一线城市(shì)，也不端着了。

　　昨天，深圳取消(xiāo)二手房指导价的消息(xī)在房产圈(quān)刷屏了。

　　这(zhè)条(tiáo)消息为(wèi)什么这么重要？首先(xiān)二手房指导价被称为“核(hé)弹级(jí)”政(zhèng)策(cè)，其次深圳几乎是最后一个还在“认真”实(shí)施这条(tiáo)政策的城市(shì)，最后深圳是房价前三的核心城市。所以，深圳的一举一动都具有风向标(biāo)意(yì)义。

　　有(yǒu)分析人士指出，深圳二(èr)手房指(zhǐ)导(dǎo)价如果(guǒ)取消，首先有(yǒu)利(lì)于深圳二手房回暖，然后二手(shǒu)房回(huí)暖(nuǎn)有大π键电子数的计算方法，大π键电子数怎么看利(lì)于深(shēn)圳楼市总体回(huí)暖，最后深圳楼(lóu)市回暖(nuǎn)有(yǒu)利于全国(guó)楼市回暖....

　　看吧，这妥妥(tuǒ)的“蝴蝶效应”。

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　　“核弹(dàn)调控”退出？

　　昨天，深圳疯传“二(èr)手房指(zhǐ)导价”正式结束。传言称：二手房贷款不按官方(fāng)参考价（指(zhǐ)导价(jià)），银行核(hé)定房价(jià)以网签备案价和评(píng)估价孰低为准。

　　自此(cǐ)，参考价真正变成了“参考(kǎo)价”。

　　目前(qián)没有看到官方(fāng)文件。据证券(quàn)时报(bào)21日消息，目前深(shēn)圳多家大行表示“尚(shàng)未接到正式通(tōng)知，目前仍按参考(kǎo)价办理按揭(jiē)”。所以(yǐ)还需要持续的关注。

　　易(yì)居研究院(yuàn)研究总监(jiān)严跃进认为，本次政策大概率为真，更多体现(xiàn)为(wèi)银(yín)行贷款等(děng)领域按照新的规则进行，但不会出台正式文件。

　　有时候，有(yǒu)些(xiē)事情，是不用发(fā)文(wén)件的。毕竟可以“窗口指导”。

　　2021年2月8日，深(shēn)圳楼市二手房指(zhǐ)导价(jià)横空(kōng)出世(shì)。当(dāng)时，深圳一口气公(gōng)布了全(quán)市3595个小区的参考价，很(hěn)多南山(shān)、福田、宝安中心区的高价盘，直接按(àn)照当时的市场价打了(le)5折、6折来“指导(dǎo)”，银行只能按照(zhào)指导价(jià)来计算首(shǒu)付(fù)、发(fā)放(fàng)贷款。

　　当(dāng)时大家(jiā)还不觉(jué)得厉(lì)害，但(dàn)经历了这两年(nián)的痛苦，才深(shēn)知为啥叫做——“核(hé)弹级”。

　　举个例子，市(shì)场价(jià)1000万的(de)房子，如果不“指(zhǐ)导”，可以首付(fù)3成即300万；如(rú)果指导价打七(qī)折即700万，那(nà)么首付3成210万，加(jiā)上(shàng)需要(yào)全(quán)款支付(fù)的部分，实际首付(fù)去(qù)到了510万，相当(dāng)于首付5成了(le)（多给210万(wàn)首付(fù)）。这直接让(ràng)大批量买家，失去了购房能力，相当于强势“降杠(gāng)杆”。

　　自深圳推行二手(shǒu)房参考价(jià)以(yǐ)后，东莞(guǎn)、宁波(bō)、成都、三亚、西安、合肥、广(guǎng)州等10多(duō)个城(chéng)市陆续跟(gēn)进。事(shì)实也确(què)实证明了，这条政策(cè)的“核弹(dàn)”级别。

　　到(dào)了2021年10月，根据安居客的统计(jì)，实施二手房(fáng)指导价的10个城市，有(yǒu)8个挂牌(pái)价降了。

　　2022年受到疫情的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，二手房更是惨不忍睹。以(yǐ)2022年12月(yuè)数(shù)据为(wèi)例，全(quán)国70个(gè)大中城(chéng)市房(fáng)价(jià)只有6个(gè)同比上涨(zhǎng)，其他(tā)的泥沙俱下。

　　2

　　深圳，有(yǒu)人付(fù)出了沉重代价

　　据深圳乐(lè)有(yǒu)家研究中心(xīn)数(shù)据显示(shì)：成交量(liàng)上，二手房指导价出台(tái)当年，深圳二(èr)手(shǒu)住宅成交量(liàng)同比下滑57％。2022年继续腰(yāo)斩，成交量同比下滑47％，全(quán)年成交量仅2.2万套，创近二十年最低记录(lù)，相较(jiào)2020市(shì)场高峰缩水近(jìn)八成。

　　价格方(fāng)面，与(yǔ)二手房(fáng)指导价发布当月相比，如(rú)今二手(shǒu)房挂牌(pái)价低于(yú)及接(jiē)近参考价的房源占比大(dà)幅增加。2023年一季度，深圳各区二手(shǒu)房成(chéng)交TOP10小区中，过半成交价低于(yú)参考(kǎo)价。

　　只有(yǒu)真(zhēn)实(shí)经历其中的人，才(cái)能深切的感知其威力。

　　深圳(zhèn)房东，斩(zhǎn)仓的新闻(wén)不(bù)绝于耳。

　　据说一位(wèi)码(mǎ)农三(sān)年前高杠杆买了2套(tào)华润城，月供12万，最终亏损1000万破产。据(jù)媒(méi)体推(tuī)测，如(rú)果案例属实，买(mǎi)家的实际购房成本(běn)高达(dá)20万/平(píng)，目前价格(gé)跌(diē)至14万/平，叠加这三年的房贷(dài)和(hé)持有成本，差不多亏(kuī)损超(chāo)千万(wàn)。

　　深(shēn)圳一大批人(rén)这两年(nián)感受到了太多“心酸”。二(èr)手房成交量创(chuàng)下多年新(xīn)低，学区房神话不(bù)再(zài)，房产中介的日子难过，投资客挥泪斩仓....

　　在稳(wěn)楼市的基(jī)调(diào)下，2022年以来(lái)，实施了二手(shǒu)房指导价的城(chéng)市陆陆续续低调退出，目(mù)前只(zhǐ)有深圳还(hái)是(shì)最后的“堡垒(lěi)”。

　　3

　　“风向标”意义(yì)明显

　　最近一线城市也不端着了(le)。

　　近日，北京在房山区试点多子女家(jiā)庭和职住平衡家庭(tíng)购(gòu)房支持政策(cè)。上海也考虑予以多孩家庭在新房计分(fēn)制度政策(cè)上(shàng)的支持。

　　从最新公布的3月份70个大中城市商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)销售价格变(biàn)动情况(kuàng)来看，广州、深圳的新房、二手房价格仍然(rán)是(shì)同比(bǐ)去年依(yī)然是下降的。

　　北京、上海已经同(tóng)比增长了，其他二线城市如杭(háng)州、成都、南(nán)京、合肥等城市价格都是(shì)同比上(shàng)涨的。

　　广州、深圳能不急吗(ma)？

　　事实(shí)上，上(shàng)面(miàn)可能更急。3月(yuè)份，两(liǎng)部(bù)门联合发文，全面(miàn)推动二(èr)手房“带押过(guò)户”全国实施(shī)，这(zhè)是一条被广(guǎng)泛(fàn)好评的新政(zhèng)。对于激活二(èr)手房(fáng)交易，具有定海神针般(bān)的作(zuò)用。

　　住建部部长倪(ní)虹(hóng)近(jìn)日更(gèng)是指(zhǐ)出：建筑(zhù)业、房地产企业要发挥(huī)国民经济“顶梁柱”“压(yā)舱石”作用(yòng)。回(huí)归到常识，从(cóng)字(zì)面(miàn)理解一(yī)下这两个词，意思(sī)就是——顶梁柱(zhù)如果不(bù)行了，上面不就塌了嘛？压舱石如(rú)果压不住，小(xiǎo)船不就(jiù)翻了？

　　也许，今年扶持楼(lóu)市的政策，还有一大波正(zhèng)在路上(shàng)...

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