5月以来，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华夏(xià)的两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额(é)均较4月28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季报统计(jì)，龙头与(yǔ)地方国企央企获(huò)得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增(zēng)幅五只个股(gǔ)分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基(jī)金对房(fáng)地产的配置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产(chǎn)行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募所(suǒ)持房地产(chǎn)公司市值(zhí)在股票(piào)资(zī)产中的占比却断崖式(shì)下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现了三年来的(de年轻人有必要吃鱼油吗，鱼油服用多久要停一停)首次回(huí)升(shēng)，年底(dǐ)这一(yī)数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行(xíng)业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎(hū)在今年一(yī)季度得以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发(fā)有集(jí)中(zhōng)于龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金一季(jì)报汇总的(de)重仓股中，房地产板块排(pái)名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌(pái)龙(lóng)头股万(wàn)科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变(biàn)化之(zhī)处首先在于(yú)几只房地产(chǎn)龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金地集团退出(chū)百大之列。但(dàn)考虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行业销售(shòu)旺(wàng)季，其传导到二级市(shì)场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓上(shàng)还需要时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共识的(de)是(shì)，经济圈判断房地产已经进入大分化时代(dài)，一二线城(chéng)市(shì)好于三四线城市。而映射到(dào)二(èr)级市场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻(qīng)松收获行(xíng)业贝塔的(de)红利期一去不(bù)返了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括(kuò)房地(dì)产等(děng)几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认(rèn)知上没有什(shén)么投资机会(huì)的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的(de)行(xíng)业也出现了一(yī)些(xiē)机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧(cè)发生了(le)更大(dà)的变化。”一不愿具名的(de)上(shàng)海公募基(jī)金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也(yě)有(yǒu)公募人士(shì)持谨慎乐观态(tài)度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年(nián)销(xiāo)售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需(xū)要有一(yī)定(dìng)的政(zhèng)策出(chū)来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩也指出：“时至(zhì)今(jīn)日(rì)，无论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售(shòu)额(é)，以(yǐ)及过快上行的房价(jià)，因(yīn)而(ér)行业高增的(de)时(shí)代已经过(guò)去，未来(lái)行业的(de)需(xū)求或将回落(luò)，在此过程(chéng)中，伴随(suí)着地产的(de)高杠(gāng)杆属性，就很容易出现(xiàn)信(xìn)用风(fēng)险(xiǎn)问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷(léi)），行业(yè)进入(rù)到供(gōng)给侧(cè)出清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司(sī)就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获(huò)得市占(zhàn)率的提升。当行业需(xū)求见顶回落时，行业的(de)贝塔已经过去(qù)了，但(dàn)不(bù)代表(biǎo)没有投(tóu)资机会，机会(huì)在于城市、位置(zhì)、产品的阿(ā)尔法，而(ér)对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公(gōng)募(mù)乃(nǎi)至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅(fú)上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房(fáng)地产板块个股(gǔ)，在纳(nà)入(rù)统计(jì)的(de)124只房(fáng)地产类(lèi)标的股中(zhōng)，本月以来实现股价(jià)上涨(zhǎng)的(de)达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰(qià)好排名前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一(yī)假期归(guī)来后(hòu)日成交量(liàng)明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该(gāi)股的基(jī)本面来看(kàn)，上实发展的主(zhǔ)营(yíng)业务为(wèi)房(fáng)地产开发与(yǔ)经营。公司(sī)的主要(yào)产品及服务(wù)为房地产(chǎn)销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，各类机(jī)构都有对其布局的例子(zi)。以3月(yuè)31日时的(de)首季(jì)十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具(jù)体(tǐ)包括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻(jī)身(shēn)前十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅暂时排(pái)名第(dì)二(èr)的浦(pǔ)东(dōng)金桥也(yě)是上(shàng)海(hǎi)本地房(fáng)企，其第一(yī)季度的(de)收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来(lái)最高，另一方面(miàn)则是公司拿地(dì)结算持续性向好(hǎo)，从(cóng)数字上(shàng)看(kàn)，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背(bèi)景(jǐng)下，自然也吸(xī)引了(le)知名机构在其(qí)中持续驻足(zú)。从(cóng)第一季度十(shí)大流通股股东来(lái)看，知名私(sī)募(mù)高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中，这(zhè)也是连续第三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入(rù)前十(shí)。同时榜单中还(hái)有一支(zhī)大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域(yù)性地(dì)产公(gōng)司外，荣安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布局在深(shēn)圳的地产公司(sī)，一(yī)季报交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两只公募(mù)指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地(dì)产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第(dì)九位，此外联(lián)袂(mèi)出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基年轻人有必要吃鱼油吗，鱼油服用多久要停一停金相关人士(shì)分析：“经历(lì)过行业(yè)洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿(ná)地端(duān)看，2022年土地(dì)市场大幅(fú)降温，优质土地供给(gěi)较多(duō)（券商测(cè)算对应(yīng)潜(qián)在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企(qǐ)受限于(yú)信(xìn)用问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度(dù)（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠(gāng)杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率(lǜ)普遍(biàn)都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙(lóng)头房企的(de)融(róng)资成本不(bù)断下(xià)滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年(nián)的销售，龙头(tóu)房(fáng)企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的(de)浪(làng)潮(cháo)下(xià)，央国企地产股(gǔ)或存在发展的(de)大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的(de)结构性机(jī)会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势(shì)。央企(qǐ)地产(chǎn)公司(sī)，现阶段表现出(chū)较低的融资成本，优质的开(kāi)发资源(yuán)和(hé)良好的不动产资产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企(qǐ)相(xiāng)较于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土地资源(yuán)债(zhài)权债务关系等问题，市(shì)场对民营房开(kāi)企业的(de)资产会(huì)有(yǒu)更多担忧和质疑(yí)，所以在这(zhè)一轮行(xíng)业(yè)出清(qīng)的过程中，央(yāng)国企相较于民企来说(shuō)估值的修(xiū)复更明(míng)显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从(cóng)中长期的维度(dù)看，行业的逻(luó)辑在于(yú)集中度提升后，行业进入(rù)高质(zhì)量(liàng)发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期(qī)的盈利和现金(jīn)流创造能(néng)力(lì)，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中枢(shū)的提升，应该关注估(gū)值相对较(jiào)低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能(néng)力(lì)强、可以创(chuàng)造(zào)持续(xù)现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率(lǜ)比较低(dī)，行业内部将出现分化，要关(guān)注将受(shòu)益(yì)于行业集中(zhōng)度提(tí)升(shēng)的头部公司。”星(xīng)石投资首席研究官(guān)方磊(lěi)也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利(lì)发(fā)展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头(tóu)前途更(gèng)为光明。不过国投瑞(ruì)银(yín)基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察(chá)国企央企在三个方面(miàn)是否可以维持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其(qí)次是销(xiāo)售份(fèn)额持续(xù)提升(shēng)，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的(de)业绩出现的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些(xiē)公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民(mín)营房企不(bù)怎(zěn)么投资(zī)拿地之后(hòu)，国有企业仍(réng)在持续性地拿地，且主要(yào)集(jí)中(zhōng)在核心城市，投资(zī)力度较大。投资(zī)的驱(qū)动能够推动房企销售业绩的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍(réng)处于调整的(de)过(guò)程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同时也提醒表示(shì)，在房(fáng)地(dì)产的复苏(sū)过程中(zhōng)，还(hái)面(miàn)临着一些不确定(dìng)性(xìng)。其实整个市场从四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别(bié)城市四月环比(bǐ)三月相对表现较好之外(wài)，包括北(běi)京、上海在内的(de)绝大多数城市都出(chū)现环比(bǐ)下滑的情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月(yuè)的市场表现也不(bù)太乐(lè)观(guān)。按(àn)照现在(zài)的经济状况、收入情况，以及市(shì)场的(de)去库存(cún)压力、企业的(de)资金面压力，可能会出(chū)现，到(dào)六月份房企为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期反弹外(wài)的(de)一(yī)个市场(chǎng)乏力(lì)现象。也就是说，第(dì)二季度、第(dì)三(sān)季度增长(zhǎng)不确定(dìng)性(xìng)的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房(fáng)地产以(yǐ)及其上下(xià)游产业链的复苏(sū)速度都比(bǐ)想象(xiàng)的(de)要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及(jí)上下游就不是(shì)赚快钱的时候，只能(néng)赚(zhuàn)他基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有(yǒu)极(jí)为少数的、做(zuò)得比(bǐ)同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能(néng)耐心(xīn)地去等待它(tā)的(de)基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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