(shí)际上(shàng)是个烫手山芋。可(kě)能不(bù)仅不(bù)能卖出去(qù)回本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债权公司中国信达申请不良债权转让，可以(yǐ)追(zhuī)溯到(dào)金谷信(xìn)托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成(chéng)为赫华恒(héng)瑞唯一(yī)股东(dōng)。但(dàn)此前，赫(hè)华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公(体重kg是公斤还是斤，体重50kg是多少斤gōng)司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际信托有限责任(rèn)公司成为了唯一(yī)股东，后(hòu)者由中国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既没有(yǒu)很(hěn)大规模，也没有很高的(de)国(guó)民知(zhī)名度(dù)，但却(què)在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号(hào)院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为当时(shí)京城最贵的(de)楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的(de)万柳书(shū)院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利(lì)、万科(kē)等(děng)大型知名(míng)房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了(le)北京(jīng)万柳地(dì)块，成(chéng)为北京当年的(de)“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的姿态(tài)杀入市场(chǎng)，无论是(shì)一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起(qǐ)来的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是(shì)每棵成(chéng)本超6万的成年(nián)银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的(de)院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可(kě)看出(chū)其在北(běi)京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对手(shǒu)是当时有(yǒu)名的(de)融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿、单(dān)价达(dá)到(dào)惊人的(de)36万(wàn)元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推(tuī)出了(le)8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的(de)豪宅，也吸引了不(bù)少知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大(dà)佬则居住在(zài)万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也(yě)因(yīn)此，它被外(wài)界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵的房，拿北(běi)京城最贵(guì)的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪宅开发商光(guāng)环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”却多次成为被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因(yīn)为(wèi)履(lǚ)行(xíng)能力而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文书确(què)定义务，中赫(hè)集(jí)团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国(guó)安坑了(le)？

　　中赫集(jí)团如(rú)今沦落到这个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的(de)中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫集团实控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下。而(ér)追根溯源，这(zhè)个(gè)转折点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开(kāi)始了(le)多元(yuán)化转型，但转(zhuǎn)型之路(lù)并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集(jí)团就尝试(shì)过多元(yuán)化业(yè)务，先后进军(jūn)能源市场、团购网站(zhàn)，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安足(zú)球俱乐部(bù)64％股权(quán)，成为(wèi)国安(ān)的新东(dōng)家。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全部(bù)股权。如(rú)果北京国安(ān)的(de)估值一直没(méi)变，那么中赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计(jì)花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这(zhè)样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其(qí)手中的中赫(hè)集团股份(fèn)质押陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质(zhì)记录(lù)。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融信(xìn)托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没(méi)有得到改善，中赫集团(tuán)也(yě)被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息(xī)显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京(jīng)国安足(zú)球俱(jù)乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资(zī)金压力，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)和(hé)周(zhōu)金辉夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫(hè)集团股份，但国(guó)安和中赫的经营(yíng)状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫(hè)集团、中赫(hè)置地(dì)、及中(zhōng)赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行(xíng)人，执行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书确定义(yì)务，上述被执(zhí)行(xíng)人(rén)成为“老赖(lài)”。只有北(běi)京国安，目前幸(xìng)免于难(nán)。不过在(zài)实控人都(dōu)成为老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的(de)北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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