导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品住(zhù)宅销售(shòu)面(miàn)积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图(tú)厘清(qīng)中国城镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国(guó)地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全(quán)国有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调查数(shù)据显示城(chéng)镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包(bāo)括(kuò)大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建(jiàn)筑(zhù)，如商(shāng)业办公(gōng)楼、学(xué)校(xiào)等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间房所能(néng)满足，它与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设(shè)施(shī)等因素密切相关。中国的人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)较发达国家(jiā)还(hái)有(yǒu)很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不(bù)意味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国(guó)城镇居民(mín)户均1套房，其中每户(hù)持有(yǒu)商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根(gēn)据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测算结(jié)果显示，目(mù)前城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期房顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房(fáng)，然而事实上(shàng)中(zhōng)国住宅(zhái)市场供需并不(bù)平衡(héng)。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户(hù)均一套房无法满足(zú)流(liú)动人(rén)口的租赁和置(zhì)业需求(qiú)。全(quán)国总人口的(de)近三成都(dōu)是流动人口(kǒu)，流动人口会(huì)选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而(ér)产生了(le)额外的(de)住宅需求。

　　即(jí)便户均(jūn)一套房，中(zhōng)国(guó)未来地产仍有四大(dà)新增需(xū)求(qiú)动(dòng)力(lì)。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增(zēng)加，导致(zhì)家(jiā)庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化(huà)日益(yì)明(míng)显(xiǎn)，区域经济资源(yuán)分配的再集中(z螺蛳粉去掉酸笋还臭吗，螺蛳粉是汤臭还是笋臭hōng)吸(xī)引着人(rén)口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住(zhù)宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家(jiā)庭住在(zài)2000年以前建成的住(zhù)宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的(de)人(rén)均住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积均较发达国家有着不(bù)小差距，“住上(shàng)更(gèng)大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求正在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存(cún)在不足，这是过去二(èr)十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，大分化时(shí)代(dài)下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同能级城(chéng)市之间(jiān)，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官(guān)方披(pī)露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底(dǐ)是供给过(guò)剩(shèng)，还是供需平(píng)衡，或是(shì)仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测(cè)算(suàn)出(chū)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅(zhái)套数，回答当前的房子(zi)是否真(zhēn)的过剩了？据此(cǐ)判断未(wèi)来房地(dì)产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效观察中国(guó)户(hù)均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以全国自(zì)然(rán)灾害综合(hé)风险(xiǎn)普(pǔ)查工作情况为(wèi)主题(tí)的(de)新闻发布(bù)会上(shàng)，负责(zé)人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取了全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多(duō)万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均(jūn)每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)中，农村(cūn)房屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计算的(de)城镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七次人(rén)口普查数据公布了中国(guó)城镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭(tíng)户居(jū)民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)大于(yú)1，看似意味着人人(rén)都有房间居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施(shī)等因(yīn)素密(mì)切相(xiāng)关。单单从人(rén)均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全(quán)的(de)住(zhù)宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是(shì)保(bǎo)障房(fáng)、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居(jū)民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每(měi)年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数（统(tǒng)计(jì)局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计(jì)算(suàn)中国居民户均(jūn)住宅(zhái)数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品住宅(zhái)数量极少，可忽(hū)略不计。估算(suàn)城(chéng)镇居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套数(shù)相加(jiā)，我们就能够得到当前(qián)商品(pǐn)住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二(èr)步，根据城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商(shāng)品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅总数除(chú)以家庭户(hù)数，我们就能(néng)够得到城(chéng)镇户(hù)均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致(zhì)测算得(dé)到中国存量(liàng)房地产套数，并进一步(bù)推算中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售(shòu)以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销售套数里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套(tào)数(shù)计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数(shù)-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要(yào)进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国(guó)城镇居民的(de)住宅(zhái)结构特征(zhēng)如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和购(gòu)买(mǎi)二手房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其(qí)他(tā)住宅、购买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过(guò)去十(shí)年(nián)变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例(lì)，从而(ér)我们估算出2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购(gòu)期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的(de)三(sān)点含(hán)义

　　既然(rán)城(chéng)镇居民已经达到(dào)了户均一套房(fáng)的程(chéng)度，“户户(hù)有房(fáng)”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味(wèi)着中国地产(chǎn)存(cún)量(liàng)供给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房并(bìng)不意味着住(zhù)宅市场供需(xū)平(píng)衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居(jū)民换房(fáng)等因素(sù)产生的住(zhù)宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户(hù)比均(jūn)高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚好一(yī)套房(fáng)，就会造成人口净流入地(dì)的住宅(zhái)市场供不应(yīng)求(qiú)，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流动人口(kǒu)和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年(nián)的中国城乡人(rén)口流动调查(chá)数据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作的(de)流动人口在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅比(bǐ)例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸(xī)引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房，在高房价(jià)的大城市租赁一套(tào)房，在房价较(jiào)低的(de)县(xiàn)城(chéng)购买一套房。所以说户均(jūn)一套房(fáng)无法满足庞(páng)大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中(zhōng)依(yī)然有不少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结(jié)构(gòu)松散(sàn)、设(shè)施(shī)陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如(rú)电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户(hù)的生活带(dài)来了很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住(zhù)宅(zhái)面积小。占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的(de)老旧(jiù)小区很难(nán)满足现代生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市(shì)土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未来地产(chǎn)的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存(cún)量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成(chéng)家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不足(zú)19平方米(mǐ)，不及全国人(rén)均(jūn)水平的(de)一半(bàn)。若去除20％的(de)公摊，可使(shǐ)用的(de)住(zhù)宅(zhái)面积仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑面积低于15平(píng)方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在(zài)困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可(kě)使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积后(hòu)，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算(suàn)得(dé)到中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套房，看(kàn)似(shì)已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了(le)中国未来地(dì)产仍(réng)有需(xū)求释放(fàng)。户(hù)均(jūn)1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来(lái)城镇住宅需求主要来自于(yú)四个(gè)方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户(hù)均人口数不断下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而七(qī)普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数会因户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展(zhǎn)带来的新增(zēng)住宅需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经(jīng)济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人(rén)口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住宅(zhái)市场带(dài)来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)的(de)家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最多(duō)。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅(zhái)和(hé)原公(gōng)有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的(de)家庭(tíng)购(gòu)买二手房。在螺蛳粉去掉酸笋还臭吗，螺蛳粉是汤臭还是笋臭新增住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适(shì)用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积还有约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求(qiú)美好、宜(yí)居生活的环境，背(bèi)后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央(yāng)经济工作会议明确指(zhǐ)出(chū)支持住宅改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数较其他(tā)国(guó)家依旧存在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济(jì)水(shuǐ)平有着密(mì)切正(zhèng)向联系。随着经(jīng)济发展水平的提(tí)高，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在(zài)不足，供需出现错(cuò)配，这是过去(qù)二(èr)十(shí)年房价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质(zhì)量的(de)供需冲突。房地产大分化时(shí)代(dài)已(yǐ)至(zhì)，这(zhè)种分化不单(dān)局限于城市能(néng)级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查的(de)是人(rén)，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商(shāng)品住宅占比实(shí)际值可(kě)能偏低(dī)，其增速可能(néng)超预期(qī)。

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