文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的全国(guó)住房和城乡建设工作会(huì)议(yì)提出“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不(bù)足一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代(dài)步入高(gāo)质(zhì)量发展阶(jiē)段的必然趋势(shì)，也是(shì)对购房老百姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销售。以后(hòu)一手交钱(qián)，一手交房(fáng)，天经地义。当然(rán)二次房改是(shì)个(gè)技术活，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房(fáng)地产软着陆(lù)和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是(shì)一(yī)手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有(yǒu)商品(pǐn)不能交付(fù)的风(fēng)险。从(cóng)个人(rén)层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年(nián)，在(zài)此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银(yín)行(xíng)利(lì)息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不能(néng)交房的风险(xiǎn)。从行(xíng)业层(céng)面(miàn)看，预售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发(fā)资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风(fēng)险。取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售(shòu)，这样有助于落(luò)实中(zhōng)央房(fáng)住不炒精(jīng)神、有助于(yú)保(bǎo)障购房老百姓权益、有助(zhù)于(yú)房(fáng)企稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消(xiāo)预售制(zhì)度？预售制(zhì)度(dù)怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单(dān)科普一下：商品房预售最早源(yuán)于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的(de)方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商(shāng)品房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，引(yǐn)入了商品房预售(shòu)制度(dù)。其实(shí)，当前世界不少国家存在预(yù)售(shòu)制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始(shǐ)销售(shòu)，买家在(zài)购买期房(fáng)后并非像中国(guó)一样(yàng)在支付完首付款(kuǎn)后(hòu)从银(yín)行(xíng)一次性(xìng)贷款支(zhī)付(fù)剩余全(quán)部房款，而是(shì)根(gēn)据开发商工程进(jìn)度在完全交房(fáng)前(qián)进(jìn)行分期(qī)支(zhī)付。所以，预(yù)售制度(dù)是(shì)需要(yào)严格(gé)的(de)资金监管、分(fēn)期支(zhī)付以及(jí)违约处罚(fá)措施作为保障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平(píng)，所以不如(rú)借机取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度，以后改为(wèi)现房销售(shòu)。客观讲预(yù)售制度有(yǒu)一定历(lì)史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量时(shí)代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革(gé)，中国一定能化解这个难题，让房地(dì)产(chǎn)回(huí)归实体经(jīng)济和居(jū)住属性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大(dà)的提(tí)升(shēng)开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不(bù)能(néng)例外，老百姓买房子是(shì)天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施(shī)现房销售(shòu)是实(shí)现老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大(dà)措施(shī)。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金融支持当(dāng)期(qī)三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院(yuàn)发展研究中心参与财(cái)税改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂(guà)钩(gōu)、金融稳定、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等(děng)进行(xíng)过长(zhǎng)期系(xì)统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地版(bǎn)预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)定向直招士官到底是不是坑，定向直招士官是个坑亲身经历

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层(céng)销售孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香港还未(wèi)推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其(qí)他(tā)临时(shí)住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民(mín)的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为(wèi)单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租是中国香(xiāng)港地(dì)产行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转期长等问题。针对这(zhè)一系(xì)列(liè)问题(tí)，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模(mó)式一(yī)经推行(xíng)，购买楼宇的市民(mín)数量有所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按(àn)揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创(chuàng)办立信置(zhì)业(yè)有限(xiàn)公司，凭(píng)借商业直觉和多年(nián)经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资金周转(zhuǎn)有着独到(dào)的见解(jiě)，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当时其在购下(xià)九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层(céng)出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势(shì)环境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价格(gé)、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租(zū)金的分(fēn)期付款形式，等新楼落(luò)成时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的建造和(hé)销售，也(yě)解(jiě)决了制造商的(de)资金问题(tí)，降(jiàng)低(dī)投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期(qī)付款”的销(xiāo)售模(mó)式成为(wèi)当时中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核心的(de)住房(fáng)供不应求的问(wèn)题，使房市发展进入(rù)新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善(shàn)、规范化，建立健全的(de)监管机制(zhì)，促进(jìn)市场健康发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中国香港管理部门(mén)提(tí)升了(le)对(duì)于预(yù)售楼花制度(dù)的监管，即要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还(hái)要证明(míng)自身有资金等能力把项目完(wán)成，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时需(xū)律所和(hé)建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管(guǎn)账户(hù)资(zī)金，中国(guó)香港(gǎng)要求(qiú)律师行在银行开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全透(tòu)明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代(dài)，中国内地面临(lín)住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先(xiān)发展重工业(yè)，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期(qī)发展工业(yè)化的进程大于城市(shì)化进程，唯有解决住房基础等城市化配(pèi)套问题，才能进一步(bù)推进城市(shì)化(huà)。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制(zhì)度也出(chū)现了分配不公、效(xiào)率(lǜ)低(dī)、配套差等问题(tí)，因此福利(lì)分房制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的(de)需求(qiú)量(liàng)大，而社(shè)会缺少大(dà)型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入(rù)中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产市(shì)场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港预售(shòu)商品房制度(dù)，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持(chí)国内房地产(chǎn)市场(chǎng)改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务院出(chū)台《关于(yú)进一步深化城镇住房制度(dù)改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物(wù)分(fēn)配，逐步实(shí)行(xíng)住(zhù)房(fáng)分配(pèi)货币化、住房供给商品化、社会化的住房新(xīn)体制(zhì)，从计划(huà)经济下的福利分房转向市场经(jīng)济的商品房。房(fáng)地产市场(chǎng)采用(yòng)预(yù)售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解(jiě)决了(le)房企缺少资金和开发时间周期(qī)长的两(liǎng)大难题，开发商(shāng)以预售款撬(qiào)动下一(yī)个(gè)项目的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内(nèi)地开(kāi)始房改货币(bì)化，中国人民银行等多(duō)方(fāng)迅(xùn)速出台相(xiāng)关(guān)的信(xìn)贷政策，支持购房者，极(jí)大作(zuò)用推动了房地产市(shì)场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整形成契合中国(guó)内地的商品房预售(shòu)制度。预售制的初(chū)衷是(shì)为了缓解房(fáng)企资(zī)金压力(lì)，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的(de)房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者支(zhī)付定(dìng)金或房(fáng)款的行为(wèi)。区(qū)别于中国(guó)香港，在中国内(nèi)地实践过程(chéng)中，商品房(fáng)预售流程(chéng)为：房地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签(qiān)订(dìng)商品房买卖(mài)合同(tóng)-进(jìn)行备(bèi)案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者(zhě)需要一次性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩(shèng)余房款，换(huàn)言之，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿到了全部(bù)购房款，这点与中国香港(gǎng)的(de)按照工程进度(dù)付款有所不同。对中国内地的开发商而(ér)言，预售制商品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆(gān)的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商(shāng)品(pǐn)房销售的最主要方式(shì)，预(yù)售制极(jí)大缩(suō)短房企(qǐ)现金回笼周(zhōu)期(qī)，同时增(zēng)加(jiā)市场商品房供应，推动了(le)城镇(zhèn)化发展进程。预(yù)售(shòu)制在过去20多(duō)年对中国内地房地产市场的稳步(bù)发展起到(dào)了重要作用，不仅(jǐn)解决了房(fáng)地产市场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也(yě)提高了居(jū)民居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)，中国(guó)内地城镇居(jū)民从(cóng)筒(tǒng)子楼(lóu)住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事(shì)业取得巨(jù)大进步，数(shù)十年时(shí)间走(zǒu)完发达国家几百(bǎi)年城(chéng)镇化路程(chéng)。改革开放以(yǐ)来，城镇化(huà)进程(chéng)进入(rù)快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积(jī)由7438平方公(gōng)里增长至(zhì)60721平方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不(bù)到14亿(yì)平(píng)增(zēng)至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均住(zhù)房建(jiàn)筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套(tào)数从(cóng)约3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销(xiāo)售(shòu)面积占总销售(shòu)面积的比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计销售(shòu)面积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也推动了(le)中国内地房地产行业的发(fā)展。中国内地房地产历经二十(shí)多年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金额(é)分别(bié)从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速(sù)发展，房地产企业从(cóng)无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先(xiān)行(xíng)到民企崛(jué)起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动中国内(nèi)地经济(jì)高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动的(de)上下游产业链特(tè)别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地(dì)产(chǎn)对金融、批发、建材的带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各(gè)项贷(dài)款余额的(de)比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托等通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根(gēn)据(jù)我(wǒ)们(men)的《中国(guó)住房(fáng)市(shì)值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于(yú)美(měi)国的33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的(de)10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德(dé)三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值(zhí)的比例较(jiào)高，主要是因(yīn)为住房市值高(gāo)，以及中(zhōng)国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居(jū)民投资(zī)渠(qú)道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在，当前(qián)的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看(kàn)，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购(gòu)买者(zhě)的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购房合同、购(gòu)房者和(hé)银行的按揭(jiē)贷(dài)款合同是两个独(dú)立的(de)合(hé)同关(guān)系，如果开发商发生(shēng)违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据购房合同向开发(fā)商主张权力，但依(yī)旧需要(yào)根据按揭贷款合同(tóng)按时向(xiàng)银行进行贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇(yù)到(dào)下行周期，会(huì)引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目(mù)搁(gē)置等系列(liè)风险，进行影响自身信(xìn)用和购房者对(duì)行业的信心(xīn)。

　　从金融层(céng)面看(kàn)，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企因为市(shì)场波动或经营不善，出现资(zī)金链断裂等一(yī)系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而(ér)房企(qǐ)通过与购房者(zhě)签订的预售合(hé)同和按揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期不能还款等，则(zé)风险完全(quán)由(yóu)银(yín)行承担(dān)，银行(xíng)将(jiāng)面(miàn)临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房者的(de)预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办(bàn)法(fǎ)》中(zhōng)明(míng)确规(guī)定了开发企业预(yù)售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商(shāng)品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年以(yǐ)来全国(guó)并(bìng)没有统一的预(yù)售资金监(jiān)管规(guī)定，各地实行(xíng)“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按(àn)照项目的建安(ān)成(chéng)本乘以建筑面(miàn)积或者项(xiàng)目工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而(ér)事实是，不少购房(fáng)款未进入监管(guǎn)账户(hù)、或(huò)进(jìn)入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继(jì)续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无(wú)期(qī)，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账户资金(jīn)如何被挪走的？实(shí)际上(shàng)，在过(guò)去房地产大(dà)开发(fā)时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金(jīn)，是(shì)行业“潜规则”。比如(rú)工(gōng)程总承包方(fāng)，以工程建(jiàn)设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套(tào)取的资(zī)金，在房(fáng)企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做(zuò)提供了(le)资金流(liú)动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种(zhǒng)资(zī)金循环高周转模式，但一定程(chéng)度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制度呈(chéng)现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者(zhě)预付资金，一(yī)般设有定金或预付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方(fāng)式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进(jìn)度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是(shì)房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预售商品房提(tí)供期房烂尾保(bǎo)险，在(zài)商品(pǐn)房出现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付(fù)保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付(fù)质量(liàng)的保障(zhàng)有两种方式，一是(shì)期房由政府或第三方验(yàn)收合格并提供验收(shōu)凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。二是开发(fā)商为(wèi)购房者(zhě)提供(gōng)一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售(shòu)资金(jīn)第三方全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支(zhī)付首付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节，定(dìng)金比例一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数据，2021年(nián)美(měi)国(guó)平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后(hòu)通(tōng)过按(àn)揭贷(dài)款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资(zī)金，购房者的定金及首付款由第(dì)三方公(gōng)证行(xíng)或产权保险(xiǎn)公(gōng)司的信托账(zhàng)户(hù)监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾，购房者(zhě)资金(jīn)可通过申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不(bù)承担(dān)任何责(zé)任与损失。而开发(fā)商在房屋建设过程中(zhōng)的资(zī)金全部来(lái)自银行(xíng)，银(yín)行根据(jù)工程进(jìn)度向开发商(shāng)提供(gōng)一(yī)定比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪用(yòng)资金直接(jiē)损害银行利益，银行(xíng)有充分(fēn)动机监管开发(fā)商施(shī)工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部(bù)门(mén)经审查后(hòu)发放(fàng)的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银(yín)行得(dé)到购房者(zhě)支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首(shǒu)付购(gòu)房，房款按(àn)建造工期进度(dù)支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率(lǜ)，开发商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德(dé)国(guó)开发(fā)商在(zài)项目获(huò)批(pī)后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的(de)定金并进行预(yù)约公证，签订合同(tóng)后(hòu)定金退还(hái)。如由于任何原因不(bù)能购买，定金(jīn)按照德(dé)国(guó)法律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付(fù)公证费和土地交(jiāo)易(yì)税，分(fēn)别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付比例(lì)，可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体支付节(jié)点、比例因项目而异。一(yī)般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面(miàn)完(wán)工、地板完工、全(quán)部完工，支付比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可(kě)在支付房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房(fáng)者一定(dìng)使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保险公(gōng)司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出(chū)现重(zhòng)大(dà)延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保险公司(sī)保证开发商赔偿或修(xiū)复(fù)，开发商破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国(guó)预(yù)售(shòu)制设有10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严(yán)格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各(gè)环节内(nèi)容确认无误后(hòu)签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国(guó)设(shè)置了10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问题(tí)时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方(fāng)式(shì)，但(dàn)是交房前付款(kuǎn)比例(lì)相对较低(dī)，一(yī)般会在合(hé)同签订(dìng)6-24个(gè)月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国规(guī)定房(fáng)屋(wū)必(bì)须(xū)经过房产公证公司的检验验收(shōu)后才能交付，交(jiāo)付后(hòu)方可(kě)按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预(yù)售资金监管极为严格，资金也由律师(shī)监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项(xiàng)过程中，由(yóu)买房律(lǜ)师(shī)将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在(zài)进入开发商账户前(qián)经(jīng)过(guò)两道关口，有利(lì)于(yú)保(bǎo)障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本(běn)期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预(yù)售房(fáng)定金保(bǎo)全措施”，交房前(qián)付款比例不超房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束(shù)后由于(yú)房(fáng)屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部(bù)规范(fàn)期房交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金保护方(fāng)面，根据(jù)日本《宅(zhái)地建物(wù)取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部(bù)分，法律要求开发商(shāng)必须完成定金保全(quán)措施(shī)才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合同时，开发商向(xiàng)金融机构(gòu)或指定保证(zhèng)机构或保险机构签(qiān)订定金保(bǎo)证委托(tuō)合同，设(shè)置购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应(yīng)的保证金证(zhèng)明(míng)书交付给购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付(fù)的(de)购房款(kuǎn)也受该措施(shī)保护。若开发商倒(dào)闭导致期(qī)房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金(jīn)证明(míng)书向金(jīn)融(róng)机构或保证机构(gòu)或保险公司(sī)兑付(fù)，同时，开发商需向(xiàng)购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才(cái)开始(shǐ)按(àn)揭贷款，除定金外的(de)剩(shèng)余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返还相当(dāng)于3.75％房款的(de)订金，首(shǒu)付比例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进度(dù)支付，所有资金进(jìn)银(yín)行专门(mén)项目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房(fáng)后满(mǎn)1年保修(xiū)期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节(jié)，新(xīn)加坡开发商有统一(yī)的选购权(quán)合(hé)同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需(xū)支付(fù)15％的首付(fù)及印花税，同时购房(fáng)者向(xiàng)银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房(fáng)付款流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点(diǎn)一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也(yě)依照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度放款，月供在(zài)此过程中随着放出贷(dài)款的增加而增加，未放款部(bù)分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存(cún)入(rù)银行专门(mén)的项目资(zī)金(jīn)账(zhàng)户，账户(hù)资金提(tí)取须与房屋建设有关(guān)。房(fáng)屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋(wū)保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当前房地产到了政策出(chū)手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大(dà)对刚需(xū)和改善型需求的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是(shì)保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重(zhòng)组整(zhěng)个(gè)行业，为每个房(fáng)企配套AMC和(hé)财(cái)团(tuán)，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂性和(hé)人性复杂(zá)性，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制(zhì)。长效(xiào)机制四大关(guān)键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立(lì)开发商违约(yuē)后(hòu)定(dìng)金保护机制(zhì)，如将已支付定(dìng)金冻(dòng)结至(zhì)房(fáng)屋交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险公司(sī)介入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情况提供(gōng)充分(fēn)的保障。余款支(zhī)付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交房后按揭贷(dài)款机(jī)制，充分(fēn)保护购房(fáng)者的权益(yì)。资金监管环(huán)节，引入独立于开发商、银行的第三(sān)方资金(jīn)监(jiān)管机构，或由(yóu)政府(fǔ)相关部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付(fù)环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问(wèn)题全权负责、免费维修，购(gòu)房者(zhě)在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制是大势(shì)所趋。一(yī)方面，98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售(shòu)制是(shì)权宜(yí)之(zhī)计，现在(zài)全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)不公(gōng)平的(de)预售(shòu)制已经过时了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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