近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定分红体(tǐ)现出(chū)该类产(chǎn)品长期投资价值，通(tōng)过(guò)观(guān)测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可(kě)供分配现金等(děng)指(zhǐ)标，也(yě)是观察REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运营(yíng)情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们(men)也提醒(xǐng)普通(tōng)投(tóu)资者注意，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期(qī)后(hòu)不再产生现金收益，特许经营权分红(hóng)目前已包含了利(lì)润分(fēn)配和本金的(de)归(guī)还，在选(xuǎn)择投资标的时应了(le)解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分(fēn)配情(qíng)况尚(shàng)未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全(quán)年(nián)分配金额占(zhàn)可供(gōng)分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分(fēn)配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人(rén)对(duì)此表示，投资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益(yì)来(lái)源为持(chí)有期(qī)分红收益，以及基金(jīn)份额(é)交(jiāo)易(yì)价格的(de)变化。基金(jīn)份(fèn)额二级(jí)市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素(sù)的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基(jī)金分红预(yù)期(qī)则更(gèng)有规律(lǜ)可(kě)循(xún)。公募(mù)REITs的分红主要来自(zì)基础(chǔ)设施(shī)资产的(de)经营现金流，投资人(rén)通过基金募集材料和信(xìn)息披露文件，结(jié)合(hé)行业及(jí)市场情况，可以分(fēn)析(xī)基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分(fēn)红作为基金(jīn)份额(é)持有人实际(jì)获得的现金收益，对于(yú)长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李(lǐ)华平也表示，根(gēn)据《公开募(mù)集(jí)基础(chǔ)设施证券投资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当(dāng)将(jiāng)90％以上(shàng)合(hé)并后基金(jīn)年度可分配(pèi)金(jīn)额以(yǐ)现金形(xíng)式分(fēn)配给投资者(zhě)，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)也(yě)认为，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特(tè)点(diǎn)。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债券(quàn)派息，但不等同(tóng)于债(zhài)券的(de)固定(dìng)利息日落胭脂红完整的诗句带拼音，日落胭脂红完整的诗句的意思(xī)回报，而是由(yóu)可供分(fēn)配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资(zī)者(zhě)的角度来看，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品类，为(wèi)资产配(pèi)置多元(yuán)化提供(gōng)抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能够(gòu)帮助机(jī)构(gòu)投(tóu)资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能(néng)够(gòu)通过分红获取相(xiāng)对于投(tóu)资(zī)债券相对高的收益性，在(zài)有效控(kòng)制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收(shōu)益(yì)，起到(dào)投资“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水平的预(yù)期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和(hé)债券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经(jīng)济的影响，可分配(pèi)金额(é)完(wán)成率不(bù)达预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格波动受多(duō)重因素的影响，投资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素(sù)之(zhī)一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资者参与公募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人(rén)也(yě)表(biǎo)示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向股票和债(zhài)券回归(guī)的(de)过程；另(lìng)一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济(jì)活力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红(hóng)除权(quán)日(rì)，将对基(jī)金份额(é)的(de)开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金(jīn)额根据(jù)单位基金份(fèn)额的分红(hóng)金额进行计算。除权(quán)操作(zuò)是对分红(h日落胭脂红完整的诗句带拼音，日落胭脂红完整的诗句的意思óng)前后基金份额(é)净值变化的修(xiū)正，使投资人在基金分红前后均可(kě)以获得(dé)公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心(xīn)，同时需结(jié)合持有产品(pǐn)的特(tè)性，关(guān)注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影(yǐng)响程度。”中航(háng)基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资(zī)者应了解底(dǐ)层(céng)资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是本金之上的增值部(bù)分不同，特许经营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派(pài)”更(gèng)为准确，分派(pài)的是本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例(lì)是(shì)变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募(mù)基(jī)金(jīn)分红差(chà)异(yì)很大，大多(duō)数普通(tōng)投资者可能把“分(fēn)派”金额误认(rèn)为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和(hé)产权类两大资产类型，持(chí)有产权类产(chǎn)品的收益主要包(bāo)括每年的(de)现金分红及资(zī)产增值的(de)收(shōu)益，而持有特许经营类(lèi)产品的收益主要来自项目每年(nián)的现金分(fēn)红。其中，特许经营权类(lèi)资(zī)产的(de)分红包括了利润分配和(hé)本金(jīn)的归还，两者的比(bǐ)率也是变(biàn)动的，对(duì)特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益(yì)。普通(tōng)投资者在(zài)选择(zé)投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金(jīn)也表示，从(cóng)细分来看(kàn)，各类公募REITs分(fēn)红(hóng)因底层资(zī)产(chǎn)属(shǔ)性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的(de)公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较(jiào)多，债性偏强。而产(chǎn)权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资产的价(jià)值增(zēng)值(zhí)，所(suǒ)以(yǐ)相对股性偏强。普通(tōng)投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择产品的二(èr)级(jí)市(shì)场价格和分(fēn)红(hóng)有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金基金相关负(fù)责人也认(rèn)为，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权(quán)到期后不再能产生现金收益(yì)，因此(cǐ)将可(kě)供分配金额的分配(pèi)理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限较短的(de)特(tè)许(xǔ)经营项目，通常具备(bèi)更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余(yú)期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使分派率日落胭脂红完整的诗句带拼音，日落胭脂红完整的诗句的意思相对较低，也(yě)有(yǒu)足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投(tóu)资(zī)者注意(yì)，特许经营权项(xiàng)目的分派金(jīn)额包含了投资本金，在不进行扩募(mù)的情况下，基(jī)金份额(é)单价随着分派进度逐年(nián)下(xià)降是正常现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项目的(de)土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加(jiā)上到期(qī)后(hòu)通过对建筑的(de)更新(xīn)改(gǎi)造或(huò)补(bǔ)缴(jiǎo)土地(dì)出让金等追(zhuī)加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一步延长经营(yíng)期限。这(zhè)种类似永(yǒng)续经营的假设反映在基础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更显著的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等(děng)指标(biāo)

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在(zài)基(jī)金分红的时(shí)点，多位业内(nèi)人(rén)士还(hái)表示(shì)，在产品分红(hóng)期，投资(zī)者可以观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部(bù)收(shōu)益率等指标，来观察和评估项目(mù)底(dǐ)层(céng)资产的(de)运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相关的指(zhǐ)标(biāo)有两(liǎng)个：一是年报中披(pī)露的(de)经营活动现(xiàn)金流(liú)，二是可供分配现金，二者存在本质(zhì)性区别(bié)。经营活(huó)动(dòng)产(chǎn)生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资(zī)产生(shēng)的(de)现金流，基于企业本身经营活动(dòng)产(chǎn)生；可供分配(pèi)的现金(jīn)实(shí)质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利(lì)润表的项目进行调整，加期(qī)初现金，最(zuì)终得到的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华(huá)平也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新(xīn)选择(zé)，投资(zī)价值体现在相(xiāng)对股债(zhài)市场独立的资(zī)产配置功能，比较适合长期(qī)持有。建(jiàn)议投资者对经(jīng)营权类的(de)资产可以更多(duō)关(guān)注内部收(shōu)益率的高(gāo)低，对产权类的资产更多关注分派率(lǜ)高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可分配收益主(zhǔ)要来(lái)自底层(céng)资(zī)产的(de)经营(yíng)净(jìng)现金流，所以底(dǐ)层资(zī)产运(yùn)营情况直接影响投资回报，投资者(zhě)可综合考虑原(yuán)始权益(yì)人综合(hé)实力、运营管理机构实力、公(gōng)募(mù)基金(jīn)管理(lǐ)人(rén)实力等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由(yóu)于(yú)分红(hóng)交易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前(qián)市(shì)场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红规模较为可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分(fēn)红金额与募集(jí)材料(liào)中披(pī)露(lù)预测进行(xíng)比较分析(xī)，结(jié)合(hé)经济及市(shì)场(chǎng)的(de)实际环境(jìng)，对(duì)基础设施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进(jìn)行判(pàn)断。”中金基金上述负(fù)责人也称(chēng)。

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