万(wàn)柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这(zhè)个位(wèi)于北京(jīng)海淀的豪宅被全(quán)国(guó)知(zhī)晓，其背后(hòu)曾宣(xuān)称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘(mì)开发(fā)商——中赫(hè)集团，也(yě)被拉(lā)向(xiàng)台(tái)前(qián)。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆(yú)论关注，起因中赫集(jí)团(tuán)成(chéng)了共(gòng)同债务人被中国信达追债，中国信达为(wèi)了收回(huí)钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套(tào)万柳(liǔ)书院豪宅拍卖(mài)。可(kě)问题是(shì)，这(zhè)些房子早已售(shòu)出，业主并非(fēi)中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入(rù)房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名(míng)奇(qí)妙地被拍卖(mài)，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到(dào)这些业(yè)主的维权信息，难怪(guài)有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你(nǐ)想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没(méi)想到，这(zhè)个位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发现，中(zhōng)国信(xìn)达在京东拍卖上(shàng)，上(shàng)架了“北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开(kāi)发有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)不良债权转让项目”，债权总(zǒng)额高(gāo)达近47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套(tào)万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权转让项目(mù)的处置主体是中国信达资产管理(lǐ)股份有限公(gōng)司北(běi)京市分公(gōng)司（下称中国信达北(běi)分），处(chù)置的是(shì)对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良(liáng)债权(quán)。截(jié)至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集(jí)团有限公司是(shì)共同债务(wù)人。目(mù)前，该项目已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这就是一(yī)起中国信达(dá)北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如(rú)果该(gāi)报道属实，说明(míng)这些房子(zi)实际上(shàng)都(dōu)是卖(mài)出去了的，是有人住的(de)。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页(yè)面上(shàng)又注明这75套房子是“未出售”的(de)状态呢？只能说明这些(xiē)房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经(jīng)的报(bào)道(dào)证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早(zǎo)就把这75套房子(zi)抵押出去(qù)，现在还没(méi)资(zī)金解(jiě)抵(dǐ)押，所以不(bù)能(néng)网签(qiān)、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大佬也(yě)是万柳书(shū)院(yuàn)的业(yè)主(zhǔ)。另据地(dì)产自(zì)媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中赫集(jí)团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精(jīng)准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确(què)实已经支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让(ràng)这(zhè)笔(bǐ)不(bù)良债权回(huí)本的愿望(wàng)，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事(shì)执(zhí)行中，业主已经(jīng)支付价(jià)款并实(shí)际占(zhàn)有(yǒu)，但未办理过户(hù)手续的(de)，如(rú)果业(yè)主没(méi)有过(guò)错(cuò)，人(rén)民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封(fēng)的可以(yǐ)向法院提出执行(xíng)异议申请，请求(qiú)法院解除(chú)查封，同时(shí)可(kě)以联合起诉开发商，要求退还购房款或办(bàn)理房产(chǎn)证，并承(chéng)担违约(yuē)责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民(mín)法院关于(yú)商品(pǐn)房消费者权利保护问题的批(pī)复》，以司法解释(shì)的方式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购买房(fáng)屋(wū)并已支付(fù)全部(bù)价款，主张其房(fáng)屋交付请求权优先于(yú)建设工程(chéng)价(jià)款(kuǎn)优(yōu)先受(shòu)偿权、抵押权(quán)以及其(qí)他债(zhài)权的(de)，人(rén)民法院应(yīng)当予以支(zhī)持。只支付(fù)了部分价款的商品房消费(fèi)者(zhě)，在一审法庭(tíng)辩(biàn)论(lùn)终结前已实际支(zhī)付剩(shèng)余价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也(yě)就是(shì)说，如果这75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那(nà)么这笔(bǐ)不良债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被(bèi)业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权(quán)公(gōng)司中国信达(dá)申请不(bù)良债(zhài)权(quán)转让(ràng)，可(kě)以追溯到金谷信(xìn)托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示，目前中国信达(dá)已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中赫集团旗下(xià)子公(gōng)司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地(dì)等选择(zé)退出了(le)赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国(guó)金谷国际信(xìn)托有限(xiàn)责(zé)任公司成为了(le)唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相(xiāng)较其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团(tuán)既没有很大规模，也没有很高的国(guó)民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈(quān)留下一个个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年(nián)，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七(qī)号院3号(hào)楼，高(gāo)达(dá)30万(wàn)/平米的天价，成(chéng)为当时京(jīng)城最贵(guì)的楼盘，引(yǐn)发了市场强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是被(bèi)誉为“北(běi)京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成为北(běi)京(jīng)当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论是一(yī)块(kuài)块(kuài)从荷(hé)兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高(gāo)墙(qiáng)，还是(shì)每(měi)棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的(de)树、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就(jiù)可看出(chū)其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上(shàng)市的它，对(duì)手是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超过这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房(fáng)，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万(wàn)柳(liǔ)书院虽然已经推出(chū)了8年之久，但槟榔戒一年脸会恢复吗，槟榔戒一年脸会恢复吗改套餐不能恢复以前套餐其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如(rú)知名演(yǎn)员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台(tái)七(qī)号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业(yè)大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定(dìng)了(le)中赫(hè)集(jí)团的“高端路(lù)线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光(guāng)环(huán)的(de)背后，这个地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力(lì)而(ér)拒不履行生(shēng)效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团(tuán)正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的(de)中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，发(fā)现其深陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购北京(jīng)国安(ān)。

　　近(jìn)十年来(lái)，房(fáng)企纷(fēn)纷开始了多元(yuán)化转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之(zhī)路(lù)并不好(hǎo)走。早在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集团就(jiù)尝试(shì)过多元(yuán)化(huà)业(yè)务，先后进军能源(yuán)市场、团购网站，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型(xíng)的目(mù)光，放到了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团从中信集团手中(zhōng)拿下(xià)北京国安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部(bù)全部股权。如果北(běi)京(jīng)国安的(de)估值一直没变，那么中赫集(jí)团拿下(xià)北京国安，总(zǒng)计花(huā)费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹：卖(mài)豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人(rén)周金辉夫妇将其手中槟榔戒一年脸会恢复吗，槟榔戒一年脸会恢复吗改套餐不能恢复以前套餐的中赫集团股份质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权(quán)人包括海金商业保理(lǐ)、北京建工(gōng)、山东国(guó)际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主北京国安后，不仅国安的经(jīng)营状况没有得到改善，中赫(hè)集(jí)团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官(guān)网(wǎng)信息显示，2020年(nián)，北京国(guó)安足球(qiú)俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了(le)缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但(dàn)国安和中(zhōng)赫的经营状况(kuàng)却持续没(méi)有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列(liè)被(bèi)执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月(yuè)，因为履行能(néng)力而拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书(shū)确(què)定义务，上述被执(zhí)行人成为“老(lǎo)赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于(yú)难。不过在实(shí)控人都成为老赖的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，被执行10个(gè)多亿(yì)的北(běi)京国(guó)安，又如何能独善其身？

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