导读

　　黄金二十(shí)年(nián)之后(hòu)，当下中国地(dì)产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销(xiāo)售面(miàn)积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年(nián)地产持续低景气(qì)，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本文(wén)试图厘清(qīng)中(zhōng)国城镇存(cún)量(liàng)住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真(zhēn)的(de)过(guò)剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建部披露的(de)近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到(dào)一(yī)成，其(qí)中还(hái)包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国(guó)城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不是人均一(yī)间房所能(néng)满足(zú)，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。中国的人均住宅间数较发(fā)达国家(jiā)还有(yǒu)很(hěn)大(dà)差距(jù)。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭户均住宅的(de)数据，我们根据(jù)商品(pǐn)住宅套数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测(cè)算结(jié)果显示，目前城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味(wèi)着(zhe)户户有房，然(rán)而(ér)事实上中(zhōng)国住宅(zhái)市场供需(xū)并不(bù)平衡(héng)。

　　国(guó)际数据显示，成熟(shú)房地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一(yī)套(tào)房无法(fǎ)满足流动(dòng)人口的租赁和置业(yè)需求。全国总人口(kǒu)的近三(sān)成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来(lái)地(dì)产仍(réng)有四大新增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不(bù)断(duàn)增加，导(dǎo)致家(jiā)庭户数(shù)增多。小家庭化(huà)趋势将延(yán)续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化(huà)日(rì)益明显，区域经济资(zī)源(yuán)分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁(qiān)入城市(shì)的新增住宅(zhái)需(xū)求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭(tíng)住在(zài)2000年以(yǐ)前建成的(de)住(zhù)宅中，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)均(jūn)较发达国家有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的(de)改(gǎi)善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化(huà)时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足(zú)，这是(shì)过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房地产大分化时(shí)代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在(zài)不同(tóng)能级城市之间，不(bù)同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官(guān)方披(pī)露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来(lái)，各(gè)大(dà)城(chéng)市二手房挂牌(pái)量突(tū)然激增，引发一阵二手房的(de)“抛(pāo)售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子(zi)是否已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供(gōng)给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然(rán)存(cún)在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公布(bù)，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子是(shì)否真的过剩了(le)？据此判断未来房(fáng)地产市场(chǎng)会如(rú)何发展。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察中国(guó)户均(jūn)拥有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅数(shù)量(liàng)过剩(shèng)的直(zhí)观判(pàn)断站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的(de)新闻发布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑数据(jù)以及80多万处(chù)市(shì)政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋(wū)建筑，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住不(bù)到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商(shāng)业楼、写字(zì)楼、学校、医院等(děng)非(fēi)住(zhù)宅(zhái)。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大(dà)于1，看似意味着人(rén)人都有房间居(jū)住。

　　居住水平(píng)不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映(yìng)出(chū)城镇居民的(de)居(jū)住(zhù)水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套设施齐全(quán)的住(zhù)宅才是(shì)城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居(jū)民住(zhù)宅(zhái)主(zhǔ)要(yào)分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类(lèi)是保障(zhàng)房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自建(jiàn)房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数(shù)据，并(bìng)没(méi)有(yǒu)直接(jiē)公布城(chéng)镇住宅(zhái)数量。居民住宅相(xiāng)关(guān)数据有两(liǎng)处可以直接公布，一是每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数(shù)（统计局）；二是居民(mín)住宅来源(yuán)（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居(jū)民户(hù)均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主要(yào)用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以(yǐ)来每年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售套数(shù)相加(jiā)，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城镇居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅和(hé)非商品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民(mín)拥有的商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我们就(jiù)能够得(dé)到城镇户均(jūn)拥(yōng)有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅(zhái)套数/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前缺(quē)乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统(tǒng)计数(shù)据，大致测算得到(dào)中(zhōng)国存量房地产(chǎn)套数(shù)，并进一步推算(suàn)中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅（包(bāo)含现房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房(fáng)销售中期房(fáng)占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销售套数里的(de)期房销售(shòu)，得到商(shāng)品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套(tào)数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我们需(xū)要进一步推算中国城镇居民(mín)拥有的户(hù)均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显(xiǎn)示中国(guó)城镇居(jū)民的住宅(zhái)结构(gòu)特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅与购买二手(shǒu)房(fáng)加(jiā)总(zǒng)，得到商品住宅(zhái)占(zhàn)居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商品住(zhù)宅增幅为(wèi)过(guò)去十年(nián)变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房，中国平(píng)均每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。公交车爱心卡是什么人用的卡啊 公交车爱心卡可以让给别人用吗>

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年(nián)内陆(lù)续交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居民(mín)已经达(dá)到了户(hù)均(jūn)一(yī)套(tào)房(fáng)的程度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味(wèi)着中(zhōng)国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅来(lái)满足因人口流动、居民换房(fáng)等因(yīn)素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美(měi)国、英国和日(rì)本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会(huì)造成人口净流入地的住(zhù)宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人口流动调查数据(jù)显示(shì)，在(zài)上(shàng)海、杭州以及南(nán)京工(gōng)作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占(zhàn)据两套房，在高房价的(de)大城市租赁一套(tào)房，在房价较低的县城购买一(yī)套房。所以说户均一套房(fáng)无法满足庞(páng)大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不(bù)少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题(tí)，如电(diàn)线(xiàn)老(lǎo)化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户(hù)的生活带来了很大的不(bù)便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有的住宅面积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右(yòu)的家庭没有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修(xiū)建的老旧小区很难满足现代生活(huó)需(xū)求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏(piān)小。其中一居(jū)室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩(kuò)张是(shì)未来地(dì)产(chǎn)的需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存(cún)量(liàng)总面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进(jìn)城和(hé)老旧(jiù)小区(qū)拆迁，加上2021年和(hé)2022年(nián)商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积(jī)为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一(yī)半(bàn)的家庭人(rén)均住宅建筑面积小于(yú)均值(zhí)，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积不足(zú)19平方(fāng)米，不及全(quán)国(guó)人均水平(píng)的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用(yòng)的(de)住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市(shì)将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平(píng)方米的家庭界定(dìng)为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使(shǐ)用住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即(jí)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为50平，只考虑家庭(tíng)户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前(qián)至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均(jūn)住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若(ruò)去除公(gōng)摊(tān)面积(jī)后，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然(rán)1套房(fáng)，未来(lái)地(dì)产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)1套房，看似已(yǐ)经户户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态结(jié)构和(hé)动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求释(shì)放(fàng)。户均1套住宅现实(shí)之(zhī)下，中国(guó)未来城(chéng)镇住宅需求(qiú)主(zhǔ)要(yào)来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购(gòu)房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过(guò)去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数不断下(xià)降，六普显示城(chéng)镇户均人(rén)口规模(mó)为2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显(xiǎn)示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二(èr)人户的(de)占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续(xù)延续(xù)，导致(zhì)户数(shù)会因户均人口规模(mó)的缩小而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入(rù)地住宅(zhái)市(shì)场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年(nián)常住(zhù)人(rén)口(kǒu)增(zēng)量为72万，而出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长主要(yào)受益于(yú)人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需(xū)求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最(zuì)多。自建(jiàn)房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买(mǎi)了商品住宅(zhái)。租房(fáng)、购买(mǎi)经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和(hé)旧城改造，商品住(zhù)宅(zhái)的占比势(shì)必会进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭(tíng)约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或(huò)少有物业管理，居民(mín)追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需(xū)求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需(xū)求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限于资金，倾(qīng)向于中(zhōng)小(xiǎo)户型(xíng)。已有住(zhù)宅家(jiā)庭希望提(tí)高生(shēng)活品质(zhì)，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的(de)中央经(jīng)济(jì)工作会议明确(què)指出支持住宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因(yīn)素，中国的人均住(zhù)宅间数较其(qí)他国家依旧存(cún)在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与经(jīng)济水平有着密(mì)切正(zhèng)向联(lián)系(xì)。随着(zhe)经济发展水平的提高，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，供需出(chū)现错配(pèi)，这(zhè)是过(guò)去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量的供需(xū)冲突。房地产大分化(huà)时代(dài)已(yǐ)至(zhì)，这种分化不单局限(xiàn)于城市(shì)能级之间差异，优质小区和老旧二(èr)手房之间的差(chà)异也(yě)将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低，其(qí)增速可能超(chāo)预期。

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