近两年火爆的创新(xīn)产品公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平(píng)均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此(cǐ)表示，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该(gāi)类产品长期投资价值(zhí)，通过(guò)观测(cè)经营活(huó)动现金流、可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也(yě)是观察(chá)REITs项目(mù)底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不(bù)再(zài)产(chǎn)生(shēng)现(xiàn)金收(shōu)益，特许经(jīng)营(yíng)权分(fēn)红目(mù)前已包含了利润分配(pèi)和本金的归还，在选择投资(zī)标(biāo)的时(shí)应了解资产类型和分(fēn)红的(de)特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来(lái)除息日，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的(de)公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分配金额比(bǐ)例(lì)平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

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　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人对此表(biǎo)示(shì)，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为(wèi)持有期分红收(shōu)益，以及(jí)基金(jīn)份额(é)交(jiāo)易价(jià)格的变化。基金份额二级市场(2022年中本贯通上海有哪些学校，中本贯通上海有哪些学校分数chǎng)价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及(jí)市场(chǎng)因素的综合(hé)影响，较易引(yǐn)起(qǐ)波动。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预期(qī)则更有规(guī)律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分红主要(yào)来(lái)自基(jī)础设施资产的经营现金流，投资人(rén)通过基金(jīn)募集材料和信(xìn)息(xī)披(pī)露文(wén)件，结合(hé)行业(yè)及(jí)市场情况，可以分析(xī)基(jī)础设施项目(mù)的经营业绩，作为进(jìn)行投资决(jué)策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价格变化(2022年中本贯通上海有哪些学校，中本贯通上海有哪些学校分数huà)导致的浮(fú)盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实(shí)际获得(dé)的现金(jīn)收益，对(duì)于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华(huá)平也(yě)表示，根据《公开募集基(jī)础设施证券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度可分配金额(é)以现金形(xíng)式分配给(gěi)投(tóu)资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的(de)主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳(wěn)定的(de)分(fēn)红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也(yě)认为，从(cóng)投(tóu)资角度来看，基础(chǔ)设(shè)施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点(diǎn)。二(èr)级市场(chǎng)价格反映这类(lèi)产品“股性(xìng)”的(de)一面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于(yú)债(zhài)券派息，但不等同(tóng)于债券的固定利息(xī)回报，而(ér)是(shì)由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构(gòu)投(tóu)资者稳定(dìng)收(shōu)益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通(tōng)过分红获取(qǔ)相对于投资债券(quàn)相对高的收益性(xìng)，在有效控制(zhì)风险的前提(tí)下，增厚资产包(bāo)收(shōu)益，起到投资(zī)“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益(yì)“落袋(dài)为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二级市场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报，部分(fēn)产品受(shòu)宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之(zhī)一(yī)，而(ér)稳定的分红(hóng)有利(lì)于吸引投(tóu)资者参(cān)与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人也(yě)表示(shì)，近期经济(jì)预期恢复，一(yī)方(fāng)面(miàn)市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归的过程；另一(yī)方(fāng)面，基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩相对经济活力的(de)改善有(yǒu)一(yī)定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处(chù)理，调减金额根据单位基金份(fèn)额(é)的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额(é)净值变(biàn)化(huà)的修正，使(shǐ)投(tóu)资人在基金分红前后均可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强(qiáng)投资者(zhě)长期投资的信心(xīn)，同时需结(jié)合持(chí)有产品的特(tè)性，关注二(èr)级市场扰动对整体收益的(de)影(yǐng)响程度。”中航(háng)基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士(shì)还(hái)提醒，与现有(yǒu)公募(mù)基金(jīn)分红前提是(shì)本金之上的增值部分不同(tóng)，特许经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作(zuò)期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是(shì)本金与增值两个部分，两个部分之(zhī)间的(de)比例是变动的，与现有公募(mù)基金分红差异很大，大多数(shù)普(pǔ)通投资者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基(jī)金(jīn)价(jià)值面临极大不确(què)定(dìng)性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许(xǔ)经营权类和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资产增值(zhí)的收益，而持有特许经营(yíng)类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来自(zì)项目每年的现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的分(fēn)红(hóng)包(bāo)括了利润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金(jīn)的(de)归(guī)还，两者(zhě)的(de)比率(lǜ)也是变(biàn)动的(de)，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可(kě)以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收(shōu)益。普(pǔ)通投(tóu)资者在(zài)选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形成区别(bié)。特许经营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类的(de)公(gōng)募(mù)REITs分红主要为“收益(yì)”，更看(kàn)重底(dǐ)层资(zī)产的价(jià)值增值(zhí)，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市(shì)场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负(fù)责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项目(mù)在经营(yíng)权到期(qī)后不(bù)再能产生现金(jīn)收益，因此将(jiāng)可(kě)供分(fēn)配金额(é)的分(fēn)配理解为“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营项目，通常(cháng)具备更高(gāo)的(de)分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余期(qī)限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也(yě)有足够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负责人提醒投资(zī)者注意(yì)，特许经营权项目的分派金额包含了投资本(běn)金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年(nián)下降(jiàng)是正常(cháng)现象，投资(zī)特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目(mù)相(xiāng)比，产权类(lèi)项目的土地(dì)或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的(de)更新改造或补(bǔ)缴土地出(chū)让金(jīn)等追加投资，有(yǒu)机会进一(yī)步延(yán)长经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收(shōu)益(yì)率等指标(biāo)

　　评估项目(mù)底层资产(chǎn)运营情况

　　在基(jī)金分红的(de)时点，多位(wèi)业(yè)内人士(shì)还(hái)表示，在产品分红期，投资者可以观测(cè)经营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配现金、内部收益率等指标，来观察(chá)和评估项目底层资产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基(jī)金表示(shì)，年报(bào)指标中，跟(gēn)现金相(xiāng)关的指标(biāo)有两个：一是年报中披露的(de)经营活动现金流(liú)，二是可供分配现金(jīn)，二者存(cún)在本(běn)质性区别。经营活动产(chǎn)生的现(xiàn)金净(jìng)流量是(shì)指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动(dòng)产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华(huá)平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新选择(zé)，投资价(jià)值体现在相对股(gǔ)债市场(chǎng)独立的(de)资产(chǎn)配置功能，比较适(shì)合(hé)长期持有。建议投资者(zhě)对经营权类的资产可以(yǐ)更多关注内部收益(yì)率的高(gāo)低，对产权(quán)类的资产(chǎn)更多关注分(fēn)派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始(shǐ)权益人(rén)综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人(rén)实力等多(duō)重因素来选择投资标的(de)。

　　中信证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，由于分红交易带来的短期博弈机(jī)会(huì)仍在，叠加此前(qián)市(shì)场接连回(huí)调，建议投资者关注有基本(běn)面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分(fēn)红规模较为可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年(nián)及次年的可(kě)供分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金额与募(mù)集材料中披露(lù)预测进(jìn)行比较分析，结(jié)合(hé)经济及市场的(de)实际(jì)环境(jìng)，对基础设施项目的运营业(yè)绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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