文：任泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开的(de)全国住(zhù)房和城乡(xiāng)建设工(gōng)作(zuò)会议提(tí)出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一个月时间(jiān)，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态，试(shì)点(diǎn)现房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房(fáng)预售制(zhì)了，用你的钱，建你的(de)房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购(gòu)房者的(de)不公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是(shì)房地产从大开(kāi)发时代步入高质(zhì)量发展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱，一(yī)手交房，天经(jīng)地(dì)义。当(dāng)然二(èr)次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效机制，长效机(jī)制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。如果按照(zhào)经(jīng)济规律(lǜ)办事，中国一定能(néng)实(shí)现房(fáng)地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售(shòu)制(zhì)、改为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不(bù)公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付(fù)的风险。从个人层面看，预(yù)售(shòu)制对购房(fáng)者非常(cháng)不公平，比如，交房等待(dài)期一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房(fáng)老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳(wěn)健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的(de)？国外什么(me)情(qíng)况？简单(dān)科普一下(xià)：商品(pǐn)房预(yù)售最早源于中国(guó)香港(gǎng)，俗称卖楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一(yī)种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于(yú)商品房短缺(quē)，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房预售制度(dù)。其(qí)实，当前世(shì)界(jiè)不少(shǎo)国家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得(dé)政府批准后(hòu)才可以开始销售，买家在购买期房后(hòu)并非像中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷(dài)款(kuǎn)支(zhī)付剩(shèng)余全(quán)部房(fáng)款，而是根据开发商工程进度(dù)在(zài)完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需(xū)要严格的资金监管、分期(qī)支付以及违约(yuē)处(chù)罚措(cuò)施(shī)作为(wèi)保障的，如果没有这些(xiē)保(bǎo)障(zhàng)措施，一定会触发风险，对(duì)购房(fáng)民众不(bù)公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制度有(yǒu)一定历(lì)史阶段性，现(xiàn)在中国(guó)住房进(jìn)入(rù)存量(liàng)时代(dài)，取(qǔ)消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心(xīn)和(hé)房地(dì)产(chǎn)长效机制。这是(shì)个技(jì)术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房地产回归实(shí)体经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而是(shì)所见即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。所有商业(yè)的本(běn)质是(shì)向善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能(néng)例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度(dù)，取消预(yù)售制(zhì)、实施(shī)现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业(yè)企业(yè)健康发(fā)展的重大措施。在(zài)当前的情况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着(zhe)陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究(jiū)中心参与(yǔ)财(cái)税改革方案(àn)研究时，对预售制、房(fáng)地(dì)产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进(jìn)行过(guò)长(zhǎng)期(qī)系(xì)统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给(gěi)量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预(yù)付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖(qī)身于木(mù)屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多(duō)数居(jū)民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖(mài)多(duō)数以一(yī)整栋楼(lóu)为单位，需要雄(xióng)厚的(de)资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国(guó)香港地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题。针对这一(yī)系列(liè)问题，不(bù)少地产商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量有所增(zēng)加(jiā)，开发商(shāng)资金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式(shì)引(yǐn)入(rù)房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭借商(shāng)业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验(yàn)，对于商品(pǐn)流通、资(zī)金周转有(yǒu)着独到的见解，在(zài)努力寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下九龙的一块(kuài)地(dì)盘后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说(shuō)明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇(yǔ)的(de)地势环(huán)境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价格、订购方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似(shì)租金的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了(le)自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资金(jīn)压(yā)力，加速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造商的(de)资金问题，降低投资(zī)风险(xiǎn)，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期(qī)付款”的(de)销(xiāo)售模式成为当(dāng)时中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地(dì)解(jiě)决(jué)了核心的住房供不应(yīng)求(qiú)的问题，使房市发(fā)展进(jìn)入新阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推(tuī)动了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但(dàn)期间(jiān)也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但(dàn)监管部门不断完(wán)善、规范(fàn)化(huà)，建立(lì)健全(quán)的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘(pán)因建筑费用超(chāo)支停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提(tí)升了对(duì)于预售楼花制度的监管，即要求开发(fā)商在预售前，确保地(dì)价款(kuǎn)已经全部支(zhī)付，还(hái)要证明自身有资金等能力(lì)把项(xiàng)目完成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑师(shī)的核(hé)准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造假，套(tào)取监管(guǎn)账户资(zī)金，中(zhōng)国香港要求律师行在(zài)银行开设(shè)的(de)信(xìn)托(tuō)账(zhàng)户（监管账户）、开发商操(cāo)作(zuò)等采取(qǔ)全透明化机(jī)制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐(zhú)步(bù)完(wán)善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年代，中(zhōng)国内(nèi)地面临住(zhù)房需(xū)求大(dà)和供给量短(duǎn)缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一(yī)导向使前(qián)期发展工(gōng)业化的进程大于(yú)城市化(huà)进程，唯有解决住房(fáng)基础等(děng)城市化配套问题，才能(néng)进一步推进城(chéng)市化(huà)。但(dàn)当时(shí)推行的(de)是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房市场发展起(qǐ)步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现了分配不(bù)公、效率低、配套差等(děng)问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用(yòng)于当时的国(guó)情。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的需求量大，而(ér)社会缺少大型房地(dì)产(chǎn)开发商(shāng)，商(shāng)品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内(nèi)地房地产市(shì)场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐步引进中国香(xiāng)港预售(shòu)商品房制度，先后(hòu)出(chū)台多项文(wén)件(jiàn)，大力支(zhī)持国内房(fáng)地产市(shì)场改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出台《关于(yú)进一(yī)步(bù)深化城镇住房(fáng)制度改革(gé)，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实(shí)物分(fēn)配，逐步实(shí)行住房分(fēn)配货币化、住房供给商品化、社会(huì)化(huà)的住房新体制，从计划经济下的福(fú)利分(fēn)房转向市(shì)场经济的商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市场采用预(yù)售(shòu)制，允许(xǔ)开发商卖期(qī)房，解决了房企缺(quē)少(shǎo)资金(jīn)和开发时间(jiān)周期长的两大难题，开发商(shāng)以预售(shòu)款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等(děng)多(duō)方迅速出(chū)台(tái)相关的信贷政(zhèng)策(cè)，支持购房者，极大作用推动(dòng)了房(fáng)地(dì)产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中国(guó)内地(dì)的商(shāng)品房预售(shòu)制度(dù)。预售制的初衷是(shì)为了(le)缓解房企(qǐ)资金压力(lì)，加快(kuài)城镇住(zhù)房建(jiàn)设。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房地产开发(fā)企业将正(zhèng)在建设中(zhōng)的房屋预先出(chū)售给(gěi)购(gòu)房(fáng)者，由购房者(zhě)支付(fù)定(dìng)金(jīn)或房(fáng)款的(de)行为。区(qū)别于中国(guó)香港，在中国(guó)内地(dì)实(shí)践(jiàn)过程中，商品(pǐn)房预售流程为(wèi)：房地(dì)产开(kāi)发商(shāng)办(bàn)理(lǐ)预售许可证-签(qiān)订(dìng)商品房(fáng)买(mǎi)卖(mài)合(hé)同-进行(xíng)备案(àn)登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付款，并(bìng)采(cǎi)用银行贷款的(de)形(xíng)式(shì)一次性付(fù)清剩(shèng)余(yú)房款，换言之(zhī)，房屋未(wèi)建成，开发(fā)商(shāng)可能已拿到了全部(bù)购房款，这点与中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)的(de)按照工程(chéng)进度付款有所不同(tóng)。对中(zhōng)国内地(dì)的开发商而(ér)言，预售制商品房也(yě)开(kāi)启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地(dì)商品(pǐn)房销售(shòu)的最(zuì)主要方式，预售制(zhì)极(jí)大(dà)缩短房企现金(jīn)回笼周期，同(tóng)时增(zēng)加(jiā)市场商品房(fáng)供(gōng)应，推动了城镇化发(fā)展(zhǎn)进程。预售(shòu)制在过(guò)去20多年对中国内地房(fáng)地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解(jiě)决了房(fáng)地产市场快速发展阶段的资金需求，也提(tí)高了居民居(jū)住水平，中国内地城镇居(jū)民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适(shì)居(jū)，住(zhù)房事(shì)业取得巨大进步(bù)，数十(shí)年(nián)时间走(zǒu)完发达国(guó)家几百年(nián)城镇(zhèn)化路(lù)程(chéng)。改革开放以来(lái)，城(chéng)镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布(bù)的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城镇住宅(zhái)存(cún)量从不到(dào)14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇人均(jūn)住(zhù)房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地(dì)商(shāng)品房销(xiāo)售最主要(yào)方式(shì)，2005年中国内地商(shāng)品住宅期(qī)房销(xiāo)售面积占(zhàn)总(zǒng)销售面(miàn)积(jī)的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了(le)中国(guó)内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的发展。中国内地房地产历(lì)经二(èr)十多年长周期繁荣(róng)，行(xíng)业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发(fā)展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业(yè)数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产(chǎn)也成为(wèi)拉动中(zhōng)国内(nèi)地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业链特别长，高达(dá)50多个行(xíng)业(yè)。2020年房(fáng)地产及其产(chǎn)业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地(dì)产业(yè)增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批(pī)发、建(jiàn)材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全(quán)拉(lā)动的投(tóu)资占全(quán)社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发(fā)投(tóu)资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从(cóng)房地产贷款占银行(xíng)各(gè)项贷款(kuǎn)余(yú)额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等通(tōng)道业务，占比超过(guò)三分(fēn)之一。从房地产融(róng)资存量占社(shè)融存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效应渠道，根据我们(men)的《中国(guó)住(zhù)房(fáng)市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国的(de)33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市(shì)值(zhí)占股债房市值的(de)比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的(de)比(bǐ)例(lì)较(jiào)高(gāo)，主要是(shì)因为住房市值(zhí)高(gāo)，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融(róng)资比(bǐ)例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是对购买者的(de)单(dān)方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付(fù)的风险。比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般(bān)为两(liǎng)年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至不能(néng)交房(fáng)等风险。另(lìng)外，购房者(zhě)和(hé)开发(fā)商之间的购房合(hé)同、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是(shì)两个独立的合同关系，如(rú)果开发(fā)商发生(shēng)违约，购(gòu)房者只(zhǐ)能(néng)根据购房合同向开(kāi)发商(shāng)主张(zhāng)权力，但(dàn)依旧(jiù)需要根据按(àn)揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因韵达快递人工客服电话是多少号 韵达可以寄活体宠物吗此购房(fáng)者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风(fēng)险，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信(xìn)用(yòng)和(hé)购(gòu)房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一(yī)旦(dàn)房企因为市场波动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等(děng)情况，而(ér)房企通过与购房者签订(dìng)的预(yù)售(shòu)合同(tóng)和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力(lì)或短(duǎn)期(qī)不能还款等，则风险完全由银(yín)行(xíng)承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监(jiān)管(guǎn)资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那(nà)就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管(guǎn)理办法》中明确规定了开(kāi)发企业预售(shòu)商品(pǐn)房所得款项应当用于有关(guān)的(de)工程建设(shè)，商(shāng)品房预售款监管的具体办法，由(yóu)房(fáng)地产管理部门制定。但(dàn)多年以来全(quán)国并没(méi)有(yǒu)统一(yī)的(de)预售(shòu)资金(jīn)监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥(féi)等城市则按照项目(mù)的建(jiàn)安成本乘(chéng)以建筑面积(jī)或者项(xiàng)目工程总额报价计算重点资金。而事实(shí)是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账(zhàng)户、或进入监(jiān)管(guǎn)账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无(wú)期(qī)，月供却被(bèi)迫(pò)继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开(kāi)发时代的高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预售款(kuǎn)监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比(bǐ)如工(gōng)程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得(dé)监(jiān)管账户(hù)拨付资金，再由韵达快递人工客服电话是多少号 韵达可以寄活体宠物吗工(gōng)程(chéng)方将资(zī)金转给房(fáng)企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度所需。通过(guò)这(zhè)些方式(shì)套取的资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做(zuò)提供(gōng)了(le)资(zī)金流动性(xìng)，房(fáng)企(qǐ)抽调资金统筹拿地(dì)、还(hái)款和楼盘(pán)建设(shè)，形成一(yī)种资(zī)金循环(huán)高周转模(mó)式(shì)，但一定程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外(wài)商品(pǐn)房(fáng)预售制度呈(chéng)现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资金，一般设有定金或(huò)预付(fù)款保(bǎo)护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付(fù)的预付款比例相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方(fāng)式支(zhī)付，或(huò)按工(gōng)程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般(bān)采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月(yuè)供(gōng)；二是房屋交付(fù)后(hòu)发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期(qī)房烂尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护：房屋交付质量的(de)保障有两种方(fāng)式，一(yī)是期(qī)房由政府或第三方验收合(hé)格并提供验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得购房者支(zhī)付的房(fáng)款。二是开发商为购(gòu)房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金(jīn)第(dì)三方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交(jiāo)付后(hòu)按(àn)揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资金(jīn)由第(dì)三(sān)方全(quán)程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一般(bān)为(wèi)房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官(guān)方数(shù)据(jù)，2021年美国平(píng)均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除定金或首(shǒu)付外，购房(fáng)者在(zài)房屋交付后通过按揭贷(dài)款支(zhī)付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付(fù)款由第三(sān)方公证行或(huò)产(chǎn)权保险公司的信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何(hé)责任与(yǔ)损失。而开(kāi)发商在房屋建(jiàn)设(shè)过程中的资金全(quán)部来自银行，银行根据工程进度向开发(fā)商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于(yú)开发商挪用资金直接损害银(yín)行利益，银(yín)行有(yǒu)充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋(wū)交(jiāo)付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查后发放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购(gòu)房者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付(fù)，按(àn)揭按(àn)工期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率，开(kāi)发(fā)商或购房者可(kě)购买期(qī)房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方(fāng)面(miàn)，德国开发商在(zài)项目获批后(hòu)即(jí)可预售(shòu)房屋。签署购房合(hé)同前(qián)，购房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如(rú)由于任何原因不能购(gòu)买，定(dìng)金(jīn)按照德国法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在(zài)购房款中(zhōng)，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付(fù)比(bǐ)例(lì)，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面，德国(guó)也采取(qǔ)按工(gōng)期支付(fù)房款的制度，一般分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节(jié)点可(kě)分(fēn)为(wèi)公证后、主体完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃(lí)完工(gōng)、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面完工、地板完工、全部(bù)完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给(gěi)予购房者一定使用期限(x韵达快递人工客服电话是多少号 韵达可以寄活体宠物吗iàn)，期限结束(shù)后，购(gòu)房者开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的(de)功能(néng)是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证开发商赔(péi)偿或修复(fù)，开发商(shāng)破(pò)产，由保险公司(sī)负责(zé)相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由(yóu)开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一名律师，负(fù)责沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内容(róng)确认无(wú)误后签订(dìng)首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而(ér)超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程进(jìn)度付款的(de)方式，但是(shì)交房前(qián)付款比例相对(duì)较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即(jí)交房前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须经过(guò)房产公证公司的检(jiǎn)验(yàn)验收后才(cái)能交付，交(jiāo)付(fù)后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资(zī)金监管极(jí)为严(yán)格，资金也(yě)由律师(shī)监管，在确(què)认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买(mǎi)房律师将资(zī)金转给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开发商，即资金在进入开发商账户(hù)前经(jīng)过(guò)两(liǎng)道(dào)关口(kǒu)，有利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的(de)20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返(fǎn)还定价(jià)并(bìng)赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社(shè)会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规范期房(fáng)交易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者(zhě)支付定金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法(fǎ)律要(yào)求(qiú)开发商必须完成定金保(bǎo)全措(cuò)施(shī)才可(kě)预售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开发商向金融机构或指定保证机构或保险机(jī)构签订(dìng)定金保证委托合同，设置(zhì)购房(fáng)者定(dìng)金的保证或(huò)保(bǎo)险，并(bìng)将(jiāng)相应的保证(zhèng)金证明书交付给(gěi)购房者。除定金(jīn)外(wài)，其他预先支付的(de)购房款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂(làn)尾，购(gòu)房者可(kě)凭保证金(jīn)证明(míng)书向金融机(jī)构或(huò)保(bǎo)证(zhèng)机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发(fā)商需(xū)向(xiàng)购房者(zhě)赔付违(wéi)约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支(zhī)付最(zuì)多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)即可向银行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在交(jiāo)房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银(yín)行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约(yuē)可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支(zhī)付，所有资金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年(nián)保修期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一(yī)的选(xuǎn)购(gòu)权合同以及订(dìng)金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例(lì)方(fāng)面，签订购(gòu)房(fáng)合(hé)同(tóng)后，购房者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付(fù)及印花(huā)税，同时购房者向银行申请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按(àn)工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商(shāng)条例》对期(qī)房付款流程做了(le)统一详(xiáng)细规定，要求(qiú)所有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一般为合同签订(dìng)后、地基完(wán)工、框(kuāng)架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依(yī)照工程进度放款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷(dài)款的增加(jiā)而增加，未放款(kuǎn)部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的(de)订金与付款(kuǎn)会(huì)存入银行专门的项(xiàng)目资(zī)金(jīn)账户，账户(hù)资金提取须与房屋(wū)建设(shè)有关(guān)。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年(nián)的(de)房屋保(bǎo)修期，此后(hòu)购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短(duǎn)期(qī)来(lái)看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一方(fāng)面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是(shì)保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在(zài)起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括民营企业(yè)，加大支持力度，由(yóu)优质(zhì)房企牵头并(bìng)购重组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分估计(jì)形势(shì)复杂(zá)性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心以及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机制。长效机(jī)制(zhì)四大关(guān)键是(shì)推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开发(fā)商违约后(hòu)定(dìng)金保(bǎo)护机制(zhì)，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓(gǔ)励保险公司介入(rù)，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分(fēn)的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度(dù)付款机制或交房后(hòu)按揭贷(dài)款机制，充分保护购(gòu)房者的(de)权益。资金监管环节(jié)，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机(jī)构，或由政府相(xiāng)关(guān)部门直接监管，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开(kāi)发商应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费(fèi)维(wéi)修，购房者在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制(zhì)是(shì)权(quán)宜之计(jì)，现在全国(guó)套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过(guò)时了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面(miàn)，取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保障，这(zhè)样将极(jí)大的(de)提升(shēng)开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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