近两年(nián)火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出(chū)高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投(tóu)资价值，通过观测经营活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金等(děng)指标，也是(shì)观察REITs项目(mù)底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资(zī)者注意(yì)，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目在(zài)经(jīng)营权到(dào)期后不再(zài)产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前已包含(hán)了(le)利润分配(pèi)和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息(xī)日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未公(gōng)布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额(é)的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配(pèi)金额占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配(pèi)比例在96％以上。

　　狼籍和狼藉哪个正确，狼籍与狼藉到底怎么区别c="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/04/weixin/one_20230423074211613.png">

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分红收(shōu)益，以及基(jī)金份额交易价格(gé)的变化。基金份额(é)二(èr)级市场价格(gé)受到(dào)公募REITs资产运(yùn)营情况及市(shì)场因素的(de)综合影响，较易引起波(bō)动。与此(cǐ)相比，基(jī)金分红预期(qī)则更(gèng)有规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要(yào)来自基(jī)础设施资产(chǎn)的经营现金流(liú)，投资人(rén)通过基金募集(jí)材料和信(xìn)息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分(fēn)析基础设施(shī)项目的经(jīng)营(yíng)业绩，作(zuò)为(wèi)进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额二级市(shì)场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金(jīn)份额持有人实(shí)际获得的(de)现金收(shōu)益，对于长期投资者更具参考价(jià)值。”中金基金相(xiāng)关负责人(rén)称。

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高级副(fù)总监(jiān)李华平也表示，根据《公开募集(jí)基础设(shè)施证(zhèng)券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规要求(qiú)，基础设(shè)施(shī)基金应当将90％以上合并(bìng)后基(jī)金(jīn)年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强制分(fēn)红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的(de)主要特(tè)征之一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一面(miàn)，分(fēn)红体现了(le)这类产品(pǐn)的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类(lèi)似于债券(quàn)派息，但不等同于债券(quàn)的固定(dìng)利息回报，而是由(yóu)可(kě)供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一方面是(shì)公(gōng)募REITs丰富(fù)了机(jī)构投(tóu)资者(zhě)的投资(zī)品类，为资产配(pèi)置多元化(huà)提供抓手，具(jù)有(yǒu)较强的配置(zhì)价值。另(lìng)一方面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资债券相(xiāng)对高的收(shōu)益性，在有(yǒu)效控制(zhì)风险的前提下(xià)，增厚资产包收益(yì)，起到投(tóu)资“压(yā)舱石”的作用。

　　分(fēn)红狼籍和狼藉哪个正确，狼籍与狼藉到底怎么区别除了投资收益“落袋(dài)为安”外(wài)，市场(chǎng)对于未来(lái)分红水平(píng)的(de)预期(qī)，也是影响REITs基金二(èr)级(jí)市场价格走(zǒu)势的关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级(jí)市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年年报，部(bù)分产品受宏(hóng)观经济(jì)的影响，可(kě)分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度(dù)上影(yǐng)响了(le)公募(mù)REITs二级(jí)市场的价(jià)格(gé)。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因素(sù)的影(yǐng)响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格(gé)的(de)主要因素之一(yī)，而稳定的分红有利(lì)于吸引投(tóu)资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票(piào)和债(zhài)券回归(guī)的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业(yè)绩相对经(jīng)济活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对(duì)基(jī)金份额的开盘指导价做(zuò)调减(jiǎn)处理，调(diào)减金额根据单位基(jī)金份额的分红金额(é)进行计算。除权操作是对分(fēn)红(hóng)前后基金份额净值变(biàn)化的修正，使投(tóu)资(zī)人在基金分红前后均可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的(de)信心(xīn)，同时需结合持有(yǒu)产(chǎn)品的特性，关(guān)注二级(jí)市场扰动(dòng)对整(zhěng)体收益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航(háng)基(jī)金相(xiāng)关人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权分红包括(kuò)利润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金归(guī)还(hái)

　　普通(tōng)投资者应了解(jiě)底层资产(chǎn)情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红前提是(shì)本金之上(shàng)的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值(zhí)两个部分，两个部(bù)分之(zhī)间(jiān)的(de)比例是(shì)变(biàn)动的(de)，与现有公募基金(jīn)分红差异(yì)很(hěn)大，大多数普通投资(zī)者(zhě)可能(néng)把“分派”金额误(wù)认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价值面临极大不确定(dìng)性，这是该类投资者应该注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类(lèi)两大资(zī)产类型，持有(yǒu)产权类(lèi)产品的收(shōu)益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资产增值(zhí)的收(shōu)益，而持有特许经营类(lèi)产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权(quán)类(lèi)资产的分红(hóng)包括了利润(rùn)分(fēn)配和本(běn)金的归还，两者的比率也(yě)是变动的，对特(tè)许经营(yíng)权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者在(zài)选择投资标的时，应(yīng)了(le)解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基(jī)金也(yě)表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同(tóng)而形成区(qū)别。特许经(jīng)营(yíng)权类的(de)公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其分红相(xiāng)当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权(quán)类的(de)公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层(céng)资产的价值(zhí)增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择(zé)产品(pǐn)的二(èr)级(jí)市场价格和(hé)分红有合理预(yù)期(qī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也认(rèn)为(wèi)，与(yǔ)产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经(jīng)营项目在经营权到(dào)期(qī)后(hòu)不再能(néng)产生现金收(shōu)益(yì)，因此(cǐ)将可供分配(pèi)金额的分配理解(jiě)为“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加准确。基于(yú)这(zhè)个特点(diǎn)，剩余(yú)经营(yíng)期限较短(duǎn)的(de)特许经营项目(mù)，通常具(jù)备更高的分(fēn)派率水(shuǐ)平(píng)。对(duì)于(yú)剩(shèng)余(yú)期限较长的(de)特许(xǔ)经营(yíng)权项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年限收回本(běn)金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负责人提(tí)醒投(tóu)资(zī)者(zhě)注意，特许经营权项目的分派(pài)金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价(jià)随着(zhe)分(fēn)派进度逐年下降是正(zhèng)常现(xiàn)象，投(tóu)资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目(mù)剩余期限产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目相比，产权类(lèi)项目(mù)的土地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般(bān)较(jiào)长，再加(jiā)上到期后(hòu)通(tōng)过对(duì)建筑的(de)更新(xīn)改造或(huò)补(bǔ)缴土(tǔ)地出让金等追(zhuī)加投资，有(yǒu)机会(huì)进一步延(yán)长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营(yíng)的假设反映在(zài)基础资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观(guān)测(cè)内部收益率等(děng)指标

　　评估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的(de)时点，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资(zī)者可以观(guān)测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)、内部(bù)收(shōu)益率等指标，来观(guān)察和评估项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是年报中披(pī)露的经营活动现金(jīn)流(liú)，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本质性区(qū)别。经营活动产生(shēng)的(de)现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资(zī)产生的现金(jīn)流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现金影响利(lì)润表的项目(mù)进行调整，加(jiā)期初现金，最终(zhōng)得到(dào)的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产(chǎn)配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价(jià)值(zhí)体现(xiàn)在(zài)相对股债市场独立的(de)资产配置功(gōng)能，比较适合长期持有(yǒu)。建议(yì)投资者(zhě)对经(jīng)营权类的资产可以更(gèng)多关注内部收益率(lǜ)的高低，对产权类的(de)资产更多关注(zhù)分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产的经营净(jìng)现金流，所以(yǐ)底层资产运(yùn)营情况直接影响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运(yùn)营管理(lǐ)机构实力、公募(mù)基金管理人实(shí)力等多重因素来选择投资标(biāo)的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，由于分红交易带来的短期(qī)博弈机(jī)会仍(réng)在，叠加此前(qián)市(shì)场接连回调，建议投(tóu)资(zī)者关注有基本面(miàn)支撑、填权效(xiào)应(yīng)相对(duì)明显、同时分红规模(mó)较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明(míng)REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较(jiào)分(fēn)析，结(jié)合经济(jì)及市场(chǎng)的实际环境(jìng)，对基础设(shè)施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金(jīn)基(jī)金上(shàng)述(shù)负(fù)责人也称。

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