近两年火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除(chú)息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高(gāo)比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs主要(yào)特征之一(yī)，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金(jīn)等指(zhǐ)标，也(yě)是(shì)观察REITs项目底层资(zī)产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权(quán)类项(xiàng)目相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再(zài)产(chǎn)生现金收益，特(tè)许经营(yíng)权(quán)分红目前已包(bāo)含了利润分配和本金的(de)归还，在选择(zé)投(tóu)资标的时应了(le)解资(zī)产(chǎn)类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　东南亚有几个国家 东南亚是泰国吗平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来除息日，此外(wài)尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实(shí)际(jì)分配情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例(lì)的(de)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年(nián)分(fē东南亚有几个国家 东南亚是泰国吗n)配金额(é)占可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)对此表示(shì)，投资公募REITs的主要(yào)收益(yì)来源为持有期分红(hóng)收(shōu)益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变(biàn)化。基金份额二(èr)级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及市(shì)场因(yīn)素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规(guī)律可循(xún)。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施资(zī)产(chǎn)的经营现金流，投(tóu)资人(rén)通(tōng)过基(jī)金募集(jí)材(cái)料和信息披露文(wén)件(jiàn)，结合行业(yè)及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项目(mù)的经营(yíng)业(yè)绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额二级(jí)市场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏(kuī)，分红作(zuò)为基金份额持有人实际获得的(de)现金(jīn)收益，对于(yú)长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高(gāo)级副(fù)总监李华(huá)平也表示，根据《公开募集基(jī)础设施证券投资(zī)基金指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基(jī)金应当将(jiāng)90％以上合(hé)并后基金年度可(kě)分配金额以现金形式(shì)分配(pèi)给投(tóu)资者，强制分(fēn)红机(jī)制是公(gōng)募REITs的主要(yào)特(tè)征之一，稳定的(de)分红机(jī)制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中航基(jī)金也(yě)认(rèn)为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公(gōng)募(mù)REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一(yī)面，分红体(tǐ)现了这(zhè)类(lèi)产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于(yú)债券的固定利息回(huí)报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品类，为资产配(pèi)置多元(yuán)化提供抓手(shǒu)，具有较强的(de)配置(zhì)价值。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助机构投资者(zhě)稳定收(shōu)益。机构投资(zī)者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对(duì)于投资债(zhài)券相对高的(de)收(shōu)益性，在有效控制风(fēng)险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收(shōu)益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场对于未(wèi)来分红水平(píng)的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场价格走(zǒu)势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的(de)二级市场(chǎng)表现看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数东南亚有几个国家 东南亚是泰国吗(shù)收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金额(é)完成(chéng)率(lǜ)不达预期，一定程度上(shàng)影响了(le)公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因素(sù)的(de)影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的(de)分红有利(lì)于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向股票和债券回(huí)归的过程；另一方面(miàn)，基础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩(jì)相(xiāng)对经济活(huó)力(lì)的改(gǎi)善有(yǒu)一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额(é)的(de)开盘(pán)指导价做调(diào)减处理，调减金额根(gēn)据(jù)单位基金份额的(de)分红金额进行计(jì)算。除权操作(zuò)是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可(kě)以获得公平的(de)投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资(zī)者长期投资的信心，同时需结(jié)合(hé)持有产(chǎn)品的特性，关(guān)注(zhù)二(èr)级(jí)市场扰动(dòng)对整体(tǐ)收益的影响程(chéng)度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利(lì)润分配和(hé)本(běn)金归(guī)还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了解(jiě)底层(céng)资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业(yè)内(nèi)人士还提醒，与现有公募基金分红前提(tí)是(shì)本金之上(shàng)的增值部分不同(tóng)，特许经营权(quán)REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确(què)，分派的(de)是本金与增(zēng)值两个部分，两个部(bù)分(fēn)之间(jiān)的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额误(wù)认(rèn)为是(shì)持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到(dào)期后基金价值面临极(jí)大不确定性，这(zhè)是该类投资者(zhě)应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和(hé)产权(quán)类两大资产(chǎn)类型，持有产权类(lèi)产品的收益(yì)主要包括每年的现(xiàn)金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持(chí)有特许经营类产品的收益主要来自(zì)项目每年的(de)现金分(fēn)红。其中，特许经(jīng)营(yíng)权类资产的分(fēn)红包括了利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权类(lèi)资产的(de)公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益(yì)。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底(dǐ)层资产的(de)类(lèi)型。

　　中航基金也(yě)表示(shì)，从细分来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层(céng)资产属性不同而形成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其分(fēn)红(hóng)相当于包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权(quán)类的(de)公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏(piān)强(qiáng)。普通投(tóu)资(zī)者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选择产品的(de)二(èr)级市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也认为，与产权类项目(mù)相比，特许经营项(xiàng)目在经(jīng)营权到期(qī)后不再能(néng)产生现金收益，因(yīn)此(cǐ)将可供分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确(què)。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经营(yíng)项目(mù)，通常具备更高的(de)分派率水平。对(duì)于剩余期(qī)限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对(duì)较低，也有足够年限收回本金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该(gāi)负(fù)责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分派(pài)金额包(bāo)含了投(tóu)资(zī)本(běn)金(jīn)，在不进行扩(kuò)募的情(qíng)况下，基金(jīn)份额单价(jià)随着分派进(jìn)度(dù)逐(zhú)年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项目(mù)的(de)土地或建筑(zhù)的剩余使用(yòng)年限(xiàn)一般较长，再加上到期(qī)后通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机会进(jìn)一步(bù)延(yán)长经营期限。这种类似(shì)永(yǒng)续(xù)经营的假(jiǎ)设反映在基(jī)础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资(zī)属性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金(jīn)分红(hóng)的时点，多位业(yè)内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资(zī)者(zhě)可以观测经营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)、内部收益率(lǜ)等指标，来观(guān)察和评估项目底层(céng)资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披(pī)露的经营活动(dòng)现金流(liú)，二是(shì)可供分(fēn)配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活动(dòng)产生的(de)现(xiàn)金净(jìng)流量是指企业经(jīng)营、筹资(zī)、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分(fēn)配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金(jīn)影响利润表的(de)项目(mù)进行(xíng)调整，加期初(chū)现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新(xīn)选择(zé)，投资价值(zhí)体现(xiàn)在相对股债市场独(dú)立的资产配(pèi)置功能，比较适(shì)合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注内部收益率的高低(dī)，对产权类(lèi)的资产(chǎn)更多关(guān)注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分(fēn)配收(shōu)益主要来自底层资产(chǎn)的经营净现金(jīn)流，所以底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况直接影响投资回(huí)报，投资(zī)者(zhě)可综合(hé)考虑(lǜ)原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因(yīn)素来选择(zé)投资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券(quàn)研报(bào)也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红(hóng)交易带来的短期(qī)博(bó)弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接(jiē)连回调，建议(yì)投资者关(guān)注有基本(běn)面支撑、填(tián)权效(xiào)应(yīng)相对明显、同时分红规模(mó)较为可观(guān)的(de)个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中披露(lù)预测(cè)进(jìn)行比较分(fēn)析(xī)，结(jié)合经济(jì)及市场的实际环境，对基础(chǔ)设施(shī)项目的(de)运营业(yè)绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基(jī)金上述负责人(rén)也称。

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