导读(dú)

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入(rù)大分化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年(nián)是中国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低景(jǐng)气，有关(guān)中国地产(chǎn)是否过(guò)剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国(guó)城镇存(cún)量住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查调(diào)查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不(bù)到一成，其中还包(bāo)括大量(liàng)城镇非(fēi)住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适不是(shì)人(rén)均一间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因素密切相关。中国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数较(jiào)发(fā)达国家(jiā)还(hái)有很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意(yì)味着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现(xiàn)中国(guó)城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直(zhí)接公(gōng)布中(zhōng)国家庭户(hù)均住宅的数(shù)据，我(wǒ)们根(gēn)据商品住宅套(tào)数、商(shāng)品住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计(jì)算出(chū)城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交(jiāo)付(fù)，直(zhí)至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住(zhù)宅市场供(gōng)需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅套户(hù)比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均(jūn)一套房无法满足(zú)流动人口的(de)租赁和置业需求。全国总人(rén)口的近三成都是流动人口，流(liú)动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均(jūn)一套房(fáng)，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩(suō)小，一(yī)人(rén)户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块的分(fēn)化日(rì)益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)，人口净迁入城市的新(xīn)增(zēng)住宅需求(qiú)有望(wàng)持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积均较(jiào)发达国家有着不小差距(jù)，“住上(shàng)更大(dà)房(fáng)子”的(de)改善性需求正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下中国地产步(bù)入大(dà)分(fēn)化(huà)时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为(wèi)住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，这是过去二十年房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么(me)当下房地产(chǎn)大分化时代(dài)已(yǐ)至，大分化(huà)时代下(xià)地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同(tóng)能级城(chéng)市之间，不同区域板块之间，不(bù)同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国(guó)已有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来(lái)，各大城市(shì)二手房挂牌(pái)量(liàng)突然(rán)激(jī)增(zēng)，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担(dān)心，中国的房(fáng)子是否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存(cún)量(liàng)数据并未公(gōng)布(bù)，我们无法(fǎ)直接(jiē)知(zhī)晓具(jù)体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地产(chǎn)市(shì)场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观(guān)察中国(guó)户均拥有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综合(hé)风(fēng)险普查(chá)工作情况为主题的新闻发(fā)布会(huì)上，负责人对外披(pī)露：“住宅(zhái)城乡建设(shè)行业获取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据(jù)以(yǐ)及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋(wū)实际(jì)仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院(yuàn)等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第(dì)七次人(rén)口普查(chá)数(shù)据公布了中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与(yǔ)房屋(wū)质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单(dān)单(dān)从人均(jūn)住宅间(jiān)数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套(tào)设施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅(zhái)的测算思(sī)路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要(yào)分(fēn)两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保(bǎo)障房、原公(gōng)有住宅、自建(jiàn)房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏统计(jì)数据(jù)，并没(méi)有(yǒu)直接公布(bù)城(chéng)镇住宅数量。居(jū)民住宅相(xiāng)关(guān)数据有(yǒu)两处可以直(zhí)接公布，一是每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普查数(shù)据）。计(jì)算中国居民户均住宅(zhái)数量(liàng)，我们(men)主要(yào)用(yòng)到(dào)上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量(liàng)极少，可忽略不计(jì)。估算(suàn)城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三(sān)步(bù)走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以来每年商(shāng)品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前(qián)商品住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到(dào)居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数(shù)除以(yǐ)家庭(tíng)户(hù)数，我(wǒ)们就(jiù)能够得到城镇户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计(jì)算公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数(shù)/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数(shù)/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确(què)统计。我们(men)利(lì)用(yòng)既(jì)有统计数据(jù)，大致测算得到中国(guó)存量房地产套数，并进一(yī)步推算(suàn)中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新房(fáng)销售中期房(fáng)占(zhàn)比近9成。本文(wén)去除商品住宅累(lèi)计销售套数里的(de)期房销售(shòu)，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年(nián)商品住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房套数除(chú)以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需(xū)要进一步推算中国城镇居(jū)民(mín)拥有的(de)户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显示中国(guó)城镇居民(mín)的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和(hé)购买(mǎi)二(èr)手房都是(shì)商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他(tā)住(zhù)宅、购(gòu)买商品住宅(zhái)与购(gòu)买二手房(fáng)加总，得(dé)到商品住宅(zhái)占居民所有(yǒu)住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而我们(men)估(gū)算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭千帆竞发的意思是什么意思，千帆竞发下一句是什么拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期(qī)房，中国平(píng)均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺(shùn)利(lì)，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的(de)三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住宅(zhái)市场供需平(píng)衡

　　需要(yào)有多(duō)余住宅来满足因人口(kǒu)流(liú)动、居(jū)民换(huàn)房等因(yīn)素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的(de)住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流入地的(de)住宅市(shì)场供不(bù)应求，造成房价(jià)或(huò)房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国的(de)流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和(hé)省(shěng)际流动人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年的中(zhōng)国城乡人口流(liú)动(dòng)调查(chá)数据显示(shì)，在上海、杭州以及南(nán)京工作的流动人口在(zài)老家拥有住宅(zhái)比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市(shì)的高工资(zī)吸引打工人(rén)，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会(huì)占据两套房(fáng)，在(zài)高房价的大城(chéng)市(shì)租(zū)赁一套(tào)房，在房价较低(dī)的(de)县城购买一套房。所以说户(hù)均一套房无法满足(zú)庞大流动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家(jiā)庭(tíng)住宅品质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前，中国的城镇(zhèn)住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是(shì)约9000万户(hù)城(chéng)镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安(ān)全隐患大等(děng)问(wèn)题(tí)，如电(diàn)线老化、管道等(děng)基(jī)础设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的生活(huó)带来了很大的不便(biàn)和安全(quán)隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老旧住宅(zhái)面(miàn)积小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的(de)老(lǎo)旧小区很(hěn)难满足(zú)现代生活(huó)需(xū)求，在未(wèi)来大都会(huì)被拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居室和二(èr)居室，户(hù)型(xíng)偏小。其中一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面(miàn)积扩(kuò)张是未来地产(chǎn)的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测(cè)算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿(yì)平(píng)。暂(zàn)不(bù)考虑(lǜ)两年(nián)间(jiān)农民带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一半的家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)小(xiǎo)于均值，近4成(chéng)家庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)不足19平方米，不及全国(guó)人均水(shuǐ)平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定(dìng)为住(zhù)宅存在(zài)困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭(tíng)存(cún)在住宅困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均(jūn)可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)50平，只考虑家庭户人数(shù)，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住(zhù)宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公(gōng)摊(tān)面积后(hòu)，中国的人均可(kě)使用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口，所需(xū)要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需(xū)求么(me)？

　　我们测算得到(dào)中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此(cǐ)，中国(guó)人(rén)口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中(zhōng)国(guó)未来地产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)需求释放。户(hù)均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主(zhǔ)要来(lái)自于四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下(xià)降，六普显示(shì)城(chéng)镇户(hù)均人口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而七普显示城(chéng)镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数(shù)会因户均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带来的新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块(kuài)的分化日(rì)益明(míng)显，资源和生产要(yào)素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的再集中吸(xī)引着人口流入。人(rén)口迁移(yí)势必涉及到买房(fáng)租(zū)房，给(gěi)迁(qiān)入地住宅市(shì)场(chǎng)带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为(wèi)72万，而出生人(rén)口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受(shòu)益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅的家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公有住宅(zhái)家(jiā)庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十年(nián)间(jiān)新(xīn)增8473万(wàn)家(jiā)庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和(hé)旧城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的(de)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或(huò)少有(yǒu)物业管理，居(jū)民(mín)追求美好(hǎo)、宜居生活的环(huán)境，背(bèi)后的改善性需求(qiú)有(yǒu)待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善性(xìng)需(xū)求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的(de)中央经济工作(zuò)会议明(míng)确指(zhǐ)出支(zhī)持住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均住宅间数较(jiào)其他(tā)国家依(yī)旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适(shì)度与经(jīng)济水(shuǐ)平有着(zhe)密切正向联(lián)系。随着经(jīng)济(jì)发展水平的提高，中国(guó)的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十(shí)年是中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这是过去二(èr)十年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那么(me)未来将是(shì)住宅质量(liàng)的供(gōng)需冲突。房地产大分化时(shí)代(dài)已至，这种(zhǒng)分化不单(dān)局限于城(chéng)市能级之间(jiān)差异，优(yōu)质小区和(hé)老旧二手房之间的差(chà)异也将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不是针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差(chà)。商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增速可能(néng)超预期。

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