饱受争议的二手房交易(yì)中介费问题，正逐渐(jiàn)得到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监(jiān)管总局联(lián)合发布了关于规范房地产经纪服务的意(yì)见(jiàn)。意见提及，近年来，部(bù)分房(fáng)地(dì)产经纪机构(gòu)存在利用房源客源优势(shì)收(shōu)取(qǔ)过高费用、未(wèi)明(míng)码(mǎ)标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人信(xìn)息等问(wèn)题，加重交(jiāo)易当(dāng)事人负(fù)担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部(bù)门从加强从业主(zhǔ)体管理、明(míng)确(què)经纪(jì)服务内容、合(hé)理(lǐ)确定(dìng)经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费、严格(gé)实(shí)行明(míng)码标价等十方面(miàn)，提出了意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产首席(xí)分析师(shī)张大伟称(chēng)，随着城市发展，一(yī)二线城市二手(shǒu)房交易占比逐渐增加(jiā)。以北京、上海为(wèi)例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二(èr)手房成(chéng)交(jiāo)依赖(lài)中(zhōng)介居间成(chéng)交(jiāo)，房地产调控重心逐渐(jiàn)从开发(fā)商过(guò)渡到中介公(gōng)司。

　　广东省(shěng)城规院住(zhù)房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来(lái)说属于金(jīn)额不低的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交(jiāo)易周期较长(zhǎng)，具有非常(cháng)强的(de)专业性(xìng)，居民往往通过(guò)中介来完(wán)成。但很多中介利用信(xìn)息不(bù)对(duì)称(chēng)等(děng)问题，将非必要的收(shōu)费夹(jiā)带其中(zhōng)，如(rú)收取过(guò)桥融资、按揭费、担保费等，对居民造(zào)成额外的负担(dān)，而且(qiě)这些服务事(shì)项并未明码标价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过程中存在的(de)“乱象”，李宇手指头在里边怎么动，扣自己的正确手势图嘉指出(chū)，对(duì)包括经纪服务在内的(de)相关(guān)市(shì)场交易行为及其主体(tǐ)进(jìn)行规范和秩(zhì)序(xù)整顿(dùn)，是房地产市场管(guǎn)理和(hé)调控的主题。“当下，推进这(zhè)项(xiàng)工作的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收(shōu)费(fèi)问题(tí)成监管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历来对房地产(chǎ手指头在里边怎么动，扣自己的正确手势图n)经纪(jì)服务(wù)行业(yè)关注(zhù)最(zuì)多的一个话题，便是房(fáng)地产经(jīng)纪服务费的问题(tí)。

　　张大(dà)伟认为，未来相(xiāng)关部门(mén)主要监管(guǎn)的重点，将是对房地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)收费及中介(jiè)交易(yì)进行规范。

　　在热点(diǎn)城(chéng)市(shì)，二手(shǒu)房屋交易过(guò)程中，部分价值不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔(bǐ)金额不低的(de)中(zhōng)介费。以北京(jīng)某房地产(chǎn)经纪服(fú)务机构2.7％的(de)服务费率计算，一(yī)套1000万元的房(fáng)屋，中介费(fèi)约(yuē)为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在此(cǐ)次意(yì)见中提及，房(fáng)地产经纪机构要(yào)合(hé)理降(jiàng)低(dī)住房买卖和租赁经(jīng)纪(jì)服务费用。鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格越高(gāo)、服务费率越低的(de)原则(zé)实行分(fēn)档定价。引(yǐn)导由交易双方共同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房(fáng)地产经(jīng)纪服务收费标准的最早依据(jù)是(shì)1995年(nián)国家计委建(jiàn)设(shè)部下发的(de)《关于(yú)房(fáng)地产中(zhōng)介服务收费的(de)通知(zhī)》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成交(jiāo)价(jià)格总(zǒng)额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为(wèi)例，目前北(běi)京市执行的20手指头在里边怎么动，扣自己的正确手势图14年更新后的收(shōu)费标(biāo)准，即根据这样(yàng)的规定(dìng)：“少数(shù)特别复杂的住(zhù)宅买卖经纪服务，经交易各(gè)方(fāng)协商同意，可在(zài)规(guī)定的收费(fèi)标准基础上(shàng)适当上(shàng)浮(fú)，上浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这(zhè)意味(wèi)着，当(dāng)前北京二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟(wěi)表(biǎo)示，本(běn)着“简政放权(quán)”的(de)精(jīng)神，北京2015年(nián)取消了房地(dì)产中(zhōng)介服务等57个(gè)政府定价，房地产经(jīng)纪服务收费(fèi)多少由各中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费(fèi)用过程中(zhōng)，相关监管部门当前(qián)并未明确具(jù)体的中(zhōng)介费(fèi)率，中介机(jī)构仅需在服(fú)务过程中(zhōng)对收费标准(zhǔn)进行明码标价即(jí)可。而房地产经纪(jì)服务机构在具(jù)体收取过程中，会结(jié)合房(fáng)屋价(jià)值及工(gōng)资标准，综合计算出合(hé)适的中介(jiè)费(fèi)率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构应(yīng)当在经营门(mén)店、网站、客户端等场所或渠道，公示服(fú)务(wù)项目、服(fú)务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费(fèi)。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应(yīng)当分别明确服务项目和(hé)收费(fèi)标准。房地产经纪机构收费前应当(dāng)向(xiàng)交易(yì)当事人出具收(shōu)费(fèi)清(qīng)单，列明收费(fèi)标准、收费金额，由当(dāng)事人(rén)签字确认。

　　另外(wài)，对(duì)收(shōu)费明显高于市场(chǎng)平均水平的房地产(chǎn)经纪机构，住房和(hé)城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)部门将会同市场监管(guǎn)等部门采取(qǔ)约(yuē)谈(tán)等综合措施(shī)进行(xíng)重点监管。市场监管部门(mén)会(huì)同(tóng)有关部(bù)门依法查处不(bù)按规定明码标(biāo)价、操(cāo)纵(zòng)经纪服(fú)务收费等违(wéi)反价格和反垄断法律法规的(de)行(xíng)为。对房地产经(jīng)纪机构相关(guān)违法违(wéi)规信(xìn)息，市场监管(guǎn)部(bù)门要依法(fǎ)依规纳入国家(jiā)企业信用信息公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格(gé)越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的原(yuán)则(zé)实行分档定价(jià)，是否意(yì)味着，未(wèi)来豪宅的中介(jiè)费(fèi)有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳(zhèn)中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定价(jià)，合理降(jiàng)低住房买(mǎi)卖和(hé)租赁(lìn)经(jīng)纪服务费用(yòng)，主要还是规范行业，打击收(shōu)费过高的经纪机构，但对(duì)市场影(yǐng)响有限(xiàn)，“以深圳为(wèi)例，深(shēn)圳市场豪宅和(hé)普宅本来收费就(jiù)不(bù)同，各家收费普遍在合(hé)理范围内，加上经纪服务费用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟(wěi)指出，由于当(dāng)前两(liǎng)部门提出(chū)的(de)意(yì)见(jiàn)仅为(wèi)鼓(gǔ)励(lì)性(xìng)质，即只(zhǐ)是纲领性(xìng)文(wén)件而非规定，未来如何具体认定其中的细(xì)则，还需要看各城(chéng)市落地执行情(qíng)况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从(cóng)目(mù)前市场(chǎng)看，经(jīng)纪服务领(lǐng)域的调整改善、规范化，有利于行业健(jiàn)康发展(zhǎn)。同时(shí)，由于二手房很多(duō)房源在(zài)产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税(shuì)费等(děng)都可能对(duì)交易产生影响，这对房地产经纪服务(wù)行(xíng)业(yè)的专业(yè)性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在二(èr)手房买卖(mài)过程中，原本(běn)应(yīng)该(gāi)由上(shàng)下家各支(zhī)付一(yī)半的中(zhōng)介(jiè)费，但在一些(xiē)热点城市的二(èr)手房交易过程中(zhōng)，往往(wǎng)会有这(zhè)样的情形，因(yīn)部分购房者处于弱势地位，从而(ér)会出现中介费及税费均由购房者来(lái)承担。即使(shǐ)一些房(fáng)东愿意承担(dān)中(zhōng)介费，这部(bù)分费用也可能(néng)通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗成(chéng)’的(de)情况，一些房(fáng)产中介公司将其视为向购房者单边(biān)收(shōu)费的行为。部分中介公司可能会利用其支配地位，在原先经纪服务(wù)收费的(de)基础上(shàng)，再(zài)次向房东(dōng)收取费用，而这部(bù)分(fēn)费用，房东往往会将其转再次转嫁给购房(fáng)者(zhě)，这实际(jì)上相当于变(biàn)相推(tuī)高了房价。两部门提(tí)出严禁(jìn)操纵经纪(jì)服务收费，不仅有利于提高交易中操(cāo)作的透明(míng)度，也(yě)有(yǒu)利于(yú)房价的稳(wěn)定。”陆骑麟(lín)称。

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