导读

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当(dāng)下中国(guó)地产步入(rù)大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国(guó)房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品住宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持(chí)续低景气，有关中国地产(chǎn)是(shì)否过剩的讨(tǎo)论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清(qīng)中(zhōng)国(guó)城镇存(cún)量住宅(zhái)真实情况(kuàng)，据(jù)此判断(duàn)中国(guó)未来(lái)地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国(guó)地产存量极度过(guò)剩(shèng)，事(shì)实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建部披露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次(cì)人口普查(chá)调查数据(jù)显示城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑(yí)，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比(bǐ)不到一成(chéng)，其中(zhōng)还包括大量城(chéng)镇非(fēi)住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋(wū)中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒(shū)适不(bù)是人均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配(pèi)套设施(shī)等因素(sù)密切相关。中国的人均住宅(zhái)间数(shù)较发达国(guó)家(jiā)还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着(zhe)中国住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户均1套(tào)房，其中每户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直接公布中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们(men)根据(jù)商品住宅套数(shù)、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计(jì)算出城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测(cè)算(suàn)结果显示，目(mù)前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房(fáng)顺利交付(fù)，直至2024年，中国(guó)每户城镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎意(yì)味着户户(hù)有房，然而事实(shí)上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流(liú)动人(rén)口的租赁和(hé)置业需(xū)求。全国总人(rén)口的近(jìn)三成都是流(liú)动人(rén)口，流(liú)动人口(kǒu)会选择在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户均一套房，中国未来地产仍有四(sì)大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)规模缩小，一(yī)人户、两(liǎng)人户(hù)占(zhàn)比(bǐ)不(bù)断增加，导致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将延续(xù)，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域(yù)经济资源分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前(qián)建(jiàn)成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的(de)住(zhù)宅建筑(zhù)面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造(zào)势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，这是过去二(èr)十年(nián)房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，大分化(huà)时代下地产矛盾(dùn)则更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地(dì)产大分(fēn)化必将体现在(zài)不同能级(jí)城(chéng)市(shì)之间(jiān)，不(bù)同区域板(bǎn)块(kuài)之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房(fáng)子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还(hái)是供(gōng)需平衡，或(huò)是仍然(rán)存在不足？可惜(xī)由于(yú)住(zhù)宅存量数据并未公布(bù)，我(wǒ)们无(wú)法直接知(zhī)晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算(suàn)出(chū)中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅套数，回答(dá)当前的房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量(liàng)过剩的直观判(pàn)断(duàn)站不(bù)住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以全(quán)国自(zì)然灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据(jù)以(yǐ)及(jí)80多万处市政(zhèng)设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计(jì)算的城镇房屋实(shí)际(jì)仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包(bāo)括了(le)大量商业(yè)楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查(chá)数据(jù)公布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人(rén)都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有(yǒu)关，更与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素(sù)密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数(shù)不能完全反映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为(wèi)单位(wèi)购(gòu)买成套住宅(zhái)，一套设施(shī)齐(qí)全的住宅才(cái)是(shì)城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅(zhái)的(de)测算思路、数据和(hé)方法

　　中国(guó)城镇居(jū)民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)、自建房等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公(gōng)布(bù)城镇住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。居民住(zhù)宅相关(guān)数据有两处(chù)可以(yǐ)直接公布(bù)，一是每年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅销售(shòu)套(tào)数(shù)（统计(jì)局）；二是居民住(zhù)宅来(lái)源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国(guó)居(jū)民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上(shàng)述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城(chéng)镇居(jū)民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每(měi)年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到当前(qián)商品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户(hù)均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式(shì)如(rú)下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得(dé)到(dào)中国存(cún)量(liàng)房地(dì)产套(tào)数，并进(jìn)一(yī)步(bù)推(tuī)算(suàn)中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)拥有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销售中期房占(zhàn)比(bǐ)近(jìn)9成(chéng)。本(běn)文去除(chú)商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年(nián)（201米等于多少厘米换算表，一米等于多少厘米换算单位20、2021和2022年）的期(qī)房销售(shòu)额。

　　主流房企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房后(hòu)装(zhuāng)修(xiū)的时间，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数(shù)除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民的住宅结(jié)构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住(zhù)宅(zhái)。其中自建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅(zhái)和购买二手房都是商品住宅(zhái)，因(yīn)此将(jiāng)租(zū)赁其他住宅(zhái)、购买商(shāng)品住(zhù)宅与购买二手房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住(zhù)宅增幅为(wèi)过去十年(nián)变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)都(dōu)会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房(fáng)的三点(diǎn)含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味(wèi)着(zhe)中国(guó)城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来(lái)满足因人口(kǒu)流动、居民换房等(děng)因素产生(shēng)的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验来看，美(měi)国、英国(guó)和日本(běn)的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造(zào)成人口净流入地的住宅市场供不(bù)应求(qiú)，造(zào)成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流(liú)动(dòng)人口分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口会选择(zé)在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人1米等于多少厘米换算表，一米等于多少厘米换算单位口流(liú)动调查(chá)数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅(zhái)比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的(de)高工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使(shǐ)打工人(rén)回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际(jì)上会占据(jù)两套房，在高(gāo)房价的大城(chéng)市(shì)租赁一套房，在(zài)房(fáng)价(jià)较低的县城(chéng)购(gòu)买一套房。所以说(shuō)户(hù)均一(yī)套房无法满足庞(páng)大流(liú)动人口的租赁(lìn)与置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有(yǒu)不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松(sōng)散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大等问题(tí)，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活(huó)带来(lái)了很大(dà)的不便和安全隐患，并(bìng)且居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成的(de)老旧住宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住(zhù)宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和(hé)厨(chú)房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区很(hěn)难(nán)满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的(de)家(jiā)庭住宅(zhái)为一(yī)居室和二居(jū)室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)户(hù)型(xíng)更小，当然这与城市(shì)土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩(kuò)张是未(wèi)来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进城和(hé)老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)不(bù)足19平方米，不及(jí)全国人(rén)均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界(jiè)定为住(zhù)宅(zhái)存在困(kùn)难，若按这个标(biāo)准算的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的(de)家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即(jí)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达(dá)国家人均(jūn)住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国和(hé)英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去(qù)除公摊面积后，中(zhōng)国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有(yǒu)房。即便如此，中国人口(kǒu)静态(tài)结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未(wèi)来地产(chǎn)仍(réng)有需求释(shì)放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要(yào)来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多，新户购(gòu)房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人(rén)口数不断下(xià)降，六普(pǔ)显示(shì)城镇户(hù)均人(rén)口规模为2.85人(rén)/户，而七(qī)普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一(yī)人(rén)户、二人户的占比明(míng)显上(shàng)升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延续(xù)，导致(zhì)户数会(huì)因(yīn)户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模(mó)的(de)缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导致经济发展带(dài)来的新(xīn)增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化(huà)日益明(míng)显，资源和生产要素逐步向经(jīng)济(jì)带(dài)、都(dōu)市圈(quān)中心城市(shì)流入(rù)，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的(de)再集(jí)中吸引着人口流入。人(rén)口迁(qiān)移势必(bì)涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主(zhǔ)要受益于(yú)人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区(qū)改善性(xìng)需求依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公(gōng)有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅建造时(shí)间为2000年(nián)以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年(nián)间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净(jìng)需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商(shāng)品(pǐn)住宅。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑面积(jī)小、质量(liàng)低、基础设施配套(tào)差、没(méi)有或少有物业管理，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜居生(shēng)活的环境，背后的(de)改善性需求(qiú)有待(dài)释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于资金(jīn)，倾向于(yú)中小户(hù)型。已有住(zhù)宅家庭希(xī)望提高生活品质，以小换大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中央经济(jì)工作会议(yì)明(míng)确指出支持住宅(zhái)改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间，无(wú)论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的(de)人均住宅间数较其他国家依旧存在(zài)不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度(dù)与(yǔ)经济水平有着(zhe)密切正向联系。随着经济(jì)发展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存(cún)在(zài)不足，供需出现错配，这是过(guò)去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大(dà)分化时代已至，这种分(fēn)化不单局限于城市能级之间差异，优质小区和(hé)老旧二手房之间的差异也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人(rén)口(kǒu)普查数(shù)据(jù)调查(chá)的是人(rén)，并不(bù)是(shì)针对住(zhù)宅，因此可能存在统(tǒng)计(jì)偏(piān)差。商品住宅占(zhàn)比实际值(zhí)可能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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