万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意外走(zǒu)红，让这(zhè)个位(wèi)于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆论关(guān)注，起因(yīn)中赫集(jí)团成(chéng)了共(gòng)同债务(wù)人(rén)被中(zhōng)国信达追债，中国信达(dá)为了(le)收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押(yā)的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房(fáng)子早已(yǐ)售出，业主并非(fēi)中赫集(jí)团，那(nà)些真正斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被(bèi)割(gē)了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维权(quán)信息，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势(shì)都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你(nǐ)想象(xiàng)的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽头(tóu)是万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都没想到，这(zhè)个位(wèi)于海淀核心区位(wèi)，名校(xiào)环绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟(jìng)然(rán)暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在(zài)京东(dōng)拍卖上(shàng)，上架了“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司不良债权(quán)转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖(mài)显示(shì)，上述不(bù)良(liáng)债权转让项目(mù)的处置主(zhǔ)体是(shì)中国信达(dá)资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司北(běi)京市分公司（下称中国信达北(běi)分），处置的是对北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债(zhài)权(quán)。截至2023年(nián)1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限公司是共同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围(wéi)观(guān)，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这就是(shì)一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前媒体(tǐ)报道(dào)，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说(shuō)明这些房子实际上都是卖出(chū)去了的，是有人(rén)住的。

　　那为(wèi)什么中国信(xìn)达的拍卖(mài)页面上又注明(míng)这75套房子是“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能说(shuō)明这些(xiē)房子根本(běn)没有网(wǎng)签(qiān)，也(yě)没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述内容。有(yǒu)豪宅(zhái)中介透露，中赫(hè)集团早就把这75套(tào)房子抵(dǐ)押(yā)出去，现(xiàn)在(zài)还没资金解(jiě)抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪(háo)宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业(yè)主基本都是北京的高端人士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中(zhōng)，还有不(bù)少中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确(què)实已经支付价款并(bìng)实际(jì)占有，那么，中(zhōng)国信达(dá)转(zhuǎn)让(ràng)这(zhè)笔不良债权回本的愿(yuàn)望(wàng)，或将泡汤。这次(cì)拍卖(mài)损失最大的，没准还是债(zhài)主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执行中，业主已经(jīng)支付(fù)价款并实际占有，但未(wèi)办(bàn)理(lǐ)过(guò)户手续的，如果业(yè)主没有过(guò)错，人民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经查封的可以向法(fǎ)院提出执行异议申(shēn)请(qǐng)，请(qǐng)求法院(yuàn)解除(chú)查封(fēng)，同时(shí)可(kě)以(yǐ)联合起诉开(kāi)发商(shāng)，要(yào)求退还购房款或办理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人(rén)民法院报公布《最(zuì)高人(rén)民法院关于商品房消费者权利保护问题(tí)的批复》，以司(sī)法解释(shì)的方式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋(wū)并已支付(fù)全部价款，主张其房屋(wū)交付请求权优先(xiān)于建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民(mín)法院(yuàn)应当(dāng)予以支(zhī)持。只支付了(le)部(bù)分价款(kuǎn)的(de)商品房消(xiāo)费(fèi)者，在一审法庭(tíng)辩论终结(jié)前(qián)已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房(fáng)子均为(wèi)“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上是(shì)个烫手(shǒu)山芋。可(kě)能(néng)不仅不能(néng)卖(mài)出(chū)去回本，抵(dǐ)押的这75套房(fáng)子，还会被(bèi)业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中(zhōng)国信(xìn)达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追(zhuī)溯到金谷信(xìn)托(tuō)踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目(mù)前(qián)中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中赫集(jí)团旗下(xià)子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托(tuō)有限(xiàn)责任公司成为(wèi)了(le)唯一股东，后者由(yóu)中国信(xìn)达资(zī)产管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没有很高的国(guó)民知名度，但(dàn)却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名房企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北(běi)京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无(wú)论是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还(hái)是(shì)每(měi)棵成本超(chāo)6万的(de)成年银杏树(shù)，还是每平米(mǐ)20万(wàn)元(yuán)的价格，都(dōu)令(lìng)业内外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融(róng)创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树、北平(píng)府的(de)院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅(zhái)圈的地(dì)位。2014年末上市(shì)的(de)它，对手是(shì)当(dāng)时有名的融创(chuàng)观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过(guò)这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到(dào)惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书(shū)院(yuàn)虽然已(yǐ)经推(tuī)出了8年之(zhī)久，但其依旧在(zài)北京豪宅(zhái)圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅(zhái)，也吸引(yǐn)了不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅(zhái)的成(chéng)功奠(diàn)定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也(yě)因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城最贵的(de)房(fáng)，拿北京城最贵(guì)的地(dì)”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的(de)背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多次成为(wèi)被执(zhí)行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履(lǚ)行(xíng)能(néng)力而(ér)拒(jù)不履行生效(xiào)法律文(wén)书确定义务，中赫(hè)集团(tuán)正(zhèng)式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中(zh语言凝练和凝炼的区别，凝练和凝炼的区别是什么ōng)赫集团如今沦落到这个地步，其实是(shì)有迹(jì)可(kě)循的。

　　语言凝练和凝炼的区别，凝练和凝炼的区别是什么g>事(shì)实上(shàng)，早在今年年(nián)初(chū)“万柳书院少爷(yé)”走红(hóng)之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的(de)中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人生轨迹(jì)跟(gēn)着急转直下。而追(zhuī)根溯源(yuán)，这个(gè)转折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房(fáng)企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转型之路(lù)并不好走(zǒu)。早在(zài)2008年(nián)开(kāi)始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后进军(jūn)能源市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集(jí)团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月(语言凝练和凝炼的区别，凝练和凝炼的区别是什么yuè)，中赫(hè)集(jí)团(tuán)从中信集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北(běi)京国安(ān)俱乐(lè)部(bù)全部股权。如(rú)果北京国安的估值(zhí)一(yī)直(zhí)没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北(běi)京国安(ān)，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫(hè)为什么(me)又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集(jí)团及其实控人周(zhōu)金辉夫(fū)妇将其手中的(de)中赫集(jí)团股(gǔ)份质(zhì)押陆(lù)续质押(yā)，据企查查显示，目(mù)前中赫集团共有11条股权出质(zhì)记录(lù)。质权(quán)人包括(kuò)海金商业保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融信(xìn)托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经营状况没有得(dé)到改善，中赫集团(tuán)也(yě)被拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产权(quán)交易所官网(wǎng)信(xìn)息(xī)显示，2020年，北京国(guó)安足(zú)球俱乐(lè)部(bù)实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇(fù)还在持续质押手(shǒu)中的中赫(hè)集团股份(fèn)，但国(guó)安(ān)和(hé)中(zhōng)赫的经(jīng)营状(zhuàng)况却(què)持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列(liè)被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履行能力(lì)而(ér)拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务(wù)，上述被(bèi)执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过(guò)在(zài)实控(kòng)人(rén)都成为(wèi)老赖的情况(kuàng)下，被(bèi)执行10个多亿(yì)的北京国(guó)安，又(yòu)如何能独善其身？

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