OPPO宣布(bù)关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波(bō)，如今(jīn)，二级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华(huá)安(ān)张江光大园REIT开(kāi)盘(pán)继续延(yán)续此前几日的下跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回(huí)应称，哲库(kù)科技(jì)是其扩募拟新购入(rù)基础设施(shī)资(zī)产张(zhāng)润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益人相关负责人也表示，近期已同步启动了(le)应急预案(àn)，排摸储备(bèi)租户，积(jī)极应对(duì)哲(zhé)库提前(qián)退租的可(kě)能事项(xiàng)。由(yóu)于张润(rùn)大厦是全(quán)国(guó)首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视(shì)，浦东新区国(guó)资(zī)委也高度关注。

　　多(duō)位业内人士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市(shì)场波(bō)动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出(chū)租(zū)率下跌并(bìng)不会从根本上(shàng)影响其(qí)内外价值(zhí)，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二(èr)级市场价格继续波动(dòng)

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停旗下芯(xīn)片子公司哲库(kù)科技的事件继(jì)续扰动公(gōng)募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价(jià)格小幅(fú)低开(kāi)，此后二级(jí)市场价格开始震荡走低，午盘收(shōu)跌(diē)6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后(hòu)价格(gé)有所回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消(xiāo)息影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最近(jìn)几个(gè)交易日二级市(shì)场价格表现(xiàn)欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自(zì)2021年6月21日(rì)上市以来，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中(zhōng)位(wèi)居(jū)前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上(shàng)看(kàn)，目前(qián)上市的8只产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口产业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均(jūn)有(yǒu)不(bù)同程(chéng)度下跌，8只产业(yè)园区基础设(shè)施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中(zhōng)已经(jīng)披(pī)露张江光(guāng)大(dà)园(yuán)项目出租率有所下降，如今拟扩募的(de)项目(mù)又遭遇突发事件，因此导致二级市(shì)场价格出现(xiàn)波(bō)动。”一(yī)位业内人士分析(xī)称。

　　不过，在(zài)上述(shù)人士(shì)看来(lái)，尽管(guǎn)出于风(fēng)险(xiǎn)规避(bì)的原因，最近几个交易日场(chǎng)内资金(jīn)有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从根本(běn)上影响其内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着二级市场(chǎng)价(jià)格下跌，风险也得到一定(dìng)释放(fàng)，但(dàn)是价格(gé)涨跌(diē)会(huì)受到基(jī)本面、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不好判断价(jià)格是不是已经完全(quán)触底。

　　此(cǐ)外，还(hái)有一位业内人(rén)士(shì)表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品(pǐn)年内二级市场跌幅(fú)较大，其实有(yǒu)些隐含收益(yì)率(lǜ)高的产(chǎn)品具备一(yī)定的投资(zī)价(jià)值，很适合稳健类投资(zī)者(zhě)。此外，伴(bàn)随着经(jīng)济复苏的步(bù)伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰(chí)私募基金执行董事(shì)高(gāo)如星对此表示，若张江园(yuán)区最终能顺利解决招商，平稳过度(dù)对经营现(xiàn)金流(liú)没有造(zào)成大的影(yǐng)响，“事件性利空(kōng)下调至得这么急、这么(me)深，加上前(qián)期本身(shēn)园区类资产就回(huí)调不少了，这(zhè)就是黄金坑(kēng)。”不(bù)过，他也强(qiáng)调，最终还是(shì)落到租(zū)金收入受不受影响，影(yǐng)响多大(dà)，估计园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光大园REIT发布(bù)公告，紧急(jí)回应称，哲库(kù)科技是其扩募(mù)拟新购(gòu)入基础设施资产张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收(shōu)到(dào)哲库(kù)科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此前(qián)，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的张江光(guāng)大园(yuán)项目出(chū)租(zū)率下(xià)降事项，一(yī)度二(èr)级市场价格(gé)出现回落(luò)。在随后召开的(de)业绩(jì)说(shuō)明会中管理(lǐ)人就相关事项进行了解释说明，市(shì)场信心得到了一(yī)定提振(zhèn)，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召(zhào)开的(de)线上(shàng)和线下的扩募说(shuō)明会上(shàng)，运(yùn)营团队表(biǎo)示了(le)对(duì)张(zhāng)江(jiāng)光大园项(xiàng)目的信(xìn)心，预计签(qiān)署意(yì)向书和合同谈判中的储备(bèi)租户(hù)正(zhèng)常转(zhuǎn)化后，项目出租(zū)率将得(dé)到回(huí)升。没想到仅(jǐn)过了不(bù)到三(sān)周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路(lù)又迎来了(le)新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人相关(guān)负(fù)责(zé)人坦(tǎn)言，事发(fā)突然(rán)确实始料(liào)未及，在(zài)获(huò)悉OPPO关停哲(zhé)库科(kē)技消息的第一时间即奔赴现场进行了沟通和核实(shí)工作(zuò)，并(bìng)同步启动(dòng)了应急(jí)预案，排(pái)摸储备租户，积(jī)极(jí)应对哲库提前(qián)退(tuì)租的可(kě)能事项。由于张润大厦福建省面积多少万平方公里 福建省是南方吗是全国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项(xiàng)目，公(gōng)司领导(dǎo)高度(dù)重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当(dāng)谈及储备租户(hù)情况，相关负责人介(jiè)绍说，目前(qián)储备租(zū)户还(hái)是比较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智能、航天(tiān)产业(yè)、信息技(jì)术等产业客户，租赁(lìn)福建省面积多少万平方公里 福建省是南方吗意向面积超过了2万方。从意向储(chǔ)备转化为实际租(zū)户需要一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签(qiān)署租赁意向书来尽快(kuài)锁定一些重(zhòng)要租户。虽然收了三个月履约保证金给(gěi)了我们一(yī)些(xiē)空间，但本着对首批(pī)扩募、对市场负责的态度，我(wǒ)们肯定要全力与时间赛跑，把这些(xiē)面积(jī)在短(duǎn)期内完成(chéng)去(qù)化。”相关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持(chí)有(yǒu)的同区域的(de)张(zhāng)江光大园项目一季度末也有将(jiāng)近30％的空置率，原始权益人有那(nà)么多储备租户(hù)，之前的空置(zhì)率为(wèi)何(hé)未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释，张(zhāng)江光大(dà)园一直以来都坚持以市场(chǎng)化(huà)运营为导向(xiàng)，历(lì)史(shǐ)运(yùn)营表现稳定，租户的调(diào)租和换租都属于正常(cháng)情况，而这次项目(mù)的大租(zū)户退(tuì)租正好发生(shēng)在市场活跃度的短期低点，目前市场情况已(yǐ)有所好转。在(zài)看到(dào)出租率(lǜ)下滑情况(kuàng)没(méi)有得到及时修复后(hòu)，张(zhāng)江这边也作了一定的(de)资源调配和(hé)倾(qīng)斜，引(yǐn)入(rù)了(le)一些储(chǔ)备租(zū)户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目(mù)在给租(zū)户的分隔空间(jiān)、交付标准(zhǔn)、租金水平等(děng)方(fāng)面也有(yǒu)一些(xiē)差(chà)异化，张润大厦多是(shì)两千多平的大平层(céng)，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张(zhāng)江光大园单层(céng)以一(yī)千平(píng)的面积为主，还有一些独栋形态(tài)的物业。租户自身也会有诉求，也会根(gēn)据自身需求和(hé)预算挑选(xuǎn)区(qū)域(yù)内(nèi)的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老资产的管理人(rén)都变成了一(yī)家，后(hòu)续(xù)我(wǒ)们在资源(yuán)共享和联(lián)合(hé)营(yíng)销方(fāng)面能更加充分发挥协同效应，相信(xìn)可(kě)以做得更好。”上述负责(zé)人补充说道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定(dìng)位和(hé)展望，相关负责人表示，张江集团和(hé)张江高科目前在管资(zī)产约五百万(wàn)方，还(hái)有一些其他(tā)在开发的(de)储备项目，这些(xiē)都将成(chéng)为张江REIT实现打造张江园区产(chǎn)业空(kōng)间资产上市(shì)平台目标的坚(jiān)实后盾和储(chǔ)备(bèi)资源(yuán)。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个资(zī)本平台和它未(wèi)来的发(fā)展(zhǎn)。”相关负(fù)责人表示，“这次扩募是我(wǒ)们实现基金(jīn)扩容(róng)的第一步(bù)，也是至关重要的(de)一步，眼下我们可能面(miàn)临了(le)一些突发情况(kuàng)需要解决，但(dàn)是这和(hé)我们在张江科学城这三十年建(jiàn)设发展过(guò)程中所经历(lì)的相比，只(zhǐ)能算是一个非常小的(de)插曲。我们有信心(xīn)排除万难，尽一切(qiè)可(kě)能化解当前突(tū)发事件的所有(yǒu)负(fù)面影(yǐng)响，维持预期和(hé)市场的信心(xīn)。”

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