文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和(hé)城乡建设工作(zuò)会议(yì)提出(chū)“有条件的可以进行(xíng)现房销售(shòu)”，不足一(yī)个月时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明(míng)确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包(bāo)袱(fú)甩给老百姓(xìng)和(hé)社(shè)会，这是房地(dì)产从(cóng)大开发时(shí)代步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶(jiē)段的(de)必(bì)然趋势，也是(shì)对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天(tiān)经地(dì)义。当然(rán)二次房改是(shì)个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发(fā)展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层(céng)面看，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交房等(děng)待(dài)期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房(fáng)者不(bù)仅(jǐn)承(chéng)担银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的风险。从(cóng)行业层(céng)面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇(yù)到下行(xíng)周期(qī)，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项(xiàng)目(mù)搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有(yǒu)助于落(luò)实中央房(fáng)住(zhù)不(bù)炒精神、有助于(yú)保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制(zhì)度？预(yù)售制(zhì)度怎么来的？国外什么(me)情况？简单科(kē)普一下：商品房预(yù)售(shòu)最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式(shì)。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家(jiā)存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格的(de)监管保障措施，开发商在(zài)项目获(huò)得政府批准后才可(kě)以开(kāi)始销售，买家在购(gòu)买期房后并非(fēi)像中国一(yī)样在支付完首付(fù)款后从(cóng)银(yín)行(xíng)一次性贷(dài)款支付剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发商(shāng)工程进度在完全交房(fáng)前(qián)进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是(shì)需要严格(gé)的(de)资金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚(fá)措施作为保障的，如果没有这些保障措(cuò)施(shī)，一定会触(chù)发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不如(rú)借(jiè)机取消预售制度，以(yǐ)后(hòu)改为现(xiàn)房销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售(shòu)制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量(liàng)时代，取消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再(zài)把(bǎ)烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这(zhè)需要配套房企(qǐ)债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制(zhì)。这是个(gè)技术活(huó)，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房地(dì)产回归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不(bù)是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的(de)最根(gēn)本(běn)最(zuì)实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也不能例(lì)外(wài)，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是(shì)实(shí)现老百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社会(huì)长治(zhì)久(jiǔ)安、行业(yè)企业健康发展的重(zhòng)大(dà)措施。在当前的情(qíng)况下(xià)，取消(xiāo)预售制要结(jié)合稳(wěn)楼市、房地产软着(zhe)陆(lù)、打通金(jīn)融支持当(dāng)期三好(hǎo)生(shēng)、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究(jiū)中心(xīn)参与财税改革方案研究(jiū)时，对预(yù)售制、房地(dì)产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进(jìn)行过长期(qī)系统的专项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但(dàn)背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十(shí)年代在中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而(ér)生(shēng)。20世(shì)纪50年(nián)代(dài)，中国(guó)香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木(mù)屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的(de)需求是相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖(mài)多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实(shí)力(lì)才(cái)能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针对这一系列问题(tí)，不少地产商开始探求(qiú)新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然(rán)后(hòu)将(jiāng)楼(lóu)宇分层(céng)出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资(zī)金(jīn)周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉(jué)和多(duō)年经营(yíng)杂(zá)货铺(pù)、海(hǎi)上(shàng)驳(bó)运业(yè)务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在(zài)努(nǔ)力寻(xún)求方法加快(kuài)自身资金(jīn)周转。当时其在(zài)购下(xià)九龙(lóng)的(de)一块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售(shòu)楼说(shuō)明(míng)书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的(de)地势环(huán)境、建筑材料、分层价格(gé)、订购(gòu)方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外(wài)一个亮点，即先收取买家的(de)订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时(shí)，收齐买(mǎi)家(jiā)的(de)钱，买家就(jiù)拥有了(le)自己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方(fāng)式减(jiǎn)轻了(le)民众(zhòng)购房的资金压力，加(jiā)速了(le)房(fáng)屋的(de)建造(zào)和(hé)销(xiāo)售(shòu)，也解决(jué)了制造商的资金问(wèn)题，降低投资风(fēng)险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付(fù)款”的销售模(mó)式成为当时中国(guó)香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率(lǜ)地解(jiě)决了核心的(de)住(zhù)房(fáng)供不应求(qiú)的(de)问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但(dàn)监管(guǎn)部门(mén)不断完(wán)善、规(guī)范化，建(jiàn)立健全(quán)的监(jiān)管机制(zhì)，促进市(shì)场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘(pán)因建筑(zhù)费用超支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国(guó)香港管理(lǐ)部门(mén)提升了(le)对于预售楼花(huā)制度的(de)监(jiān)管，即要(yào)求开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证(zhèng)明(míng)自身(shēn)有资金(jīn)等能力把项目(mù)完(wán)成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为(wèi)了防止开发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行(xíng)在(zài)银行开(kāi)设(shè)的信托账(zhàng)户(hù)（监管账户(hù)）、开(kāi)发商操作(zuò)等采取全透明化机(jī)制，且(qiě)银行(xíng)的责任(rèn)上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大(dà)风险(xiǎn)方，后(hòu)续需自身(shēn)推动(dòng)项目(mù)完工。随着(zhe)监管体系逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九十年代，中国(guó)内地(dì)面(miàn)临住(zhù)房(fáng)需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国(guó)以来，中国内(nèi)地优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这一导向使前期发展工(gōng)业化的进程大于(yú)城市化(huà)进程，唯有解决住房(fáng)基(jī)础等城市(shì)化配(pèi)套问(wèn)题，才能进一步推进城(chéng)市化。但(dàn)当时(shí)推行的是“统(tǒng)一(yī)管理，统一(yī)分配，以租(zū)养房(fáng)”的福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利(lì)分房制度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等(děng)问题，因此福利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度不再适用(yòng)于(yú)当时的国(guó)情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大(dà)，而社(shè)会缺少大(dà)型房地(dì)产(chǎn)开发(fā)商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此(cǐ)时(shí)引(yǐn)入中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内(nèi)地房(fáng)地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地(dì)逐步引进中国香港预售商(shāng)品房制度，先后出(chū)台多项文件(jiàn)，大力支持(chí)国内房地(dì)产市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关于进(jìn)一步深化(huà)城(chéng)镇住房制度改(gǎi)革，加(jiā)快(kuài)住房建设的通知》文件(jiàn)，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实(shí)行住房分配货币化、住房供给(gěi)商品化、社(shè)会(huì)化的(de)住(zhù)房新体制，从计划(huà)经济下的福利分房转向(xiàng)市(shì)场经济的商品房。房地产市(shì)场采(cǎi)用(yòng)预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时间周期长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的(de)开发，形成(chéng)滚动开发模(mó)式(shì)，住(zhù)房供应速度加快(kuài)。自此中国内地开(kāi)始房改货(huò)币化(huà)，中国人民(mín)银(yín)行等(děng)多方迅速出台(tái)相(xiāng)关的(de)信(xìn)贷政策(cè)，支持购房者(zhě)，极(jí)大作用推动(dòng)了房地(dì)产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整(zhěng)形成(chéng)契合中国内(nèi)地(dì)的(de)商品(pǐn)房预售制度。预售(shòu)制的初(chū)衷(zhōng)是为了(le)缓(huǎn)解房企资(zī)金(jīn)压力(lì)，加(jiā)快城镇住(zhù)房建设。具体(tǐ)来(lái)说，是指房(fáng)地(dì)产开(kāi)发企业将正(zhèng)在建(jiàn)设(shè)中的房屋(wū)预先出(chū)售(shòu)给购房者，由购房者(zhě)支付定(dìng)金或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区(qū)别于(yú)中国香港(gǎng)，在(zài)中国内(nèi)地(dì)实践过(guò)程中，商品房预售流程(chéng)为：房地(dì)产开发商办理预售(shòu)许可证(zhèng)-签(qiān)订商(shāng)品(pǐn)房买卖(mài)合同(tóng)-进行备案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付(fù)款，并采(cǎi)用(yòng)银(yín)行贷款的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可(kě)能已拿到了全(quán)部购(gòu)房(fáng)款，这点与中(zhōng)国香港的按(àn)照工(gōng)程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地(dì)的(de)开发(fā)商而言，预售制商品(pǐn)房也(yě)开(kāi)启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售(shòu)的最主要(yào)方式，预售制极(jí)大缩短房企现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应，推动(dòng)了(le)城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地(dì)房地产市场的(de)稳步(bù)发(fā)展(zhǎn)起(qǐ)到(dào)了(le)重要作(zuò)用，不(bù)仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶段的资金需求，也提(tí)高(gāo)了居民居(jū)住水平，中国(guó)内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得(dé)巨(jù)大(dà)进(jìn)步，数(shù)十年时间走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来(lái)，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建成区面(miàn)积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们(men)发布的《中国住房存量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均住房(fáng)建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方(fāng)米增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已成(chéng)为中国内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售面(miàn)积占总销售面积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了(le)中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历(lì)经二(èr)十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业(yè)各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快(kuài)速(sù)发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先行到(dào)民(mín)企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地(dì)产也(yě)成为(wèi)拉动(dòng)中国内(nèi)地(dì)经(jīng)济高(gāo)增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道(dào)，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多(duō)个行业。2020年(nián)房地产及其(qí)产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中房地(dì)产对(duì)金融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房(fáng)地产完全拉动的投(tóu)资占全社会固定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产开发投(tóu)资占固(gù)定资(zī)产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地(dì)产(chǎn)贷款占银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务冰箱1到5哪个最冷，冰箱1最冷还是5最冷，占(zhàn)比超过三分(fēn)之一。从房地产融(róng)资存(cún)量占社(shè)融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房(fáng)企大面积违约，将导致银(yín)行(xíng)不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房(fáng)市值测(cè)算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法(fǎ)德三国(guó)合计(jì)的31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房市值占(zhàn)股(gǔ)债房市值的(de)比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房(fáng)市值的(de)比(bǐ)例较高，主要是因为住(zhù)房市(shì)值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资比(bǐ)例较低，股票(piào)、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购(gòu)买(mǎi)者的(de)单(dān)方(fāng)面(miàn)不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商(shāng)品(pǐn)不(bù)能交付的(de)风险。比如(rú)，交房等待(dài)期(qī)一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承担(dān)延迟交房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房等风险。另外(wài)，购(gòu)房者(zhě)和开发商之间的(de)购房合(hé)同、购房者和银行的(de)按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)合同是两个独立(lì)的合同关(guān)系，如果开发商发生违约，购(gòu)房(fáng)者(zhě)只能根据购房合同向开发商主张(zhāng)权(quán)力(lì)，但依(yī)旧需要根(gēn)据按揭贷款合同(tóng)按(àn)时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承(chéng)担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭(jiē)贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为(wèi)市场波动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与(yǔ)购房者(zhě)签订的(de)预售合同和(hé)按揭(jiē)合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果(guǒ)购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完全由银行(xíng)承担，银行将(jiāng)面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的(de)预(yù)售监管资(zī)金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程(chéng)款。在2004版的(de)《城市商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售管理办法》中(zhōng)明确规定了开发(fā)企(qǐ)业预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于(yú)有关(guān)的工(gōng)程(chéng)建设，商品房预售款监管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部门制定。但(dàn)多年(nián)以(yǐ)来全(quán)国并(bìng)没有统一的预售资金监管规(guī)定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明(mín冰箱1到5哪个最冷，冰箱1最冷还是5最冷g)、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城(chéng)市重点监(jiān)管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等城(chéng)市则(zé)按照项目的建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进(jìn)入(rù)监管账(zhàng)户、或(huò)进(jìn)入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期(qī)，月(yuè)供却被迫继(jì)续还款。那么，监(jiān)管账户资金如(rú)何被挪走的？实际(jì)上，在过去(qù)房地产(chǎn)大开发(fā)时代的(de)高周转背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户(hù)资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建(jiàn)设(shè)名义，获得(dé)监管(guǎn)账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金转给(gěi)房(fáng)企，而拨(bō)付的工程(chéng)款(kuǎn)，远超(chāo)工程(chéng)进度所(suǒ)需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房企各地项目间流(liú)动，变(biàn)相(xiāng)加杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供了(le)资金流动(dòng)性，房企抽调资(zī)金统筹拿(ná)地、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一(yī)种资(zī)金循环(huán)高周(zhōu)转模式，但(dàn)一定程度上把风险(xiǎn)甩给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国外商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制度(dù)呈现(xiàn)以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房者预付资金，一般(bān)设有(yǒu)定(dìng)金(jīn)或预付(fù)款保护(hù)机制(zhì)，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付(fù)的预(yù)付款比例相对较低，绝大(dà)部分房款在房(fáng)屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进度付款，按(àn)揭贷(dài)款按照工程进度逐(zhú)渐发(fā)放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发(fā)放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房(fáng)出现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格(gé)并(bìng)提(tí)供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房者支付的房款。二是(shì)开发(fā)商为购房(fáng)者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定(dìng)期限内无(wú)条(tiáo)件返还(hái)，最(zuì)低首付比例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节(jié)，定金比(bǐ)例(lì)一般(bān)为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金(jīn)或首付外，购房者在(zài)房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发(fā)商挪用资金(jīn)，购(gòu)房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方(fāng)公(gōng)证行或产权保险公司的信(xìn)托账户监(jiān)管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可通过(guò)申请仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担任何责任与损失(shī)。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发(fā)商提供一定比例的贷款，由于(yú)开发(fā)商挪用资金直接损害银行利(lì)益，银(yín)行有充分(fēn)动(dòng)机(jī)监(jiān)管开发商施(shī)工(gōng)进度。开(kāi)发商(shāng)在房屋交付时需取得由政(zhèng)府(fǔ)相(xiāng)关部(bù)门经审查后发(fā)放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验(yàn)收凭证向银行得到购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零(líng)首付购房，房款按(àn)建造工期进度(dù)支付，按揭按工(gōng)期放(fàng)款后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开(kāi)发商或购(gòu)房者可购买期房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛方面(miàn)，德国开发商在项目获(huò)批后(hòu)即(jí)可预售房屋。签(qiān)署购房合(hé)同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订合同后定金(jīn)退还。如由于任何(hé)原因不(bù)能(néng)购买，定金(jīn)按照德国法(fǎ)律全部(bù)退还(hái)。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付公证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在(zài)购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低首(shǒu)付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支付(fù)房(fáng)款(kuǎn)的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节(jié)点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可(kě)分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完(wán)工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房者可在支付(fù)房款(kuǎn)前申(shēn)请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施(shī)工(gōng)节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房(fáng)者一(yī)定使用期(qī)限，期(qī)限结(jié)束(shù)后(hòu)，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公司针(zhēn)对(duì)期房设计了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出(chū)现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保(bǎo)险公司(sī)负责相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由开发商或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律(lǜ)师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖双方均(jūn)有一名律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设置了(le)10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现(xiàn)财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程进度付(fù)款的方(fāng)式，但是交房前付款比例相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公证公(gōng)司的检验验收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资(zī)金监(jiān)管极为严格，资金也由律师(shī)监(jiān)管(guǎn)，在确(què)认工程进度、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过程中，由买房律师(shī)将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资(zī)金在(zài)进入开发(fā)商账户(hù)前经过两道(dào)关(guān)口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范(fàn)期房交易立法，设置期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成(chéng)“预售(shòu)房(fáng)定金保(bǎo)全措(cuò)施(shī)”，交房前(qián)付款比例(lì)不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后(hòu)由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次(cì)修订，目前(qián)是唯(wéi)一一部(bù)规范期(qī)房(fáng)交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方面(miàn)，根据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对(duì)购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定金保全措施(shī)才可预售(shòu)。什么(me)是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房(fáng)合(hé)同时，开发商向(xiàng)金(jīn)融(róng)机构或指定保证机构或保险机构签订定(dìng)金保证委托合同，设置购(gòu)房者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付(fù)给(gěi)购房者。除定金(jīn)外，其他预(yù)先(xiān)支付(fù)的(de)购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可(kě)凭保证(zhèng)金证明书向(xiàng)金(jīn)融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔(péi)付违约金，一般约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房(fáng)者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按(àn)揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可(kě)返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余款按工(gōng)程(chéng)进度支付，所有资金进银行(xíng)专门(mén)项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节，新加(jiā)坡开发商(shāng)有(yǒu)统一(yī)的选购权合同以及订金返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签订购买(mǎi)合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比例方面(miàn)，签订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申(shēn)请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上，新加(jiā)坡(pō)期(qī)房同样(yàng)采取按工程进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同签订后(hòu)、地基完(wán)工、框架(jià)完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程中(zhōng)随着(zhe)放出(chū)贷款的增加而增加，未放款部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金(jīn)与付款会(huì)存(cún)入银(yín)行(xíng)专门的项目资金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋(wū)交付(fù)后，购房者享受1年(nián)的(de)房屋保修期，此后购(gòu)房(fáng)者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼(lóu)和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应对局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给(gěi)予强有力的金融工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对(duì)还在正常运转的房企包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个行(xíng)业(yè)，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形(xíng)势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效机(jī)制(zhì)。长效机(jī)制四大关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定(dìng)金环节，建(jiàn)立(lì)开发商违约后定金保护机(jī)制，如(rú)将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金安(ān)全。签订合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入(rù)，为房屋重大(dà)延期(qī)以及重大缺陷(xiàn)等情况提(tí)供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余(yú)款支付环(huán)节，建立按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款机制(zhì)或交(jiāo)房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的权(quán)益。资金监管(guǎn)环节，引(yǐn)入(rù)独立于开发商、银(yín)行的第(dì)三方资金(jīn)监管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环(huán)节(jié)，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量(liàng)问题全(quán)权负责、免费维修(xiū)，购(gòu)房者在保修期结(jié)束后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商品(pǐn)房预(yù)售制是大势所(suǒ)趋(qū)。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，取消预(yù)售制，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的(de)最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这(zhè)样(yàng)将极大(dà)的提(tí)升(shēng)开发(fā)商(shāng)的(de)建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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