万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这(zhè)个位于(yú)北京海淀(diàn)的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发(fā)商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论(lùn)关(guān)注(zhù)，起因中赫集团成了共同(tóng)债务人被中(zhōng)国信达追(zhuī)债，中国信达为了收回(huí)钱款(kuǎn)不(bù)得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的有(yǒu)钱人，房子现在(zài)莫(mò)名奇妙地被拍卖(mài)，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这(zhè)些业主的维权信息(xī)，难怪(guài)有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的(de)时(shí)候(hòu)，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精准收割？

　　最惨的(de)可能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都(dōu)没想到，这个位于海(hǎi)淀核(hé)心区位，名校(xiào)环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上(shàng)架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项(xiàng)目(mù)”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目(mù)的(de)处(chù)置(zhì)主体是中国信(xìn)达资产管理股份有限公司北(běi)京市分公司（下称中国信(xìn)达(dá)北分(fēn)），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有限(xiàn)公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债(zhài)权本(běn)金37.50亿(yì)元。中赫集团(tuán)有限公司是共(gòng)同债(zhài)务人(rén)。目前(qián)，该项目已有1万次围观(guān)，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北(běi)分讨债的故事，但实际(jì)上(shàng)，75套(tào)豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说(shuō)明这(zhè)些房子实际上都是(shì)卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达(dá)的拍卖(mài)页(yè)面上又(yòu)注(zhù)明(míng)这75套房子(zi)是“未(wèi)出售”的状态呢？只能(néng)说明这些房子(zi)根(gēn)本(běn)没有网(wǎng)签，也没有(yǒu)房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一财(cái)经的报道证实(shí)了上(shàng)述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把这75套房子抵押出(chū)去(qù)，现在还没资(zī)金解(jiě)抵押，所以不能网签、没(méi)办(bàn)房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪(háo)宅(zhái)，最(zuì)强学区房，万柳书院的业(yè)主基本(běn)都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的(de)业主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集(jí)团的高管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也(yě)被(bèi)精准(zhǔn)收割(gē)了(le)！”

　　不过，如果这(zhè)些业(yè)主确实(shí)已经支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有(yǒu)，那么，中国信达(dá)转让这笔(bǐ)不良债权回(huí)本的愿(yuàn)望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失最大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定(dìng)，民事(shì)执行中，业(yè)主已经支付价款并实(shí)际占(zhàn)有，但未办理过户(hù)手续的，如(rú)果业主没有过错，人(rén)民法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院(yuàn)提出执(zhí)行(xíng)异(yì)议申请，请求法院解除查(chá)封(fēng)，同时可(kě)以联合起诉开发商，要求退还购房(fáng)款或办(bàn)理(lǐ)房(fáng)产证，并(bìng)承担(dān)违约责任。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民(mín)法院关于商品房消费(fèi)者权利(lì)保护问题(tí)的批复》，以司法(fǎ)解释的(de)方式(shì)明确(què)了购房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者(zhě)以居住为目的(de)购买房屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先(xiān)于建设(shè)工程(chéng)价款优(yōu)先受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权(quán)的，人民法(fǎ)院应当予以(yǐ)支持。只支(zhī)付了部分(fēn)价款的商品房消费者，在(zài)一审(shěn)法(fǎ)庭辩(biàn)论终(zhōng)结前已实(shí)际支(zhī)付剩余价款的，可以适用(yòng)前款规定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能(néng)不仅(jǐn)不(bù)能卖出去回本(běn)，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī杨志性格特点及主要事迹概括，杨志性格特点及主要事迹100字)”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国(guó)信达(dá)申请不(bù)良债权转让，可(kě)以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国(guó)信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集团(tuán)旗下(xià)子公司(sī)。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫(hè)华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任(rèn)公司成为(wèi)了(le)唯(wéi)一股东，后者(zhě)由中国信达资(zī)产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开发商(shāng)，相较其他(tā)房企，中(zhōng)赫(hè)集团既没(méi)有很(hěn)大规模，也没(méi)有很高的国(guó)民知名度，但却在(zài)北京豪(háo)宅圈留下(xià)一(yī)个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集团进(jìn)入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米(mǐ)的天价，成为(wèi)当时京(jīng)城最(zuì)贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京(jīng)海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了(le)北(běi)京万柳(liǔ)地块，成为北(běi)京(jīng)当年的(de)“双(shuāng)料地王(wáng)”。很(hěn)快(kuài)，万(wàn)柳书院就以神秘(mì)高端的姿态杀入(rù)市场，无论(lùn)是一块块(kuài)从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的(de)五(wǔ)米高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵成(chéng)本(běn)超6万(wàn)的成年银(yín)杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸(chén)的缸、霄八的(de)顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业(yè)广场、恒大(dà)华府等(děng)，现如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价(jià)1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书(shū)院虽然已(yǐ)经(jīng)推(tuī)出了8年之(zhī)久，但其依旧(jiù)在北京(jīng)豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发的豪宅(zhái)，也吸引了不(bù)少知名人士(shì)，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七(qī)号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬则居(jū)住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最(zuì)贵的(de)房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅(zhái)开(kāi)发商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多(duō)次成为被执行人，被(bèi)执行(xíng)标的(de)高达11亿。

　　今年(nián)年(nián)初，因杨志性格特点及主要事迹概括，杨志性格特点及主要事迹100字为履行能力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律(lǜ)文书确定(dìng)义(yì)务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安(ān)坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今沦落(luò)到这个(gè)地(dì)步(bù)，其实是有迹可循的(de)。

　　事实(shí)上，早在今年年(nián)初“万柳书院少(shǎo)爷(yé)”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖(wā)出(chū)背后的(de)中赫集(jí)团，发(fā)现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发(fā)商到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉(huī)的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷(fēn)纷开(kāi)始了多(duō)元(yuán)化转型，但转(zhuǎn)型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多(duō)元化业务，先后(hòu)进军能(néng)源(yuán)市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉(huī)将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放(fàng)到(dào)了体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参(cān)股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安(ān)的新(xīn)东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权(quán)，至(zhì)此拿下北京国安(ān)俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直没变，那(nà)么中(zhōng)赫集团拿下北(běi)京国安，总(zǒng)计花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有人也许(xǔ)会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这(zhè)样，中赫为什么(me)又要(yào)质(zhì)押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团(tuán)及(jí)其实控人周金辉(huī)夫妇将其(qí)手中的(de)中赫集团股份质押(yā)陆(lù)续质押，据企查查显示(shì)，目前中(zhōng)赫集团共有(yǒu)11条股(gǔ)权出质记录。质权人包括(kuò)海金商(shāng)业(yè)保(bǎo)理、北(běi)京(jīng)建工(gōng)、山(shān)东国(guó)际信托(tuō)、中融信托、中(zhōng)信建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京(jīng)国(guó)安的时间完(wán)全(quán)吻(wěn)合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅国安的(de)经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团(tuán)也(yě)被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力(lì)，中赫集团和周(zhōu)金辉夫(fū)妇还在持续质押手中(zhōng)的中赫集(jí)团股(gǔ)份，杨志性格特点及主要事迹概括，杨志性格特点及主要事迹100字但国(guó)安和(hé)中赫的经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集(jí)团被5次(cì)列被执行人(rén)，执行(xíng)标的高达(dá)11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共同成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执(zhí)行(xíng)人成为“老赖”。只有北京(jīng)国(guó)安，目前(qián)幸(xìng)免于(yú)难。不过(guò)在实控(kòng)人都成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿(yì)的北京国安，又如何能独善其身(shēn)？

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