饱受争(zhēng)议的二(èr)手(shǒu)房交(jiāo)易中介费(fèi)问(wèn)题，正(zhèng)逐渐得(dé)到监管(guǎn)部门(mén)的重视(shì)。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管总局(jú)联合发布了关于规范房地产经纪服(fú)务的意见。意(yì)见提及(jí)，近(jìn)年来，部(bù)分房地产经纪机构存(cún)在利(lì)用(yòng)房源客源优势(shì)收取过高(gāo)费(fèi)用、未明码(mǎ)标价、捆绑收(shōu)费、滥用(yòng)客(kè)户个(gè)人信(xìn)息(xī)等(děng)问题，加重交易当事人负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于(yú)上述背景，两部(bù)门从(cóng)加强(qiáng)从业(yè)主体(tǐ)管理、明确经纪服务内容(róng)、合理确(què)定经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)、严格实(shí)行(xíng)明码(mǎ)标价等十方面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首席分析(xī)师张大伟称，随着城市发(fā)展，一二线城市二手(shǒu)房交易占比逐(zhú)渐增加。以(yǐ)北京、上海为例(lì)，二手房占市场成交比(bǐ)例超(chāo)过80％，大量二手(shǒu)房(fáng)成交(jiāo)依赖中介居间成交(jiāo)，房地产调控重心(xīn)逐渐从开发商(shāng)过(guò)渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院住房政策研(yán)究(jiū)中心首席研(yán)究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金(jīn)额不(bù)低的大宗交易，由于二(èr)手房交易成本较高、交易(yì)周(zhōu)期(qī)较长，具(jù)有非常强的专业性，居民(mín)往往通(tōng)过(guò)中介来完成。但很(hěn)多中介利用(yòng)信息不(bù)对(duì)称(chēng)等问题，将(jiāng)非(fēi)必要(yào)的(de)收(shōu)费夹带(dài)其中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭(jiē)费(fèi)、担保费等(děng)，对(duì)居民造(zào)成额外的负担，而且(qiě)这些服务事(shì)项并未明码标价。

　　对于二(èr)手房(fáng)市场(chǎng)交易过程中存(cún)在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务在内的相关市(shì)场交(jiāo)易行为(wèi)及其主体(tǐ)进行(xíng)规范(fàn)和秩序整顿(dùn)，是(shì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场管理和调控的主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问(wèn)题成监(jiān)管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来对(duì)房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务行(xíng)业关注最多的一个话题(tí)，便是房(fáng)地产(chǎn)经纪服务费的问(wèn)题。

　　张(zhāng)大伟认(rèn)为，未来(lái)相关部门(mén)主要监管的重点，将是对房地产经纪服务收费(fèi)及中介交易进行规(guī)范(fàn)。

　　在(zài)热点城市，二手(shǒu)房屋(wū)交(jiāo)易过程中，部分价(jià)值不菲的(de)房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金(jīn)额不低的(de)中介费(fèi)。以(yǐ)北(běi)京某房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中(zhōng)介费(fèi)约为27万。

　　在合理(lǐ)确定(dìng)经(jīng)纪服务收(shōu)费上，两(liǎng)部门在此次意见(jiàn)中提及(jí)，房地(dì)产(chǎn)经纪机构要合理(lǐ)降低(dī)住房买卖(mài)和租赁经纪(jì)服务费(fèi)用(yòng)。鼓励按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低(dī)的原值勤执勤的区别，值勤跟执勤的区别则实行分档(dàng)定价。引导由交(jiāo)易双方(fāng)共同承担(dān)经纪服(fú)务(wù)费(fèi)用。

　　据张大(dà)伟介(jiè)绍(shào)，目前房地产经纪服务收费(fèi)标准的(de)最早依(yī)据是1995年国家(jiā)计委建(jiàn)设部下发的《关于房地(dì)产中介服务收费的(de)通知》（971号文(wén)），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交价(jià)格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前(qián)北(běi)京市执行的(de)2014年更新后的(de)收费标准，即根据(jù)这样的规定：“少数特别复杂的(de)住宅(zhái)买卖经纪服(fú)务(wù)，经交(jiāo)易各方协商同意(yì)，可在规定的(de)收费(fèi)标(biāo)准基础上适当(dāng)上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前(qián)北京(jīng)二手(shǒu)房中(zhōng)介费上限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟(wěi)表示，本着“简政放权(quán)”的精神，北京2015年取消了房地产中介服(fú)务(wù)等57个政府(fǔ)定价(jià)，房地产经纪服务收费多少(shǎo)由各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构(gòu)在实际收取费用过程中，相(xiāng)关监管(guǎn)部门(mén)当(dāng)前并未明(míng)确具体(tǐ)的中介费率，中介机构仅需在服务过程中(zhōng)对收费标(biāo)准(zhǔn)进行明码(mǎ)标价(jià)即(jí)可。而房地产经纪(jì)服务机(jī)构在具体收取过程中，会结合房屋价值及工(gōng)资标准，综(zōng)合(hé)计算出(chū)合适(shì)的(de)中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码(mǎ)标价问(wèn)题，两部(bù)门在(zài)此次意见中提及，房地产经纪机构应(yīng)当在经(jīng)营(yíng)门(mén)店、网(wǎng)站、客户端(duān)等场所或渠道，公(gōng)示服务项目、服(fú)务内容和收(shōu)费标准，不得混合(hé)标(biāo)价(jià)和捆绑收费(fèi)。房地产经纪机(jī)构提供的基本服务和延伸服务，应(yīng)当分别明确(què)服务项(xiàng)目和(hé)收费标准(zhǔn)。房地产经纪机构收(shōu)费前应当向交易(yì)当事(shì)人出具收费清单，列明(míng)收(shōu)费标准、收费金额，由当(dāng)事人签(qiān)字确(què)认。

　　另外，对(duì)收费明显高于市场平均(jūn)水(shuǐ)平的房地产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)，住房和城乡建(jiàn)设(shè)部门(mén)将(jiāng)会(huì)同(tóng)市场监管等部门采(cǎi)取约谈等综合(hé)措施进(jìn)行重点(diǎn)监管。市(shì)场监管部门会同有关(guān)部门(mén)依法查处(chù)不按规定明码标价(jià)、操(cāo)纵(zòng)经纪服(fú)务收费(fèi)等(děng)违反(fǎn)价格和反(fǎn)垄断法(fǎ)律(lǜ)法规(guī)的(de)行(xíng)为。对房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构(gòu)相(xiāng)关违(wéi)法违规信息，市场监管部门要依法(fǎ)依规纳入国(guó)家企业信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋(wū)中介费要(yào)降了(le)？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费(fèi)率越低(dī)的(de)原则实行分档(dàng)定价(jià)，是否意(yì)味着(zhe)，未来豪宅的中介(jiè)费(fèi)有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华(huá)南区总裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑叔伦(lún)称，住(zhù)建部发(fā)文鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价(jià)，合理降低住房买卖(mài)和(hé)租赁经纪服务费用，主要还是(shì)规(guī)范行业，打击收费过高的经纪机构(gòu)，但对市(shì)场影响有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市(shì)场(chǎng)豪宅(zhái)和(hé)普宅本(běn)来(lái)收(shōu)费就(jiù)不同，各家收费普遍在合理(lǐ)范(fàn)围内(nèi)，加上(shàng)经纪服务费(fèi)用对市场的(de)影响(xiǎng)不(bù)大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当值勤执勤的区别，值勤跟执勤的区别前两部门提出的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是纲领性文件(jiàn)而(ér)非规(guī)定，未来如何具体认定其中的(de)细(xì)则(zé)，还(hái)需要看各(gè)城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大(dà)伟表(biǎo)示(shì)，“从目前(qián)市场看，经纪服务领域(yù)的调整改(gǎi)善(shàn)、规范(fàn)化，有(yǒu)利(lì)于(yú)行业(yè)健康发(fā)展(zhǎn)。同时(shí)，由于二(èr)手房很多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费(fèi)等都可能对交易产(chǎn)生(shēng)影响(xiǎng)，这(zhè)对(duì)房地产经纪服务行业的专(zhuān)业性提出(chū)更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监陆骑麟(lín)指出，在二手(shǒu)房买卖(mài)过程(chéng)中，原本应该由上(shàng)下家各支付一半的中介费，但(dàn)在一些热点城市的二手房交易(yì)过程中，往(wǎng)往(wǎng)会有这样(yàng)的情形(xíng)，因(yīn)部分购房者处于弱势地位，从而(ér)会出现中(zhōng)介(jiè)费及税(shuì)费均由购房者(zhě)来(lái)承担。即(jí)使一些房东愿意承(chéng)担中介费，这部分费(fèi)用也(yě)可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的(de)情(qíng)况(kuàng)，一些(xiē)房产(chǎn)中介公司将其(qí)视为(wèi)向购房者单(dān)边(biān)收(shōu)费(fèi)的行为。部(bù)分中(zhōng)介公司可能会利用其支配地位，在原先经纪(jì)服务收(shōu)费的基(jī)础上，再次向房东收(shōu)取费用，而这(zhè)部分费用，房东往往会(huì)将(jiāng)其(qí)转再次(cì)转嫁给购房者，这实际上相当于变相推(tuī)高了(le)房价(jià)。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有(yǒu)利于提高交(jiāo)易中操作的透明度，也(yě)有利于房价的(de)稳(wěn)定。”陆(lù)骑(qí)麟称(chēng)。

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