近两年火(huǒ)爆的(de)创(chuàng)新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高比例(lì)稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对(duì)此表示(shì)，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs主要(yào)特(tè)征之一，稳(wěn)定分红体现出该类(lèi)产品长期投资价值，通(tōng)过观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金(jīn)等(děng)指标，也是观(guān)察REITs项目底层(céng)资产运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目(mù)在经营(yíng)权到(dào)期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经(jīng)营权分红(hóng)目(mù)前已包含了利润分配和本金(jīn)的归还，在选择投资标的时(shí)应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况尚未(wèi)公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供(gōng)分配金额比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分(fēn)分配(pèi)比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表(biǎo)示(shì)，投(tóu)资公募REITs的主要收益来(lái)源为持有(yǒu)期分红(hóng)收益，以及基金份(fèn)额(é)交易价(jià)格的变化。基金(jīn)份(fèn)额(é)二级市场价格受(shòu)到公募(mù)REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及市场因(yīn)素的(de)综合(hé)影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更(gèng)有(yǒu)规律可(kě)循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施(shī)资产的经营现金流，投资人(rén)通(tōng)过基(jī)金募集材料和(hé)信(xìn)息披露(lù)文(wén)件(jiàn)，结合行业及市场情况，可(kě)以分析基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额(é)二(èr)级市场(chǎng)价格变化(huà)导致(zhì)的浮盈或浮(fú)亏，分红作(zuò)为(wèi)基金份额持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期(qī)投资者更具参考价值(zhí)。”中金基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人称。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资中心运营(yíng)高级副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开(kāi)募集基础设施证券投(tóu)资(zī)基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基(jī)础设(shè)施基金(jīn)应当将90％以上合并后基(jī)金年度(dù)可分配金额(é)以现(xiàn)金形式分配给(gěi)投(tóu)资(zī)者，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs的主要(yào)特(tè)征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长期投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基(jī)金也(yě)认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格(gé)反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现(xiàn)了这类产品的(de)“债性”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红(hóng)类(lèi)似于债券派(pài)息，但(dàn)不等同于债券的固定(dìng)利息回报(bào)，而是由可供分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来(lái)看，一方面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的(de)投资品(pǐn)类，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具有较强(qiáng)的(de)配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够帮助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能(néng)够通过分红获取相对(duì)于(yú)投(tóu)资(zī)债券相对高(gāo)的收益性(xìng)，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资(zī)产包收(shōu)益，起到投(tóu)资(zī)“压(yā)舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了(le)投资收益“落(luò)袋(dài)为安”外，市场对于未来(lái)分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级(jí)市(shì)场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要(yào)股票(piào)和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额(é)完成率不达(dá)预(yù)期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素(sù)的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之一(yī)，而(ér)稳定的分(fēn)红有利于吸引投资(zī)者参与公募(mù)REITs二级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市(shì)场(chǎng)热点呈现向股(gǔ)票和债券回归的过(guò)程(chéng)；另一(yī)方面，基础设(shè)施项目的经营业绩(jì)相对经济活力(lì)的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调(diào)减处理(lǐ)，调减金额根(gēn)据(jù)单位(wèi)基金份额(é)的分(fēn)红金额进行计算(suàn)。除权操作是(shì)对分红前后(hòu)基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的信(xìn)心，同时需结(jié)合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益(yì)的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分(fēn)红(hóng)包括利润分配和本金归(guī)还(hái)

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了解(jiě)底层资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业(yè)内人(rén)士还(hái)提醒，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红(hóng)前提是本金之上(shàng)的(de)增值部分不同(tóng)，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是(shì)本金与(yǔ)增(zēng)值两个(gè)部分，两(liǎng)个部分(fēn)之间的比例是(shì)变动的，与现有公募基金分红(hóng)差异(yì)很(hěn)大，大多数普通(tōng)投资者可能把“分(fēn)派”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合同年限到(dào)期后基金价值面临极大不确定性，这是该(gāi)类投资者应该(gāi)注意的(de)情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和(hé)产权类两大资产类(lèi)型(xíng)，持有产权类产品的收益(yì)主要(yào)包括每年(nián)的现金分红(hóng)及资产(chǎn)增(zēng)值的收益，而(ér)持有特许经(jīng)营(yíng)类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要来自(zì)项目每年(nián)的现(xiàn)金(jīn)分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红包括了利润分配和(hé)本金的(de)归(guī)还，两者(zhě)的比率也是变(biàn)动的，对特许经营(yíng)权类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投(tóu)资者(zhě)在选择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航(háng)基(jī)金也(yě)表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区(qū)别。特许(xǔ)经营权类(lèi)的(de)公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红(hóng)相(xiāng)当于包(bāo)含“本(běn)金+收益(yì)”，分红相对(duì)较多(duō)，债性(xìng)偏强。而产权类的(de)公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的(de)价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价(jià)格和(hé)分红(hóng)有合理预期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营项目在(zài)经(jīng)营权到期后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将(jiāng)可供分配金额的分(fēn)配理解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩余经营期(qī)限较短的特许经营项目(mù)，通(tōng)常具(jù)备(bèi)更高(gāo)的(de)分派率水(shuǐ)平。对(duì)于(yú)剩余期限(xiàn)较长的特许经(jīng)营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足够年(nián)限收回本金并取(qǔ)得(dé)收(shōu)益(yì)。

　　中金基金该(gāi)负责人提(tí)醒投资者注意，特(tè)许经营权项目的分派(pài)金额包含了投资本金，在(zài)不进行扩(kuò)募(mù)的情况下，基金份额单价随着(zhe)分(fēn)派进(jìn)度逐年下降是(shì)正常(cháng)现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益(yì)来自项目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)萝卜丁是最贵的口红吗，世界十大奢华口红品牌经(jīng)营项目(mù)相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或(huò)补缴(jiǎo)土地出(chū)让金等追加投资，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这(zhè)种类(lèi)似永续经营的假设反映在基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收(shōu)益率等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运(yùn)营(yíng)情况

　　在基(jī)金分红的时(shí)点，多(duō)位业内人士还表示(shì)，在产品分红期(qī)，投资者可(kě)以观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金、内部收(shōu)益率等指标，来观察和评估(gū)项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年(nián)报(bào)指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是年(nián)报中披露(lù)的经营活动现(xiàn)金流，二(èr)是可供分配(pèi)现金，二(èr)者(zhě)存在本质性区(qū)别。经(jīng)营活动产生的现金净流量(liàng)是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可供(gōng)分配的(de)现(xiàn)金实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行(xíng)调整(zhěng)，加期初现金，最终得(dé)到的(de)账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置(zhì)新(xīn)选择，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场(chǎng)独立的资产配置(zhì)功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类(lèi)的资(zī)产可以更多关注内部收(shōu)益率的高(gāo)低，对产权类的资产更多(duō)关(guān)注(zhù)分派(pài)率高低。因为公(gōng)募(mù)REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资(zī)产(chǎn)的经营净(jìng)现金流(liú)，所以底层资产运(yùn)营(yíng)情况直接影响投资回报(bào)，投资者可综合考虑(lǜ)原(yuán)始权益人综合实(shí)力、运营管理机构实力、公募基(jī)金(jīn)管(guǎn)理人(rén)实力等多重(zhòng)因(yīn)素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由于(yú)分红交易带来的(de)短期博(bó)弈机会仍在，叠(dié)加此前市场(chǎng)接连回(huí)调，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规模较(jiào)为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明萝卜丁是最贵的口红吗，世界十大奢华口红品牌书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的(de)可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际(jì)分红(hóng)金额(é)与(yǔ)募集(jí)材(cái)料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际(jì)环境，对(duì)基础设(shè)施项目(mù)的运营业(yè)绩及REITs的(de)管理(lǐ)能(néng)力进(jìn)行判(pàn)断。”中(zhōng)金(jīn)基金上(shàng)述(shù)负责人也(yě)称。

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