OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲库(kù)科技，引发了公(gōng)募REITs扩募风(fēng)波，如今，二(èr)级(jí)市场的(de)影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光大(dà)园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有莫问前程上一句是啥 莫问前程的意思所拉升，全(quán)天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易(yì)日(rì)跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是(shì)其(qí)扩(kuò)募拟新(xīn)购入基础设施资(zī)产(chǎn)张润大(dà)厦的(de)重要(yào)承租方之一，目前(qián)未(wèi)收到哲(zhé)库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协(xié)议的通(tōng)知。同时，在公告中(zhōng)，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步表示，原(yuán)始权益(yì)人将(jiāng)继续密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人相关负(fù)责人也表示，近期已(yǐ)同步启(qǐ)动了应急(jí)预案，排(pái)摸(mō)储(chǔ)备租户，积(jī)极(jí)应对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视，浦东新(xīn)区(qū)国资委也高度关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华安张江光(guāng)大园REIT近期市场波动较大(dà)，但其(qí)实不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江(jiāng)光(guāng)大园REIT

　　二级市场价(jià)格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的(de)价格小幅低(dī)开，此后二级市场价格开始震莫问前程上一句是啥 莫问前程的意思荡走(zǒu)低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期不(bù)利消息影响(xiǎng)，华安张江光大(dà)园REIT最近几个(gè)交(jiāo)易日二级(jí)市(shì)场价格表现欠(qiàn)佳，5月(yuè)11日以来(lái)，3个交易日跌(diē)幅达(dá)到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT累计(jì)涨幅(fú)超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位(wèi)居(jū)前(qián)列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整(zhěng)体表现上看，目前上(shàng)市(shì)的8只产业园区(qū)基(jī)础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其(qí)余7只(zhǐ)均有不同程度下(xià)跌，8只产(chǎn)业园区基(jī)础(chǔ)设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经披露张江光(guāng)大园项目出租率有所下(xià)降，如今拟扩募的项目又遭遇突发(fā)事件，因(yīn)此(cǐ)导致二(èr)级市场价(jià)格(gé)出现波动(dòng)。”一位(wèi)业内人(rén)士分析称。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽管(guǎn)出于风险规避(bì)的(de)原因，最近(jìn)几个交易日场内(nèi)资金有(yǒu)所(suǒ)流(liú)出(chū)，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从(cóng)根本(běn)上影响其(qí)内外价值。

　　他(tā)也同时表示，目前随着二级市场价(jià)格下(xià)跌，风险也(yě)得到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情(qíng)绪(xù)面(miàn)等多(duō)重因素(sù)影响，不好判断价格是(shì)不(bù)是已经完全(quán)触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷(mí)，不少产品(pǐn)年内(nèi)二级市场跌幅较大，其实有(yǒu)些隐(yǐn)含收益率高的产(chǎn)品具备一定的投资价值，很适合稳健类投资(zī)者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物流类(lèi)等REITs产品具备一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高(gāo)如(rú)星对此表(biǎo)示，若张江园区最(zuì)终能顺利解(jiě)决(jué)招商，平(píng)稳过度对经营现金流没有造成大的影(yǐng)响，“事件性利空下(xià)调至得这(zhè)么急、这么深(shēn)，加上(shàng)前期本身园区类(lèi)资产就回调不(bù)少了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也(yě)强调，最终还是落到租(zū)金收入受(shòu)不受(shòu)影(yǐng)响，影(yǐng)响多大，估计(jì)园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科技。随(suí)后(hòu)5月12日晚，华安张江光大园REIT发(fā)布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科(kē)技(jì)是其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基础设施(shī)资产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协议的通知(zhī)。同时(shí)，在(zài)公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权(quán)益人(rén)将继(jì)续密切(qiè)关注哲库(kù)科技(jì)后续(xù)情况，积(jī)极做(zuò)好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其(qí)一(yī)季报中披露(lù)的张江光(guāng)大(dà)园项目出租率(lǜ)下(xià)降事项，一度二级市场(chǎng)价格出现回落。在(zài)随(suí)后召开(kāi)的业绩(jì)说明会中管理人就相关(guān)事(shì)项(xiàng)进行(xíng)了解释说明，市场(chǎng)信心得到了一定提振，二级市场(chǎng)价格表(biǎo)现也趋(qū)于平稳。据了(le)解，张(zhāng)江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上和线下的(de)扩(kuò)募说(shuō)明会(huì)上，运营(yíng)团队表(biǎo)示了对张江光大园项目(mù)的信(xìn)心(xīn)，预计签署意向书和(hé)合同谈(tán)判中的(de)储备租户正常转化(huà)后(hòu)，项目(mù)出(chū)租率将得到回升(shēng)。没想到仅过了不到三周的(de)时(shí)间(jiān)，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来了新的(de)考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告(gào)引起(qǐ)了(le)市场各方的(de)广(guǎng)泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权益人(rén)相关负责人坦言，事发突然确(què)实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔(bēn)赴现场进行(xíng)了(le)沟通和核实工作，并同步(bù)启动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对(duì)哲(zhé)库提(tí)前退(tuì)租(zū)的可能事项(xiàng)。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司(sī)领导(dǎo)高度(dù)重视，据悉新区国资委(wěi)也(yě)高度关注。

　　当(dāng)谈(tán)及储备租户情况，相关负(fù)责人介(jiè)绍说，目前储(chǔ)备租户还(hái)是比较丰富的，覆(fù)盖了芯(xīn)片测试、人(rén)工智能、航(háng)天(tiān)产业(yè)、信(xìn)息技(jì)术等产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向(xiàng)储(chǔ)备转(zhuǎn)化为实(shí)际租户需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签署租赁意向书(shū)来(lái)尽快锁定一些重要(yào)租(zū)户。虽然(rán)收了三个月履约保(bǎo)证金给了我们一些空间，但本(běn)着对首批扩(kuò)募、对市场(chǎng)负(fù)责的(de)态(tài)度，我(wǒ)们肯定要全力与时(shí)间赛(sài)跑，把这些面积在短期内(nèi)完(wán)成(chéng)去化。”相关负责人说(shuō)道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域(yù)的张江光大园(yuán)项目一季度末(mò)也有将(jiāng)近30％的空(kōng)置率，原(yuán)始权益人有(yǒu)那么多储备租户，之(zhī)前的空置率为何未能得到解决(jué)。

　　对此相关负责人解释，张(zhāng)江光大园(yuán)一直以来都坚持以市(shì)场化(huà)运营为(wèi)导向，历史运营表(biǎo)现稳定，租(zū)户的调租(zū)和换(huàn)租都(dōu)属于正常情(qíng)况，而这(zhè)次项目的大租户退租正好发生在市场活跃(yuè)度的短期低点，目前市场情况已有所好转(zhuǎn)。在看到出租(zū)率下滑(huá)情况没有得(dé)到及时修(xiū)复后，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜，引入了一(yī)些储备(bèi)租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张江光(guāng)大园项目在给(gěi)租户的(de)分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水平(píng)等方(fāng)面也有一些(xiē)差异化，张(zhāng)润大厦多是两千多平的大平层，楼的成新(xīn)度高一些，单价也(yě)贵一些(xiē)，张江光大园单层以一千(qiān)平的面积为(wèi)主，还有一些独栋形态(tài)的物业。租户自(zì)身也会有诉(sù)求，也会根据自身需求和预算挑选区(qū)域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老(lǎo)资(zī)产的管理(lǐ)人都变成了一家，后续我(wǒ)们在资源共享和联合营销方面能更加充分发挥协同效应，相信(xìn)可以(yǐ)做(zuò)得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对(duì)于张江REIT的定位和展望，相关(guān)负责人表示，张江集团(tuán)和(hé)张江(jiāng)高科目前在管资产约五百万方，还(hái)有一些其他在(zài)开发(fā)的储(chǔ)备项目，这些都将成为张江REIT实(shí)现(xiàn)打造(zào)张(zhāng)江园区产业空间资产上市平(píng)台(tái莫问前程上一句是啥 莫问前程的意思)目标的坚实后(hòu)盾和储(chǔ)备资源。“我们非常重视张江REIT这个(gè)资本平台(tái)和它未来的发展。”相关负(fù)责(zé)人表示，“这次扩募(mù)是我们实(shí)现基金扩容(róng)的第一步，也是至关重要的一步(bù)，眼(yǎn)下我们可能面临了(le)一些突发(fā)情况(kuàng)需要解(jiě)决(jué)，但是(shì)这和我(wǒ)们在张(zhāng)江科学城这三十年建设发(fā)展过程中所经历的相比，只能(néng)算是(shì)一个(gè)非常小(xiǎo)的(de)插曲。我们有信心排除万难，尽(jǐn)一(yī)切可能化(huà)解当(dāng)前(qián)突发(fā)事件的所有负面影(yǐng)响，维持预(yù)期和市场的信心。”

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