文：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设(shè)工作会议提(tí)出(chū)“有条件的可以进行现房销售”，不足一个(gè)月时间(jiān)，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确(què)表(biǎo)态，试(shì)点现房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品房预(yù)售制了，用(yòng)你的钱(qián)，建(jiàn)你(nǐ)的(de)房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不(bù)公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开发时代(dài)步入高质量发展阶(jiē)段的必(bì)然趋势(shì)，也(yě)是对购房老百姓(xìng)的最大(dà)保护。98年(nián)房改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发(fā)商(shāng)缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购(gòu)房民(mín)众不公平的(de)预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。以后(hòu)一(yī)手交钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地义(yì)。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及(jí)长效(xiào)机(jī)制，长效机制四大(dà)关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一定能实(shí)现房地产软(ruǎn)着陆(lù)和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售(shòu)制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的(de)单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的(de)风险。从(cóng)个人层面看，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟(chí)交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房(fáng)的风(fēng)险。从行业层面看，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落(luò)实(shí)中央(yāng)房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房(fáng)老百(bǎi)姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预售制度怎(zěn)么来(lái)的？国外什么情况？简单(dān)科(kē)普一下：商品房(fáng)预售最(zuì)早源于中国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入了(le)商品房预售(shòu)制度。其实，当前世界不少国家存(cún)在预售制。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发达(dá)国家(jiā)一般(bān)有严格的监(jiān)管保障(zhàng)措(cuò)施(shī)，开发(fā)商在(zài)项目获(huò)得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可(kě)以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付(fù)完(wán)首付(fù)款后从银行一次性贷(dài)款支付(fù)剩余全(quán)部房(fáng)款，而是根据开发(fā)商(shāng)工程进度在完全交(jiāo)房(fáng)前进行分期支付(fù)。所以，预售制度是需要严(yán)格的资(zī)金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保障的(de)，如果没(méi)有这些保障措施，一定会(huì)触(chù)发(fā)风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客(kè)观(guān)讲预(yù)售制度有(yǒu)一定历(lì)史阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国住房(fáng)进(jìn)入存量时代，取消预售制(zhì)度有(yǒu)助于降(jiàng)负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当然这需要配(pèi)套房(fáng)企债务重(zhòng)组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效机(jī)制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化(huà)改革，中国(guó)一定能化解这(zhè)个难题(tí)，让房地产回(huí)归实体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消(xiāo)预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能(néng)不(bù)能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最根本最(zuì)实质的(de)保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。所有商业(yè)的本质(zhì)是(shì)向善，是以客户为中心，房地(dì)产也不能例外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是(shì)实(shí)现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业(yè)健康发展的重(zhòng)大措施。在(zài)当前的情况下(xià)，取消预售制(zhì)要结合稳楼市(shì)、房地产软(ruǎn)着陆(lù)、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年(nián)前(qián)在国务院发展研究中心参与财税改革方案(àn)研究时，对预售(shòu)制、房地产税(shuì)、人(rén)地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企杠杆率(lǜ)等进(jìn)行过长(zhǎng)期系统的专项(xiàng)研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着(zhe)转让(ràng)难(nán)、出(chū)租(zū)资(zī)金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题(tí)，分层销售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)还未推行公共房(fáng)屋制(zhì)度，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临时(shí)住宅(zhái)，住房的(de)需(xū)求(qiú)是相当高，不过大(dà)多(duō)数(shù)居民的(de)储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是(shì)中国(guó)香港地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但(dàn)有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问(wèn)题。针对这一(yī)系列问(wèn)题，不少(shǎo)地(dì)产商(shāng)开始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭(píng)借商业(yè)直觉(jué)和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务(wù)的(de)经验，对于商品流(liú)通、资金(jīn)周转有着(zhe)独到的(de)见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资(zī)金周转。当时(shí)其在购(gòu)下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除(chú)了分(fēn)层出(chū)售、还(hái)印(yìn)发售(shòu)楼说明(míng)书，上有文字(zì)详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境(jìng)、建筑(zhù)材(cái)料、分(fēn)层价格、订购(gòu)方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类(lèi)似(shì)租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就(jiù)拥有了自(zì)己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方式减轻了(le)民众购房的资金压力，加(jiā)速了房(fáng)屋的(de)建造和销售，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降低(dī)投(tóu)资风(fēng)险，在当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中(zhōng)国香港房地产市场的(de)一大特色(sè)，纵(zòng)观中国香港房地(dì)产市(shì)场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高(gāo)效率地解决(jué)了核心(xīn)的住房(fáng)供不应(yīng)求(qiú)的问题，使房市(shì)发(fā)展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推动了中国(guó)香港楼市几(jǐ)十(shí)年(nián)繁(fán)荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市(shì)场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的(de)一(yī)个楼盘(pán)因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国香港管理部(bù)门(mén)提(tí)升了对于预售楼花制度(dù)的监(jiān)管，即要(yào)求开(kāi)发(fā)商在预(yù)售(shòu)前(qián)，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要(yào)证明(míng)自身有资金等能力把项目(mù)完成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师(shī)等(děng)造(zào)假(jiǎ)，套(tào)取监(jiān)管账(zhàng)户资金(jīn)，中国香(xiāng)港要求律师行在(zài)银(yín)行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取全(quán)透(tòu)明化机制，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九十年代，中国内(nèi)地面临住(zhù)房需求大和(hé)供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强(qiáng)调基础(chǔ)建(jiàn)设，这(zhè)一导向使(shǐ)前期发展工业化的进(jì打男人脸男人会恨你吗，男人会记得打他脸女人n)程大于(yú)城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配(pèi)套问题，才能进(jìn)一步推进城市(shì)化。但当(dāng)时推行(xíng)的是“统一管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租(zū)养房”的福利(lì)分房制(zhì)度，住房市场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度也出(chū)现了分配不公(gōng)、效率低、配套差(chà)等(děng)问题，因此福利(lì)分(fēn)房制度不(bù)再(zài)适用于(yú)当时的国(guó)情(qíng)。叠(dié)加房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场面临商品房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大(dà)型房地(dì)产开发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时(shí)引入中(zhōng)国香港的(de)“卖楼花(huā)”模式无(wú)疑是(shì)对内地房地产(chǎn)市(shì)场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香港预(yù)售商(shāng)品房制度，先(xiān)后出台多(duō)项文件，大力(lì)支持国(guó)内房地产市场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的(de)通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住(zhù)房(fáng)无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房供给(gěi)商品化、社(shè)会化的住房新(xīn)体(tǐ)制，从计划(huà)经济下的福利分(fēn)房转向市场(chǎng)经济的商品房。房地(dì)产市(shì)场采用预售制，允许开发商(shāng)卖(mài)期房，解(jiě)决了房企(qǐ)缺(quē)少资金和(hé)开发时间周期长的两大难题，开(kāi)发商(shāng)以(yǐ)预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应(yīng)速度(dù)加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银行等(děng)多方迅速(sù)出(chū)台相关的信贷政策(cè)，支持购房者(zhě)，极大(dà)作用推动了房地(dì)产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中(zhōng)国内地的(de)商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)度。预售制的(de)初(chū)衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住房(fáng)建(jiàn)设(shè)。具(jù)体(tǐ)来说，是(shì)指(zhǐ)房地产开发企业(yè)将正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给购房者(zhě)，由购房者支(zhī)付定金(jīn)或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过(guò)程(chéng)中，商品(pǐn)房预售(shòu)流程为：房地(dì)产开发(fā)商办理(lǐ)预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行(xíng)备案登记和预(yù)告(gào)登记-交(jiāo)付房屋。在购(gòu)房过(guò)程中，购房(fáng)者(zhě)需要一次性付清首(shǒu)付(fù)款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一(yī)次性付清(qīng)剩余(yú)房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进度(dù)付款有(yǒu)所不同。对中国内地的(de)开(kāi)发商而言，预售制(zhì)商(shāng)品房也开启(qǐ)了(le)高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市(shì)化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在

　　作为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售的(de)最主要方式，预(yù)售制(zhì)极大缩短房企(qǐ)现金(jīn)回笼周期(qī)，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在(zài)过去20多(duō)年对中国内地房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解(jiě)决了(le)房(fáng)地产市场快速发展阶段(duàn)的资金需求，也(yě)提(tí)高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十(shí)年时间走完发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增(zēng)长至60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地(dì)城镇住宅(zhái)存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已(yǐ)成(chéng)为(wèi)中国内(nèi)地商(shāng)品房销(xiāo)售(shòu)最主要方(fāng)式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售面积(jī)占总(zǒng)销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)行业的(de)发展。中(zhōng)国内地房(fáng)地(dì)产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分别(bié)从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来房(fáng)地产也(yě)成为拉动中国(guó)内地经济(jì)高(gāo)增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金(jīn)融、批发、建材的(de)带(dài)动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉(lā)动(dòng)的投资占全社会固定(dìng)资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房地产开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的(de)比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务(wù)，占比超过三分(fēn)之一。从房(fáng)地产融资存量占社融存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面(miàn)积违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的(de)《中(zhōng)国住(zhù)房市值(zhí)测(cè)算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房(fáng)市值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的(de)64％。中国住(zhù)房市值与(yǔ)股(gǔ)债(zhài)房市值的比例较高，主(zhǔ)要是(shì)因为(wèi)住房市(shì)值(zhí)高(gāo)，以及中国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较(jiào)低，居民(mín)投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前(qián)的负面效应(yīng)愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期(qī)一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延(yán打男人脸男人会恨你吗，男人会记得打他脸女人)期办(bàn)理甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房(fáng)者和(hé)开(kāi)发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是(shì)两个独立(lì)的合同(tóng)关系，如果开发商(shāng)发生违(wéi)约，购房(fáng)者只能根据购房(fáng)合同(tóng)向开(kāi)发商主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按(àn)时(shí)向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过(guò)度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到(dào)下(xià)行周期(qī)，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁(gē)置等系列风险，进行影响自(zì)身信用和(hé)购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一(yī)旦(dàn)房企因为(wèi)市场波动或经营(yíng)不善(shàn)，出现资金链(liàn)断裂等一系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签(qiān)订的预售合(hé)同和按揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或(huò)短期不(bù)能还(hái)款等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监(jiān)管角度(dù)看，购房(fáng)者的预售监(jiān)管资(zī)金(jīn)去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个字(zì)那就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付(fù)工程款。在2004版的(de)《城市商品房(fáng)预售管(guǎn)理办法》中明确规定(dìng)了开(kāi)发企业预售商品房所得款项(xiàng)应当用(yòng)于有关的工程建设，商品(pǐn)房预(yù)售款监管的具(jù)体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全(quán)国并没有(yǒu)统一的预(yù)售资金监管(guǎn)规定，各地实(shí)行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市重点监(jiān)管(guǎn)资(zī)金比例(lì)为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市(shì)则按照项目的建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建筑(zhù)面积(jī)或者(zhě)项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未(wèi)进(jìn)入监管账户、或进入(rù)监管账户(hù)后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没有资(zī)金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么(me)，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时(shí)代的(de)高周转背景下，抽(chōu)调预售款监管(guǎn)账户资金，是行(xíng)业“潜(qián)规则”。比如工(gōng)程总承(chéng)包方，以(yǐ)工(gōng)程(chéng)建设名义(yì)，获得(dé)监管账户(hù)拨付资金，再由工程(chéng)方(fāng)将资金(jīn)转给(gěi)房企，而拨(bō)付的工(gōng)程款，远超工程(chéng)进度(dù)所需(xū)。通(tōng)过这些方式套取的资金，在房企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提供了资金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程(chéng)度(dù)上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国(guó)外商品房(fáng)预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对于购房者(zhě)预(yù)付资(zī)金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购房(fáng)者支(zhī)付的(de)预付款比例相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方式(shì)：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付(fù)，或按工(gōng)程(chéng)进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进(jìn)度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋(wū)交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量(liàng)的保(bǎo)障有(yǒu)两种方(fāng)式，一是期房(fáng)由(yóu)政府(fǔ)或第三方验(yàn)收合(hé)格(gé)并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得购房(fáng)者支付的房(fáng)款。二是开(kāi)发商为购(gòu)房者提供(gōng)一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美(měi)国期房定金(jīn)一(yī)定期限内无条件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付(fù)，其余房款(kuǎn)交付(fù)后按揭还款，交付(fù)前资金由(yóu)第三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面，除定金(jīn)或首(shǒu)付外，购房(fáng)者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发(fā)商挪(nuó)用(yòng)资金(jīn)，购房者的定金及(jí)首付款由第三方公(gōng)证行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购房者资(zī)金可(kě)通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责(zé)任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工(gōng)程进度向开发商提供一定比(bǐ)例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开发商(shāng)挪用资金直接(jiē)损害银行(xíng)利益，银行(xíng)有充分动机监管开发商施工进度。开发商(shāng)在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭(píng)证(zhèng)向银行得(dé)到购房者支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款按建造工期进(jìn)度(dù)支付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发商(shāng)或购房者可购(gòu)买(mǎi)期房(fáng)烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房(fáng)合(hé)同前(qián)，购房(fáng)者需支付(fù)约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订合同后定金(jīn)退还。如由于任何原因(yīn)不能购(gòu)买，定金(jīn)按照(zhào)德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后(hòu)，购房者需(xū)支付公证费和土地交(jiāo)易税，分别(bié)为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国也采取(qǔ)按工期支付房款(kuǎn)的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节(jié)点、比例因项目而异。一般来说，支付节(jié)点可分为公证后、主体完(wán)工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购(gòu)房者可在(zài)支(zhī)付房款(kuǎn)前申请房贷(dài)，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，银行按施工(gōng)节(jié)奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公(gōng)司针(zhēn)对期(qī)房(fáng)设计了两种保险，保(bǎo)险的功能是(shì)当(dāng)房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保险公司保证开(kāi)发(fā)商(shāng)赔(péi)偿或修复(fù)，开(kāi)发商破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国预(yù)售制设(shè)有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严(yán)格(gé)监管。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一名律师(shī)，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环(huán)节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发(fā)商出现财务、经(jīng)营问题(tí)时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的(de)部(bù)分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但(dàn)是交房前付款(kuǎn)比例(lì)相(xiāng)对较低，一般(bān)会在合同(tóng)签订6-24个月分别(bié)支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房(fáng)后支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英(yīng)国规定(dìng)房屋(wū)必须(xū)经过房(fáng)产公证公司的检验验收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英国(guó)期房预(yù)售资金监(jiān)管极为严格(gé)，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师(shī)将资金转给卖(mài)方(fāng)律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资金在进(jìn)入(rù)开发商账户前经过(guò)两道关口，有利于(yú)保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规范期房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对(duì)购房者支(zhī)付定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完(wán)成定(dìng)金保(bǎo)全措施才可(kě)预售。什么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房(fáng)合同(tóng)时，开发商向金融(róng)机构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机构(gòu)签订(dìng)定(dìng)金(jīn)保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设置购房者定(dìng)金(jīn)的保证或(huò)保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交(jiāo)付给购(gòu)房者。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房(fáng)款也受该措(cuò)施保护。若(ruò)开发(fā)商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房(fáng)者可凭(píng)保证金证(zhèng)明(míng)书向金融机构或保证机构或(huò)保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同时(shí)，开发商需向购房(fáng)者赔付(fù)违约金，一般约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开(kāi)始(shǐ)按(àn)揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款(kuǎn)在交(jiāo)房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购(gòu)房者违约可返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首付比(bǐ)例20％，余款按工(gōng)程(chéng)进度支付，所有(yǒu)资金进银(yín)行专门项目(mù)资金账(zhàng)户，交房后满(mǎn)1年(nián)保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加(jiā)坡开发商(shāng)有统一的选购权(quán)合(hé)同以及(jí)订金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进一步签订(dìng)购买合同(tóng)，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银(yín)行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期(qī)房付(fù)款流程做了(le)统一详(xiáng)细规定，要(yào)求(qiú)所(suǒ)有开发商遵(zūn)守，支付节点一般为合同(tóng)签订(dìng)后(hòu)、地基完(wán)工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门(mén)窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进(jìn)度(dù)放款(kuǎn)，月(yuè)供(gōng)在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加而增(zēng)加(jiā)，未放款(kuǎn)部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与付款会存入银行专门的(de)项(xiàng)目(mù)资金账户(hù)，账户资金(jīn)提取须与房屋建(jiàn)设有关(guān)。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房(fáng)屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看(kàn)，当前(qián)房地产到(dào)了政(zhèng)策出(chū)手临界(jiè)点(diǎn)，重(zhòng)点是(shì)保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需(xū)求的支(zhī)持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保复工保民(mín)生，给予强(qiáng)有力(lì)的金融工具支(zhī)持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常(cháng)运转的房企包(bāo)括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵(qiān)头(tóu)并(bìng)购重组整个行业，为(wèi)每(měi)个房企配(pèi)套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复(fù)杂性和人性复(fù)杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同(tóng)环(huán)节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋(wū)重(zhòng)大(dà)延期(qī)以及重大缺陷等(děng)情况提(tí)供充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的(de)权益。资金监管环节，引入独(dú)立于(yú)开发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构(gòu)，或由政府相(xiāng)关部(bù)门直接监管，以此防(fáng)止资金(jīn)挪用现象。交付环(huán)节，建立商(shāng)品(pǐn)房保(bǎo)修期(qī)制(zhì)度(dù)。保修期内，开发商(shāng)应(yīng)对房屋质量问题全权(quán)负责(zé)、免费(fèi)维修(xiū)，购(gòu)房者在保修期结束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商(shāng)品房预售制是大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的(de)保障，这样将极大(dà)的提升(shēng)开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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