近两年火爆的(de)创新(xīn)产品公募(mù)REITs进(jìn)入密集(jí)分红(hóng)期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比例稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额(é)的(de)REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人(rén)士对此(cǐ)表示，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出(chū)该类产品长期投(tóu)资价(jià)值，通(tōng)过(guò)观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生现金收益，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权分红目(mù)前已包含了利润分配(pèi)和本金的归还，在选择(zé)投资标(biāo)的时应了解(jiě)资产类型和(hé)分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì苏州市相城区邮编是多少)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳(wěn)定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可(kě)供(gōng)分配金额(é)的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分配金(jīn)额占(zhàn)可供分配金(jīn)额比例平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责(zé)人对此表示，投资(zī)公募(mù)REITs的(de)主(zhǔ)要收益来源为持(chí)有期分红收益，以及基金(jīn)份(fèn)额交(jiāo)易价格的(de)变化。基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因(yīn)素的综(zōng)合(hé)影响，较易引起(qǐ)波(bō)动。与(yǔ)此相比，基金分红预期(qī)则(zé)更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基础设(shè)施资产(chǎn)的经(jīng)营现金流(liú)，投资(zī)人通(tōng)过基金募(mù)集材料和信(xìn)息披露文(wén)件，结合(hé)行(xíng)业(yè)及市场情况，可(kě)以分析基础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩，作(zuò)为进行投(tóu)资(zī)决(jué)策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为(wèi)基金份额持有人实际获得的现金收益(yì)，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投(tóu)资(zī)中心(xīn)运营高级副总(zǒng)监李华(huá)平(píng)也表示，根(gēn)据《公开募(mù)集(jí)基础(chǔ)设施(shī)证券投(tóu)资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可(kě)分配金额(é)以(yǐ)现金(jīn)形(xíng)式分配给投资者，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的主要(yào)特(tè)征之一，稳(wěn)定(dìng)的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为，从投(tóu)资角度来看(kàn)，基础设施公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特点(diǎn)。二(èr)级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类(lèi)似(shì)于债券派(pài)息，但不等同于债(zhài)券的固定(dìng)利息回报，而(ér)是由可供分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来(lái)看(kàn)，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投(tóu)资者的投资品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓(zhuā)手，具(jù)有较强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的(de)分红能够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红(hóng)获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风(fēng)险的前提(tí)下，增厚(hòu)资(zī)产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了(le)投资收益(yì)“落袋为安”外，市(shì)场对于未(wèi)来分红水平的预(yù)期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的(de)二(èr)级市场表(biǎo)现看，截(jié)至4月21日(rì)，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票(piào)和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的(de)影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定(dìng)程(chéng)度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格(gé)波动(dòng)受多(duō)重(zhòng)因(yīn)素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的(de)分红有利(lì)于(yú)吸引投(tóu)资者参(cān)与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方(fāng)面市场热点呈现(xiàn)向(xiàng)股票和债(zhài)券回归的过程；另一方面(miàn)，基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩相对经(jīng)济活力(lì)的改(gǎi)善有一定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日(rì)，将对基金份(fèn)额的开盘苏州市相城区邮编是多少指导(dǎo)价做(zuò)调(diào)减处理(lǐ)，调减金额根(gēn)据单(dān)位基金(jīn)份额(é)的(de)分红金额进行(xíng)计算。除权(quán)操(cāo)作是对分(fēn)红前后基(jī)金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基(jī)金(jīn)分红前(qián)后均可以(yǐ)获(huò)得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资者长期(qī)投资的信(xìn)心，同(tóng)时(shí)需结合持有产品的(de)特性(xìng)，关注二级市(shì)场扰(rǎo)动对整体收(shōu)益的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红(hóng)包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了(le)解底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前(qián)提是本金之上的增值(zhí)部(bù)分不同，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派(pài)”更为准确，分派(pài)的(de)是本金与增(zēng)值(zhí)两(liǎng)个部分，两个(gè)部分之间(jiān)的比例是变动的，与现有公募基金分(fēn)红差异很大，大多数(shù)普通(tōng)投资者可能(néng)把“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限到期(qī)后基金价值面临极大不确定(dìng)性，这是该(gāi)类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和(hé)产权类两大资产类型(xíng)，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要包括(kuò)每年的(de)现金分红及资(zī)产(chǎn)增值的收益(yì)，而持有特许经营(yíng)类产品的收益(yì)主要来自项目每年(nián)的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分(fēn)配和本金的归还(hái)，两(liǎng)者(zhě)的比率也是(shì)变(biàn)动(dòng)的(de)，对特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类(lèi)资产的公(gōng)募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者在选择投资(zī)标的时，应了解(jiě)公募(mù)REITs底(dǐ)层资产的(de)类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层(céng)资产(chǎn)属性不同而形成区别(bié)。特许(xǔ)经(jīng)营权类的(de)公募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层(céng)资产属性(xìng)，对所选择产品的(de)二级(jí)市场价格和分(fēn)红有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人也(yě)认为，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营项目在经营权到期后不再(zài)能产(chǎn)生现金(jīn)收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经(jīng)营(yíng)期限较(jiào)短的特许经营项(xiàng)目，通常(cháng)具备更高的分派率水平(píng)。对(duì)于剩余期限(xiàn)较(jiào)长的特许经(jīng)营权项目，即使分派率相对(duì)较低，也有足够年限收回本金(jīn)并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者(zhě)注意，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包含了(le)投(tóu)资本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份额(é)单价随(suí)着分派进(jìn)度逐年下(xià)降是正常(cháng)现象(xiàng)，投资特许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自项目剩(shèng)余期限产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相(xiāng)比，产权(quán)类项目(mù)的土地(dì)或(huò)建筑的剩余使用(yòng)年限(xiàn)一般较长，再加上到(dào)期后(hòu)通(tōng)过对建(jiàn)筑的更新改(gǎi)造(zào)或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期(qī)限。这种类(lèi)似永续(xù)经营(yíng)的假设反映在基础(chǔ)资(zī)产的估值上(shàng)，使产权(quán)类(lèi)REITs具(jù)备(bèi)更显著(zhù)的资产投资属(shǔ)性。”该负(fù)责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投资者可以观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标(biāo)，来(lái)观察和评估项目底层资产(chǎn)的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露的经营活(huó)动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经(jīng)营(yíng)活动产(chǎn)生的现金(jīn)净流(liú)量是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹资、投资产(chǎn)生的现(xiàn)金流(liú)，基(jī)于企业本身经营活(huó)动产(chǎn)生；可供分(fēn)配的现(xiàn)金实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金影响利润表(biǎo)的项目(mù)进行调整，加期初现金，最终得到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公募REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新选(xuǎn)择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场独立的资(zī)产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者(zhě)对经(jīng)营权类的资(zī)产可以(yǐ)更(gèng)多关(guān)注内(nèi)部收益(yì)率的高低，对产权类的(de)资(zī)产更多关注分派率高低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益主要(yào)来自底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接影(yǐng)响投资回(huí)报，投(tóu)资者(zhě)可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机(jī)构(gòu)实力、公募基金(jīn)管理(lǐ)人实(shí)力等多重因素来选择投资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研报(bào)也显示，公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，由于分(fēn)红交易带来(lái)的(de)短期博(bó)弈机会仍(réng)在(zài)，叠加此(cǐ)前(qián)市场(chǎng)接连(lián)回调，建议投资者关注(zhù)有基本面(miàn)支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时(shí)分红(hóng)规模(mó)较为可观(guān)的(de)个(gè)券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明书均会载(zài)明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额(é)与募集材料中披露预测进(jìn)行比(bǐ)较分(fēn)析，结合经济及市(shì)场(chǎng)的实际环(huán)境，对(duì)基(jī)础设施(shī)项目的运营业绩及(jí)REITs的(de)管(guǎn)理能(néng)力进(jìn)行(xíng)判断。”中金(jīn)基金(jīn)上(shàng)述负责人(rén)也称。

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