近两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出(chū)高比(bǐ)例(lì)稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对此表示，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期投资价值(zhí)，通(tōng)过观测经营活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金等(děng)指标(晓丹小仙女身高 晓丹是什么世界冠军biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目相比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项(xiàng)目(mù)在经营权到(dào)期后不再产生现(xiàn)金收(shōu)益，特许经营权(quán)分红(hóng)目(mù)前已包含了(le)利润分配和本(běn)金(jīn)的归还，在(zài)选(xuǎn)择投资标的时(shí)应了解资产类(lèi)型和(hé)分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际(jì)分配情(qíng)况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高(gāo)比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的主要收益(yì)来(lái)源为持有期分(fēn)红收益，以及基(jī)金份(fèn)额(é)交易价格的(de)变化。基金份(fèn)额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综合(hé)影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波(bō)动。与此相比，基(jī)金分红(hóng)预期则(zé)更(gèng)有规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的分(fēn)红主要来自基础设施(shī)资产(chǎn)的经营(yíng)现金流，投资人通过基金募集材料和信息(xī)披露文件，结合行业(yè)及市场(chǎng)情况，可以分(fēn)析(xī)基础设施(shī)项目(mù)的经营(yíng)业(yè)绩(jì)，作为(wèi)进行投(tóu)资(zī)决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份(fèn)额二级(jí)市场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏(kuī)，分红作为(wèi)基金份(fèn)额持有(yǒu)人实际(jì)获得的现金收益(yì)，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者更具参考(kǎo)价值(zhí)。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副(fù)总监李(lǐ)华平也(yě)表示，根据《公(gōng)开(kāi)募晓丹小仙女身高 晓丹是什么世界冠军集(jí)基础设(shè)施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础(chǔ)设施基(jī)金应当将90％以上(shàng)合并(bìng)后基金年度可分(fēn)配(pèi)金额以现金晓丹小仙女身高 晓丹是什么世界冠军形式分配给(gěi)投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机(jī)制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为，从(cóng)投资角度来看，基(jī)础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类(lèi)产品“股性”的一(yī)面，分红体(tǐ)现了(le)这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分(fēn)红要求(qiú)，分红类似于债(zhài)券(quàn)派息(xī)，但不等同(tóng)于(yú)债券的固定利息(xī)回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了(le)机(jī)构投资者的投资(zī)品类(lèi)，为资产配置(zhì)多(duō)元化(huà)提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较(jiào)强(qiáng)的(de)配置价(jià)值(zhí)。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资(zī)债(zhài)券相(xiāng)对(duì)高的收益性，在有效(xiào)控制风险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)了投资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市(shì)场价(jià)格走势(shì)的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股(gǔ)票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏(hóng)观经济的影响，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市(shì)场的价格波动受多(duō)重因素的影响，投资收益是(shì)影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示，近(jìn)期经济(jì)预期恢(huī)复，一方面市场热(rè)点呈现(xiàn)向股票和债券回归(guī)的过程；另一方面，基础(chǔ)设(shè)施项目的(de)经(jīng)营业绩相(xiāng)对经济(jì)活(huó)力的(de)改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红(hóng)除(chú)权日，将对基(jī)金(jīn)份额(é)的开盘指导(dǎo)价做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调(diào)减(jiǎn)金额(é)根据(jù)单位基金份额的(de)分红金额进行计算。除权(quán)操作是对分红前(qián)后基金(jīn)份额净(jìng)值变化的修(xiū)正，使投资(zī)人在基金分红前后均可以获(huò)得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者(zhě)长(zhǎng)期投资的(de)信(xìn)心，同(tóng)时(shí)需结合(hé)持有(yǒu)产品的特(tè)性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也(yě)称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投(tóu)资者应(yīng)了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还(hái)提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基(jī)金分红前提是(shì)本(běn)金之(zhī)上的(de)增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异(yì)很大，大(dà)多数普通投资(zī)者可能把“分派”金(jīn)额误(wù)认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同年限(xiàn)到(dào)期(qī)后基(jī)金价(jià)值面临极大不确(què)定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特(tè)许(xǔ)经营权类和产权类两大(dà)资产类(lèi)型，持(chí)有产权类产品的收(shōu)益(yì)主要包括每年(nián)的现(xiàn)金分红(hóng)及资产(chǎn)增值的(de)收益，而持(chí)有特许经营类产品的收(shōu)益主要(yào)来(lái)自(zì)项目每年的现金分红。其中，特许经营(yíng)权(quán)类资产(chǎn)的分红包括(kuò)了利润分配和本金的(de)归还(hái)，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是变动的(de)，对特(tè)许经营权类资产的(de)公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者在选择(zé)投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形成区(qū)别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的(de)价(jià)值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性(xìng)，对所选择产品的(de)二级市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责(zé)人也认为，与产权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经(jīng)营项目(mù)在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可(kě)供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额(é)的(de)分配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的(de)特许经(jīng)营项目(mù)，通常具(jù)备更(gèng)高的分派(pài)率水平(píng)。对于剩余期(qī)限较长的特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足(zú)够年限(xiàn)收回本金并取得(dé)收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责人提醒投(tóu)资者注意，特许(xǔ)经营(yíng)权项(xiàng)目的分派金额包含(hán)了投(tóu)资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份(fèn)额单价(jià)随着分派进(jìn)度逐年(nián)下降(jiàng)是正常现象(xiàng)，投资(zī)特许经营(yíng)权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项目(mù)相比，产权类项目的土地或(huò)建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上到(dào)期(qī)后通过对建筑的更新改造(zào)或补(bǔ)缴土地出让金等追加投(tóu)资，有(yǒu)机会进(jìn)一步延长经营期(qī)限。这种类似永续(xù)经营的假设反映(yìng)在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的(de)资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率等(děng)指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点(diǎn)，多位(wèi)业(yè)内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活(huó)动现金流、可(kě)供分配现金、内部(bù)收益率等(děng)指(zhǐ)标，来观察(chá)和评估项(xiàng)目底层资(zī)产的(de)运营情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表示(shì)，年(nián)报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是(shì)年(nián)报中(zhōng)披(pī)露的(de)经营活(huó)动现金流，二是可供分配现金，二(èr)者存在本质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净流量是(shì)指企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企业本(běn)身经营活动产(chǎn)生；可(kě)供分(fēn)配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项目进行(xíng)调(diào)整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最终(zhōng)得到的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资(zī)价值体现(xiàn)在相对股债(zhài)市场独立的资产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较适合长期持(chí)有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资产可以更多(duō)关(guān)注内部收益率的高低(dī)，对产权(quán)类的资产更多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要(yào)来自底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以底(dǐ)层资(zī)产运营情况直接影(yǐng)响投资回报，投(tóu)资(zī)者(zhě)可综合(hé)考虑原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机(jī)构实(shí)力、公募基(jī)金(jīn)管理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，由于分红(hóng)交易带来的短期(qī)博弈机会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建(jiàn)议(yì)投资(zī)者关注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红规(guī)模较为可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书(shū)均会载(zài)明REITs在发行首年(nián)及次年的可(kě)供分配金额预测。投资(zī)者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进(jìn)行比较分(fēn)析，结合经济(jì)及市场的实际(jì)环境，对基础设施项目的(de)运(yùn)营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上述负责人(rén)也(yě)称。

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