文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开(kāi)的全(quán)国住(zhù)房和城乡建设工(gōng)作会(huì)议提出“有条件的(de)可以进行(xíng)现房(fáng)销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东(dōng)等(děng)地明确表态，试点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者(zhě)的(de)不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力(lì)的别(bié)建了(le)，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开发(fā)时代步入(rù)高质量发展阶段的(de)必然趋势，也(yě)是对(duì)购房(fáng)老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存(cún)量时(shí)代，对(duì)购房民众不公平的(de)预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及长效机(jī)制(zhì)，长效机制四(sì)大关键是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融中(zhōng)性(xìng)稳定(dìng)和房(fáng)地产税。如果按照经济(jì)规律办(bàn)事，中国一(yī)定能实现房地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨(kuà)过这道关，解(jiě)好这道世界(jiè)难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售(shòu)制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承担了所有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)不(bù)能交付(fù)的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对(duì)购(gòu)房者非常不公平(píng)，比如，交(jiāo)房等(děng)待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至不能交房(fáng)的风(fēng)险。从行业层(céng)面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预(yù)售制度(dù)怎么(me)来的？国外什(shén)么情况？简单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国(guó)香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一(yī)种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国(guó)香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界不(bù)少国家(jiā)存在预(yù)售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般(bān)有严(yán)格的监管保障措(cuò)施，开发商在(zài)项目获得(dé)政府批(pī)准后才(cái)可(kě)以开(kāi)始销售，买家在(zài)购买期房(fáng)后并非像中国(guó)一样在支付(fù)完首付(fù)款后从银行一次性贷款支(zhī)付剩(shèng)余(yú)全部房(fáng)款，而是根据开发商(shāng)工(gōng)程(chéng)进度在完全交房前进(jìn)行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需要严格的(de)资金监管(guǎn)、分(fēn)期(qī)支付(fù)以及违约(yuē)处(chù)罚措(cuò)施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定(dìng)会触发风险，对(duì)购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取消预(yù)售(shòu)制(zhì)度，以(yǐ)后改为现房销(xiāo)售。客观讲预(yù)售制度(dù)有一定(dìng)历史阶段性，现在(zài)中国住(zhù)房进入存(cún)量时代，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制度有助(zhù)于(yú)降负债降杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，当然(rán)这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效机制。这是(shì)个(gè)技(jì)术活(huó)，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定能化解这个难(nán)题，让房(fáng)地产回归实体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能(néng)兑现的(de)营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才是(shì)对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质(zhì)的(de)保障，这样将极大(dà)的(de)提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客户(hù)为中心(xīn)，房地产(chǎn)也(yě)不能例外(wài)，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸(xìng)福一(yī)家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业(yè)健康发展的重大措施(shī)。在当前的情况下，取消预(yù)售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金融支持(chí)当期三好生、新模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中(zhōng)心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参(cān)考(kǎo)后来形成的(de)专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国(guó)内地版(bǎn)预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预(yù)售资(zī)金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立(lì)法，设置期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十(shí)世纪(jì)五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租(zū)是地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长等问(wèn)题，分(fēn)层销售(shòu)孕育而(ér)生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的(de)需求是相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以(yǐ)一(yī)整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄厚(hòu)的资金实(shí)力才能购买。虽(suī)然楼宇出租(zū)是中国香港(gǎng)地产行业(yè)盛(shèng)行的(de)方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资(zī)金周转期长等问题。针对这一系(xì)列(liè)问题，不(bù)少(shǎo)地产商开始探求新的(de)方式(shì)，如把楼宇契(qì)约切(qiè)开(kāi)，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数(shù)量(liàng)有所增(zēng)加，开发商资(zī)金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在分层(céng)出售的基(jī)础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引入房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办立信置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉(jué)和(hé)多年(nián)经营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳(bó)运业务(wù)的经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的(de)见解，在努力寻求方法(fǎ)加(jiā)快自身资金周转。当时(shí)其在购下九(jiǔ)龙的一块地(dì)盘后，除了分层(céng)出售、还(hái)印发售楼(lóu)说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点(diǎn)，即(jí)先(xiān)收取买家的订金，采用类似租(zū)金的分期付(fù)款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱(qián)，买家就拥有了(le)自己的房产。这种方式(shì)减(jiǎn)轻了民众购(gòu)房的(de)资金压力(lì)，加(jiā)速了(le)房(fáng)屋的(de)建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解决了(le)制造商的(de)资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时(shí)中国香港房地产市场的一(yī)大特色，纵观中国香港(gǎng)房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核心的住房供(gōng)不应求(qiú)的问题，使房市发展进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推(tuī)动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间(jiān)也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门(mén)不断完(wán)善、规范化(huà)，建立健全的监(jiān)管(guǎn)机制，促(cù)进市场健(jiàn)康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香港管(guǎn)理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部支(zhī)付，还要(yào)证明自身有(yǒu)资(zī)金等能力把项目(mù)完成，资(zī)金需放入律师所托管，支取时(shí)需律所和建(jiàn)筑师的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套取监(jiān)管账户资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求律师行在银行开(kāi)设(shè)的信托(tuō)账户（监管账户(hù)）、开(kāi)发商(shāng)操作等(děng)采取全透明化机制，且银行的(de)责任(rèn)上升，如出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后续(xù)需自身推(tuī)动项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面临住房需(xū)求大和(hé)供给量短缺问(wèn)题(tí)，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先(xiān)发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的(de)进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套(tào)问题(tí)，才能进(jìn)一步推进城市化。但当(dāng)时(shí)推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市(shì)场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度(dù)也出现了分配(pèi)不(bù)公、效率低、配套(tào)差等问题，因(yīn)此福利分(fēn)房(fáng)制度(dù)不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市(shì)场(chǎng)面临商(shāng)品房的(de)需求量大，而社会缺(quē)少大型房地产(chǎn)开发商(shāng)，商品房供应(yīng)量(liàng)小(xiǎo)的困境，此时引入(rù)中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地(dì)产市场的(de)一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中国(guó)内地(dì)逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年(nián)，国务(wù)院出台《关于进一步(bù)深(shēn)化城镇住(zhù)房制度改革，加(jiā)快住(zhù)房建设的通知》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物(wù)分配，逐步实(shí)行住房分配货(huò)币化、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房(fáng)新体制(zhì)，从计划(huà)经济下(xià)的福利分房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的商(shāng)品房(fáng)。房(fáng)地产市场采用预(yù)售制，允许开发商(shāng)卖期房，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金(jīn)和(hé)开发时间(jiān)周(zhōu)期(qī)长的两(liǎng)大难题，开发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动(dòng)下一(yī)个项目(mù)的(de)开发(fā)，形成滚动(dòng)开发模(mó)式，住房供应速度加快。自此中国(guó)内地开始房改(gǎi)货币化，中国人(rén)民银行(xíng)等多方迅速出(chū)台相关的信(xìn)贷(dài)政(zhèng)策，支持(chí)购房者(zhě)，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港“卖楼花”模式(shì)后，经(jīng)调整形成契合中(zhōng)国内(nèi)地(dì)的(de)商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)度。预(yù)售(shòu)制的初衷是(shì)为了缓解(jiě)房(fáng)企(qǐ)资金压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房建设。具体(tǐ)来说，是(shì)指房地产开(kāi)发企业将正在建设中的房屋预先出(chū)售给购(gòu)房者，由(yóu)购房者(zhě)支(zhī)付定(dìng)金或(huò)房款的行为。区别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在(zài)中(zhōng)国内地实践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产(chǎn)开(kāi)发商办理预售许(xǔ)可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要一次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一次(cì)性付清剩余房款，换(huàn)言之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发商可能已拿(ná)到了(le)全部购房(fáng)款，这点与中国(guó)香港(gǎng)的按照工程进度付(fù)款有所不(bù)同(tóng)。对中国内地的开发商(shāng)而言，预(yù)售制(zhì)商品房也开启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房销(xiāo)售的(de)最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加市(shì)场商品房供应，推动了城镇化(huà)发(fā)展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在(zài)过去20多(duō)年(nián)对(duì)中国内地房地产市场(chǎng)的(de)稳步发(fā)展(zhǎn)起到了重要作用，不(bù)仅解(jiě)决了房地产市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)的(de)资(zī)金需求(qiú)，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居(jū)到基本适居(jū)，住房事业取(qǔ)得(dé)巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平(píng)方公里增长至(zhì)60721平(píng)方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)存(cún)量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房(fáng)套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内地(dì)商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售面(miàn)积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了(le)中国内地房地产行业的(de)发展。中国内(nèi)地房地产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各(gè)项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积(jī)和销(xiāo)售(shòu)金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业(yè)的快速(sù)发展，房(fáng)地产(chǎn)企业从(cóng)无(wú)到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也(yě)成为拉动中国内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道(dào)，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高达50多个(gè)行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房地产对(duì)金(jīn)融(róng)、批发(fā)、建(jiàn)材(cái)的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投(tóu)资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三分(fēn)之一(yī)。从房地产融资存量占社(shè)融存(cún)量比(bǐ)重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银行(xíng)不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们的(de)《中国住房市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房(fáng)市值占(zhàn)股债(zhài)房市值的比例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的比例较高，主要是(shì)因(yīn)为住房(fáng)市值高(gāo)，以及(jí)中国(guó)资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当前(qián)的负面效(xiào)应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。比如，交房(fáng)等(děng)待期一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房(fáng)等风险。另(lìng)外，购房者和(hé)开(kāi)发商之间的购房(fáng)合同、购房者和(hé)银(yín)行(xíng)的按揭(jiē)贷(dài)款合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房(fáng)者只能根(gēn)据购房合同向开(kāi)发商主张(zhāng)权(quán)力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷(dài)款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购(gòu)房(fáng)者承担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到(dào)下行周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险，进行影响自身信(xìn)用和(hé)购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市(shì)场波动或经营不(bù)善，出现资金链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者(zhě)签(qiān)订的预售(shòu)合同(tóng)和(hé)按揭合(hé)同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房(fáng)者丧失还(hái)款能(néng)力(lì)或(huò)短期不能还款等，则风险完(wán)全由(yóu)银行承担，银行将面(miàn)临较大的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者(zhě)的预(yù)售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中(zhōng)明确规定了(le)开发企业预售商品(pǐn)房(fáng)所得款项应当用于有关的(de)工程建设(shè)，商品房(fáng)预售款监管的具体办法，由房地产管理部门(mén)制(zhì)定。但多(duō)年以来全国并没有(yǒu)统一的预售资金(jīn)监管规定，各地实行(xíng)“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管(guǎn)资金比例(lì)为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等城市则(zé)按照项目的建安(ān)成本乘以建筑面积或者项目(mù)工(gōng)程总额(é)报价计算重点资金。而事实(shí)是，不(bù)少购房(fáng)款(kuǎn)未进入监管账户、或(huò)进(jìn)入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继续(xù)建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时代的高(gāo)周转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨(bō)付资(zī)金，再(zài)由工程(chéng)方将资(zī)金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨(bō)付的(de)工程(chéng)款，远超工程进度所需。通(tōng)过这些方式套取的资(zī)金(jīn)，在房企(qǐ)各地项目间(jiān)流动，变(biàn)相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调资(zī)金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资(zī)金循环高周转模式，但一定程(chéng)度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于购房者预付资金(jīn)，一般设有(yǒu)定金或预付(fù)款(kuǎn)保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付(fù)的预付款比例相对较低，正实数包括0吗包括负数吗，正实数包括零吗绝大部分房款在(zài)房(fáng)屋交付后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款支付方(fāng)式：预付款一(yī)般以定金方(fāng)式(shì)支付，或(huò)按(àn)工程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷(dài)款方(fāng)式(shì)：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是(shì)按工程进度(dù)付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出(chū)现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付(fù)质量的(de)保障有两种方(fāng)式，一是期房由政府或第三方(fāng)验收(shōu)合(hé)格并提供验(yàn)收(shōu)凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者支(zhī)付(fù)的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国(guó)期房(fáng)定金一定(dìng)期限内无条件返(fǎn)还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首(shǒu)付，其(qí)余房款交付(fù)后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节，定金(jīn)比例(lì)一般为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外，购(gòu)房者在房(fáng)屋交付后通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国为(wèi)防止开发(fā)商挪用资金，购(gòu)房者(zhě)的定金(jīn)及首付款(kuǎn)由第(dì)三(sān)方公证行或产(chǎn)权保险公司的信(xìn)托账户监管。如果(guǒ)开(kāi)发(fā)商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不承担任何责(zé)任(rèn)与损(sǔn)失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的(de)资(zī)金(jīn)全部来自银行，银行根据工程进(jìn)度向(xiàng)开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行(xíng)利益，银行(xíng)有充分动机监管(guǎn)开发商施(shī)工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得由政府相关部门经审查(chá)后发放的(de)验收凭(píng)证，通过验(yàn)收凭证(zhèng)向银(yín)行得到购房(fáng)者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房(fáng)款按(àn)建造工(gōng)期进度支付，按(àn)揭按(àn)工(gōng)期放款后(hòu)还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定(dìng)利(lì)率，开(kāi)发商或(huò)购房(fáng)者(zhě)可购(gòu)买(mǎi)期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行预约公证，签订(dìng)合(hé)同后定金退还(hái)。如由(yóu)于任(rèn)何原因不能(néng)购买，定金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支付公(gōng)证费和土地(dì)交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含(hán)在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低(dī)首(shǒu)付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取(qǔ)按工期(qī)支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支(zhī)付(fù)，具体支付节(jié)点、比例(lì)因项目而异。一般来(lái)说(shuō)，支(zhī)付节点(diǎn)可分(fēn)为公(gōng)证(zhèng)后(hòu)、主体(tǐ)完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可(kě)在支(zhī)付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固定利率，银(yín)行(xíng)按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷(dài)款给予购(gòu)房者一定(dìng)使用期限(xiàn)，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房设(shè)计了两种保险，保险的(de)功能是当(dāng)房屋出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买(mǎi)卖(mài)双方均有一(yī)名律师，负责沟通(tōng)期房(fáng)交易中(zhōng)的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环(huán)节(jié)内容确(què)认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英(yīng)国设置了10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，当(dāng)开(kāi)发(fā)商出(chū)现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金(jīn)由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英国采取按(àn)工程进度付款的方式，但是(shì)交房前付款比例相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个(gè)月分别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英(yīng)国规定(dìng)房(fáng)屋必须(xū)经过房产公证公司(sī)的检验验收(shōu)后才(cái)能交付(fù)，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售资金(jīn)监管极(jí)为严(yán)格，资金也由律师监管，在确(què)认(rèn正实数包括0吗包括负数吗，正实数包括零吗)工(gōng)程(chéng)进度(dù)、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资(zī)金在进入开(kāi)发商账户前(qián)经过两道关口，有利于(yú)保障购房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售房(fáng)定(dìng)金保全(quán)措施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本(běn)二战结束后(hòu)由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物(wù)交(jiāo)易(yì)法》，经(jīng)多次修订，目前是唯(wéi)一一部规(guī)范期房交易的(de)法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护(hù)方面，根据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购房者(zhě)支付定(dìng)金超过5％或(huò)超1000万日(rì)元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金保全(quán)措(cuò)施才可(kě)预售。什么(me)是定金保全措施？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机(jī)构或指定保证机(jī)构或保险机构签订定(dìng)金保证委(wěi)托合同，设置(zhì)购房者(zhě)定金的保(bǎo)证或保险，并将相应的(de)保证金证明(míng)书交(jiāo)付(fù)给购(gòu)房者。除(chú)定金外，其(qí)他预先支付(fù)的购房款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书(shū)向金融机(jī)构或保证(zhèng)机(jī)构或(huò)保险公司(sī)兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约(yuē)金，一般(bān)约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前(qián)只需支(zhī)付最(zuì)多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支(zhī)付(fù)，所有资(zī)金(jīn)进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加(jiā)坡(pō)开发商有(yǒu)统一的选购权合(hé)同以及订金(jīn)返还机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天(tiān)，执行(xíng)OTP则(zé)进一步签订购买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时(shí)购房者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新加坡(pō)期房同(tóng)样(yàng)采取按工程(chéng)进度(dù)付款的方式(shì)，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流(liú)程(chéng)做了统一详细规定(dìng)，要(yào)求(qiú)所有(yǒu)开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为(wèi)合同签订(dìng)后、地基完(wán)工、框架(jià)完工、管(guǎn)道门(mén)窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程(chéng)进(jìn)度放(fàng)款(kuǎn)，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与付款会存入银行(xíng)专门的项目(mù)资(zī)金账户，账(zhàng)户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修(xiū)期(qī)，此后购房(fáng)者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前(qián)房地(dì)产到(dào)了政策出手(shǒu)临界(jiè)点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和房企重组。一(yī)方(fāng)面(miàn)，加大对(duì)刚需和改善型需(xū)求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保(bǎo)复工(gōng)保民生，给予强有(yǒu)力(lì)的金融工具支持(chí)。另一(yī)方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运(yùn)转的(de)房企包括民营企业，加大(dà)支持力度，由优(yōu)质房企牵头并购重组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势(shì)复杂性(xìng)和(hé)人性(xìng)复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务正实数包括0吗包括负数吗，正实数包括零吗(wù)、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机制。长效(xiào)机(jī)制四大关(guān)键是推动城(chéng)市(shì)群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房(fáng)地产税(shuì)。定(dìng)金环节，建立开发商违约后定金(jīn)保护机制，如(rú)将已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定(dìng)金安(ān)全(quán)。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介(jiè)入，为房(fáng)屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度付(fù)款机制或(huò)交房后(hòu)按(àn)揭贷款机(jī)制，充分保护购(gòu)房(fáng)者的权(quán)益。资金监管环节，引入独立于开发商、银(yín)行(xíng)的(de)第(dì)三方资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防(fáng)止资(zī)金挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期(qī)制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一(yī)方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是(shì)五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑(duì)现的(de)营(yíng)销手(shǒu)段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的(de)过硬(yìng)的(de)产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。

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