饱受争议(yì)的(de)二(èr)手房交(jiāo)易中介费问题，正逐(zhú)渐得到(dào)监管(guǎn)部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布(bù)了关于规范房地产(chǎn)经纪服务的意见。意见提及，近年(nián)来，部分(fēn)房地产经纪机构存在利(lì)用房源客源优势收取(qǔ)过高费(fèi)用、未明码(mǎ)标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人信息等问题(tí)，加重交易(yì)当事人(rén)负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上(shàng)述背(bèi)景，两部门从加强从业主体(tǐ)管理、明确经纪服务内容、合理确(què)定经(jīng)纪服务收费、严(yán)格实行(xíng)明码标价(jià)等十方面(miàn)，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张大(dà)伟称(chēng)，随着城市发展，一二线(xiàn)城市二手房交(jiāo)易占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上(shàng)海为例(lì)，二手房占市场成交比例超(chāo)过(guò)80％，大量二手房成交依赖中介居间成交(jiāo)，房地产调控重心(xīn)逐渐从(cóng)开(kāi)发商过渡(dù)到(dào)中介公(gōng)司。

　　广(guǎng)东省(shěng)城(chéng)规院住房(fáng)政(zhèng)策(cè)研究(jiū)中心首(shǒu)席研究员(yuán)李宇嘉表(biǎo)示，买房(fáng)对居(jū)民来说属于金额不低的大(dà)宗(zōng)交易(yì)，由于二(èr)手房交(jiāo)易成本较高、交(jiāo)易(yì)周(zhōu)期较长，具有非常强的专业性，居民(mín)往往通过中介来完(wán)成(chéng)。但很多中(zhōng)介(jiè)利用信(xìn)息不对称等问题，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥融(róng)资、按揭(jiē)费、担(dān)保费等(děng)，对居民造成额(é)外的负担，而且这些服务事项并(bìng)未明(míng)码标价。

　　对(duì)于二手房市(shì)场交易过程中(zhōng)存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市场交易行为及(jí)其(qí)主体进(jìn)行规范和秩序整顿(dùn)，是房地产(chǎn)市场管(guǎn)理和调控的主题。“当下，推进这项工作的(de)意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问(wèn)题成(chéng)监管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历来对(duì)房(fáng)地产经纪(jì)服务行业关注最(zuì)多的一个话(huà)题，便(biàn)是(shì)房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务费(fèi)的问题。

　　张(zhāng)大伟认(rèn)为，未来(lái)相关部门(mén)主(zhǔ)要监管(guǎn)的重点，将是对房地产经纪服务收(shōu)费及中介交易(yì)进行规(guī)范。

　　在热点城(chéng)市(shì)，二手房屋交(jiāo)易过程中，部分价值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳(nà)一笔金额不低的中介费。以北京某房地产(chǎn)经纪服务(wù)机构2.7％的服务费(fèi)率计算，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费(fèi)约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收费上，两部门在此(cǐ)次意(yì)见中提及，房地产(chǎn)经纪机构要(yào)合理(lǐ)降低住房买卖(mài)和(hé)租赁经纪服务费(fèi)用(yòng)。鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格(gé)越高、服(fú)务费率越低(dī)的原则实行分(fēn)档定价。引导(dǎo)由(yóu)交易(yì)双方共同(tóng)承担(dān)经纪服务(wù)费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)收费标准的最早依据是1995年国家计委建设部下发的《关(guān)于房地(dì)产中介服务收费的通(tōng)知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖(mài)代理(lǐ)收费，按成交价(jià)格总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前(qián)北(běi)京市执行的2014年更新后(hòu)的收费标准，即根据这样的规定(dìng)：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买(mǎi)卖(mài)经纪服(fú)务，经交易各方(fāng)协商同(tóng)意(yì)，可在规定的(de)收费标准基(jī)础上适(shì)当上(shàng)浮(fú)，上浮(fú)幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北(běi)京2015年(nián)取消了房地产中介服务等57个(gè)政府定价，房地产(chǎn)经纪服(fú)务收费多少由各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收取(qǔ)费用(yòng)过程中，相关监管部门当(dāng)前并(bìng)未(wèi)明确具(jù)体的中介费率，中介(jiè)机构仅需在服务(wù)过(guò)程中对收费标准进行明(míng)码(mǎ)标(biāo)价即可。而房地产经纪服务机构(gòu)在具(jù)体(tǐ)收取过程中(zhōng)，会(huì)结合房屋价值及工资(zī)标准，综合计算出合适(shì)的中介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明(míng)码标价问题，两部门(mén)在此次(cì)意(yì)见(jiàn)中(zhōng)提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构应(yīng)当在经营门(mén)店、网站(zhàn)、客户(hù)端(duān)等场所或渠道，公示服(fú)务项目、服务内容和收费标准，不得混合标(biāo)价(jià)和捆(kǔn)绑收费。房地产(chǎn)经纪机构提(tí)供的基(jī)本服务和(hé)延伸(shēn)服务，应(yīng)当分别(bié)明(míng)确服务(wù)项目和收费标准。房(fáng)地(dì)产经纪机构收费前(qián)应(yīng)当向交易当(dāng)事人(rén)出具(jù)收费清单，列明收费(fèi)标准、收费金(jīn)额，由当事人签(qiān)字(zì)确认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于(yú)市场平均水(shuǐ)平(píng)的房地产经纪机构，住房(fáng)和(hé)城乡(xiāng)建设(shè)部门将会同(tóng)市场监管等(děng)部门采取约谈等(děng)综合(hé)措施进(jìn)行重(zhòng)点监(jiān)管。市场(chǎng)监管部门会同有(yǒu)关部(bù)门依(yī)法查处不按规定明码标价、操纵经纪服务收费等违反价格(gé)和反垄断法(fǎ)律法规的行为。对房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机构相关违(wéi)法(fǎ)违规(guī)信息，市场监管部门要(yào)依(yī)法依(yī)规纳入国家企业(yè)信(xìn)用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋(wū)中(zhōng)介(jiè)费(fèi)要降了？

　　鼓励(lì)按(àn)照成交价(jià)格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价，是(shì)否意(yì)味着，未来豪宅(zhái)的中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地(dì)产华南区总裁兼(jiān)深圳中原总经理郑叔(shū)伦(lún)称，住建(jiàn)部发文鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率(lǜ)越低的原则(zé)实行分档(dàng)定价，合(hé)理降低住房买(mǎi)卖和(hé)租赁(lìn)经纪(jì)服务费(fèi)用(yòng)，主要(yào)还是规范行业，打击收费过高(gāo)的经纪机构(gòu)，但对(duì)市场影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市(shì)场豪宅和普宅(zhái)本来收费就(jiù)不同，各家收费普遍在合理(lǐ)范围内，加(jiā)上经纪服务费(fèi)用对(duì)市(shì)场的影响(xiǎng)不大。”

　　张(zhāng)大伟(wěi)指出，由于当前(qián)两(liǎng)部门(mén)提出的意见仅(jǐn)为(wèi)鼓励性质，即只是纲(gāng)领(lǐng)性文件而非规定，未来如何具体认定其中的细则，还需要看各城市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从(cóng)目前市(shì)场看，经纪(jì)服(fú)务领域(yù)的调整(zhěng)改善、规(guī)范化，有(yǒu)利于行(xíng)业(yè)健康发展(zhǎn)。同(tóng)时，由于二(èr)手房很多房源在产权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押(yā)、不同(tóng)税费等都可能对交易(yì)产生影响，这对(duì)房地(dì)产经纪服务行(xíng)业的专业性提出更高的(de)要求(qiú)。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监(jiān)陆(lù)骑麟指出(chū)，在二手房买卖过(guò中国东八区有哪些城市 整个中国都在东八区吗)程中，原本(běn)应该由上下(xià)家(jiā)各(gè)支付一半的中介费，但在一些热点城市的二手房交易过程中，往往会有这样的情形(xíng)，因部(bù)分购(gòu)房者处于弱势(shì)地位，从而会出现中介费及税费均由购(gòu)房者来承担(dān)。即使一些房(fáng)东愿(yuàn)意承担中介费，这部分(fēn)费用也(yě)可能通过转嫁的方式(shì)，在房价(jià)中有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费(fèi)转嫁(jià)给下家，市场这(zhè)种所谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一(yī)些房产中介(jiè)公司(sī)将(jiāng)其(qí)视为(wèi)向购房者(zhě)单边收费(fèi)的行为。部分中介公司(sī)可能(néng)会(huì)利(lì)用其支(zhī)配地位，在原先经纪服务收费(fèi)的基础(chǔ)上，再(zài)次向房东收取费用，而这部(bù)分费用，房东往(wǎng)往会(huì)将其转(zhuǎn)再(zài)次转嫁给购房(fáng)者，这实际上相当于变相推高了房价。两(liǎng)部门提出严禁操纵经纪(jì)服务(wù)收费，不仅(jǐn)有(yǒu)利于提高(gāo)交易中操作的透明度，也有利于(yú)房价(jià)的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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