万(wàn)柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳(liǔ)少爷”的意外走红(hóng)，让这个位于(yú)北京海(hǎi)淀的豪(háo)宅被全国(guó)知(zhī)晓，其背后曾宣称要(yào)做(zuò)地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神秘开发(fā)商(shāng)——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次受到(dào)舆论关注，起因(yīn)中赫(hè)集团成(chéng)了共同债务人(rén)被中国信(xìn)达(dá)追债，中国(guó)信达为(wèi)了收回(huí)钱款不得不(bù)将中赫(hè)抵押的(de)75套万柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖。可问(wèn)题是(shì)，这些房(fáng)子早已售出，业主(zhǔ)并(bìng)非(fēi)中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资(zī)购入房产的(de)有(yǒu)钱(qián)人，房子(zi)现在(zài)莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想(xiǎng)象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名(míng)校环绕(rào)的顶级豪宅(zhái)，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了(le)“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良(liáng)债权转让项目”，债权(quán)总(zǒng)额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖(mài)显示，上述(shù)不良债权转让项目的处置主体(tǐ)是中国信达资产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司北京市分公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公司（下(xià)称(chēng)赫(hè)华恒(héng)瑞）的(de)不良债权(quán)。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元(yuán)人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团(tuán)有(yǒu)限公司是共(gòng)同债(zhài)务人(rén)。目前，该项目(mù)已有1万次围观(guān)，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一起中国(guó)信达北(běi)分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早(zǎo)已售罄。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实，说明这些房子实际(jì)上都是卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖(mài)页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子根本没有网签，也(yě)没有(yǒu)房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团(tuán)早就把(bǎ)这(zhè)75套房(fáng)子抵押出(chū)去，现在还没资金解(jiě)抵(dǐ)押，所以不(bù)能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的(de)顶级豪(háo)宅(zhái)，最(zuì)强学区房，万柳书院(yuàn)的(de)业主基本(běn)都是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬也(yě)是万柳书院的(de)业主(zhǔ)。另(lìng)据地产(chǎn)自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不(bù)少(shǎo)中赫集(jí)团的高管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹(tàn)，“富人也被(bèi)精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实(shí)已经(jīng)支(zhī)付价款并实际占有，那么，中国信达(dá)转让(ràng)这笔不良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤(tāng)。这次拍卖损失最(zuì)大的，没(méi)准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民(mín)事执行中，业(yè)主已经乌蒙山连着山外山是什么歌，乌蒙山连着山外山是什么歌曲支付价(jià)款并实(shí)际占有，但未(wèi)办理过户手续的，如果业(yè)主(zhǔ)没(méi)有过错，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以(yǐ)向法院提(tí)出执行异(yì)议申(shēn)请，请求法院解(jiě)除查(chá)封，同时可以联合(hé)起诉(sù)开(kāi)发商，要求退还购(gòu)房(fáng)款或办理(lǐ)房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人民法院报公布(bù)《最高(gāo)人民法(fǎ)院关于(yú)商品房消费(fèi)者权(quán)利保护问题的(de)批复》，以(yǐ)司法解(jiě)释的方(fāng)式明确(què)了购房人的(de)优先权：

　　商品房消费者(zhě)以(yǐ)居(jū)住为目的购买房屋并已支付全(quán)部价款，主张(zhāng)其(qí)房(fáng)屋交付请求权(quán)优先于(yú)建设工(gōng)程价款优先受偿(cháng)权(quán)、抵押权以及其(qí)他(tā)债权的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付了部(bù)分价款的商品房(fáng)消(xiāo)费者，在一(yī)审法庭辩论终结(jié)前已实际(jì)支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子(zi)均为(wèi)“已售未网签(qiān)”，那么(me)这笔不(bù)良债权，实际(jì)上是个烫手山芋(yù)。可能不仅(jǐn)不(bù)能卖出(chū)去(qù)回本，抵押的(de)这(zhè)75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债权公司中国信(xìn)达(dá)申(shēn)请不良(liáng)债权转让，可(kě)以(yǐ)追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目前中国信达已经(jīng)成为赫(hè)华恒(héng)瑞唯一(yī)股东。但此前，赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际信(xìn)托有限(xiàn)责任(rèn)公司成为了(le)唯一股东，后者由(yóu)中国信达资产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很(hěn)高的(de)国民知(zhī)名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一(yī)个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集团(tuán)进入(rù)北京(jīng)的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓(diào)鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成(chéng)为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万(wàn)科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了(le)北京万(wàn)柳地块，成为北京当(dāng)年的(de)“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块块从荷兰运回来(lái)的灰(huī)砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿(ér)。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出(chū)其在北(běi)京豪宅圈的地(dì)位。2014年(nián)末上市(shì)的(de)它，对手(shǒu)是当时有名(míng)的融(róng)创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一(yī)套(tào)300平米(mǐ)的法拍房(fáng)，最(zuì)终成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元(yuán)/平米，说(shuō)明万(wàn)柳书院(yuàn)虽然已经推出了(le)8年之久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人(rén)士，如知名演(yǎn)员宋丹丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬则居住(zhù)在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵(guì)的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅开发商光环(huán)的背后，这个地产界(jiè)“劳(láo)斯莱(lái)斯”却(què)多次成为被执行(xíng)人(rén)，被执(zhí)行标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履(lǚ)行(xíng)能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团(tuán)如今沦落到这个地步，其实(shí)是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳书(shū)院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发(fā)现(xiàn)其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅(zhái)的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集团实(shí)控人周(zhōu)金辉(huī)的(de)人生轨(guǐ)迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯(sù)源(yuán)，这个(gè)转折(zhé)点，就在(zài)于收购北京(jīng)国(guó)安。

　　近十年(nián)来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但转型之路(lù)并不好走。早在(zài)2008年(nián)开(kāi)始，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到(dào)了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退(tuì)出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安足(zú)球(qiú)俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集(jí)团手中拿下北京(jīng)国安(ān)俱(jù)乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全部股权。如果北(běi)京(jīng)国(guó)安的估值一直没变(biàn)，那么中赫(hè)集团拿下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人也(yě)许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫(hè)为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来(lái)，中(zhōng)赫集团及其实控人(rén)周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集(jí)团股份质(zhì)押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记(jì)录。质权人包括(kuò)海金商业保理(lǐ)、北(běi)京(jīng)建工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国(guó)安的(de)时间完(wán)全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经(jīng)营状(zhuàng)况(kuàng)没有得到(dào)改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所(suǒ)官网(wǎng)信息显示，2020年(nián)，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿(yì)元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓解(jiě)资金压力(lì)，中(zhōng)赫(hè)集团和周金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营(yíng)状(zhuàng)况却持续没(méi)有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团(tuán)被(bèi)5次列被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同(tóng)成为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书(shū)确定义务，上(shàng)述被(bèi)执行人成(chéng)为“老赖(lài)”。只有北京国安，目(mù)前幸免(miǎn)于难。不过(guò)在实控人(rén)都成为(wèi)老(lǎo)赖(lài)的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安(ān)，又(yòu)如(rú)何能独善其身？

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