饱受争议的二手房交易(yì)中介费问题(tí)，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到监管部门(mén)的重视(shì)。

　　5月8日(rì)，住建(jiàn)部、市场监(jiān)管总局联(lián)合发布了关于规范房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务的意(yì)见(jiàn)。意见(jiàn)提及，近年来，部分房地产(chǎn)经纪机(jī)构存在利用房源客源优势收取过(guò)高费用、未明(míng)码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客户个人信(xìn)息等问题，加(jiā)重交易(yì)当(dāng)事人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主(zhǔ)体管(guǎn)理、明(míng)确经(jīng)纪(jì)服务内容(róng)、合理确定(dìng)经(jīng)纪服务收费、严格实(shí)行(xíng)明码标(biāo)价等十方面，提出了(le)意见。

　　中原地产首席分析师张(zhāng)大伟(wěi)称(chēng)，随着城(chéng)市发展(zhǎn)，一(yī)二线城市二手房交易占比逐渐(jiàn)增(zēng)加。以北京、上(shàng)海为(wèi)例，二手房(fáng)占市(shì)场(chǎng)成交比例(lì)超(chāo)过80％，大量二手房成交依赖(lài)中介居间成(chéng)交，房地产调控重心逐渐(jiàn)从开发商过渡(dù)到(dào)中(zhōng)介公(gōng)司。

　　广东省城规院住房政策研究中心(xīn)首席(xí)研(yán)究员李宇嘉表示，买房对居(jū)民来说属于金额不低(dī)的大宗交易，由(yóu)于二手(shǒu)房交(jiāo)易成本较高、交易周期较(jiào)长，具有非常强的专业性(xìng)，居民往往通过中介来完成。但(dàn)很多中介利用信息不对称等(děng)问题，将非(fēi)必要的收费(fèi)夹带其中，如收取过桥(qiáo)融(róng)资、按揭费(fèi)、担保费(fèi)等，对居民造成(chéng)额外的负担，而且(qiě)这些服务事项(xiàng)并未(wèi)明(míng)码标价(jià)。

　　对于二手房(fáng)市场交(jiāo)易(yì)过(guò)程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服务在内的相关市场交易行为及其(qí)主体进行规范(fàn)和秩(zhì)序整顿，是房地产(chǎn)市场(chǎng)管理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这(zhè)项工作的意义更大(dà)，也更急(jí)迫。”

　　中介收费(fèi)问(wèn)题成监管重点(diǎn)

　　二手房市(shì)场中，历来(lái)对(duì)房地(dì)产经纪服务行业关注最多的一个话题(tí)，便是房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务费的问(wèn)题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部门主要监管的重点，将是(shì)对(duì)房地(dì)产经纪服务收费及中介(jiè)交易(yì)进行(xíng)规范。

　　在热(rè)点城市(shì)，二手房屋交易过程(chéng)中，部分价值(zhí)不菲的房(fáng)屋，往往要(yào)缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中介费。以北(běi)京某(mǒu)房地产经纪服务机(jī)构2.7％的服(fú)务费率计算，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介费(fèi)约为27万(wàn)。

　　在(zài)合理确定经(jīng)纪服务收费上，两部门在此(cǐ)次意见中(zhōng)提及，房(fáng)地产经(jīng)纪机构(gòu)要合理降低住(zhù)房买卖(mài)和(hé)租赁(lìn)经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交价格越(yuè)高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承(chéng)担经纪服务(wù)费(fèi)用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目(mù)前房地产经(jīng)纪服务收(shōu)费标准(zhǔn)的最(zuì)早(zǎo)依据是1995年国家计委建(jiàn)设部下(xià)发的(de)《关于房地产中(zhōng)介服务收费的(de)通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定(dìng)：房屋买卖代理收费，按(àn)成交(jiāo)价(jià)格总额的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更(gèng)新后的收费标准，即根据(jù)这样的规(guī)定：“少数(shù)特别(bié)复杂的住宅买(mǎi)卖经纪(jì)服务，经交(jiāo)易各方协(xié)商(shāng)同意(yì)，可(kě)在规定(dìng)的收(shōu)费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示(shì)，本着(zhe)“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个(gè)政府定价，房地产经(jīng)纪服务收费多少由各中介(jiè)机构自行决(jué)定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介机构在实际(jì)收(shōu)取费用过程中，相关监管(guǎn)部门当前并未明确具体的中(zhōng)介费率(lǜ)，中介(jiè)机(jī)构仅需在服务过程中对收(shōu)费标准进(jìn)行(xíng)明码标价即可。而房地产(chǎn)经纪服(fú)务机构在具(jù)体(tǐ)收取过(guò)程中(zhōng)，会结(jié)合房屋价值(zhí)及(jí)工资标(biāo)准，综合计算出合(hé)适(shì)的(de)中介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价问(wèn)题，两部(bù)门在此次意(yì)见中提及，房地产经(jīng)纪机构应当(dāng)在经(jīng)营门店、网(wǎng)站(zhàn)、客户端等场所或渠道，公示(shì)服务项(xiàng)目、服务内容和(hé)收费标准，不得混合标价和捆绑收费(fèi)。房地产经纪(jì)机构(gòu)提供的基本服务(wù)和(hé)延伸服务，应当分别明确服务项(xiàng)目和收费(fèi)标准。房地(dì)产经纪机构收(shōu)费(fèi)前应(yīng)当向交易(yì)当事人出具(jù)收(shōu)费清单，列明收费(fèi)标(biāo)准、收(shōu)费金额(é)，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于(yú)市场平(píng)均水(shuǐ)平的房地(dì)产经(jīng)纪机构，住房和城乡建设部门将会同(tóng)市场监管等部门采(cǎi)取约谈等综合措施(shī)进行重点(diǎn)监(jiān)管。市(shì)场监管部门会(huì)同有关(guān)部(bù)门依(yī)法查(chá)处不(bù)按规定明码标价、操纵经纪服务收费等(děng)违反(fǎn)价格和反垄断法律法规的行为。对房地(dì)产经纪机构相(xiāng)关违法违规信息，市场监管部(bù)门(mén)要依法依规纳入国家企(qǐ)业(yè)信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分(fēn)档定(dìng)价(jià)，是(shì)否(fǒu)意(yì)味着，未来(lái)豪宅(zhái)的中介(jiè)费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼(jiān)深圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称(chēng)，住建部(bù)发文(wén)鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的(de)原则实行分档定价，合理(lǐ)降低住房2023年高考时间是几月几号，四川每年高考时间是几月几号(fáng)买卖和租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还(hái)是规范行业(yè)，打击收(shōu)费过高的(de)经纪机构，但对市场(chǎng)影响有限，“以深(shēn)圳(zhèn)为例(lì)，深圳市(shì)场豪宅(zhái)和普(pǔ)宅本(běn)来收费(fèi)就不(bù)同，各家收费普遍在合理(lǐ)范围内，加上经纪服务(wù)费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两部门提出的意见仅为(wèi)鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性文件而非规定，未来如何具(jù)体(tǐ)认定(dìng)其中的细(xì)则，还需要(yào)看(kàn)各城市落地(dì)执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改善(shàn)、规(guī)范化，有利于(yú)行业健(jiàn)康发展。同时，由于(yú)二手(shǒu)房(fáng)很(hěn)多(duō)房源在产权(quán)方面有瑕(xiá)疵，如产(chǎn)权抵押、不(bù)同税费(fèi)等(děng)都可能对(duì)交易产生影(yǐng2023年高考时间是几月几号，四川每年高考时间是几月几号)响(xiǎng)，这对(duì)房地产经(jīng)纪服(fú)务行业的(de)专业性提(tí)出更高的(de)要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖(mài)过程中，原本应该由上下(xià)家各支付一半的中介费，但在一些热点城市(shì)的二手房(fáng)交易过程中，往往会有这样的情(qíng)形，因部分购(gòu)房(fáng)者处(chù)于弱势地位(wèi)，从而(ér)会出现中(zhōng)介(jiè)费及(jí)税费均由(yóu)购房者来承担。即使(shǐ)一些房(fáng)东愿意承担中(zhōng)介费，这(zhè)部分费(fèi)用也(yě)可能通过转嫁的方式，在房价(jià)中有(yǒu)所体(tǐ)现。

　　“上家(jiā)把(bǎ)中介费转嫁(jià)给下家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房产中介公司将其视为向购房(fáng)者单(dān)边收费的行为。部分(fēn)中(zhōng)介(jiè)公司(sī)可能会利用其支配地位(wèi)，在原(yuán)先经纪服(fú)务收费的基础(chǔ)上(shàng)，再次向房东收取费用，而这部分费用(yòng)，房东往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁给购(gòu)房者(zhě)，这实(shí)际上相当于(yú)变(biàn)相推(tuī)高(gāo)了房价。两部门(mén)提出严禁(jìn)操纵经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)，不仅有利于提(tí)高交易中操作(zuò)的透(tòu)明度，也有利于(yú)房价的稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟称。

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